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新浪财经

央行加息:开发商贷款难度增大

http://www.sina.com.cn 2007年05月20日 13:01 深圳商报

  【新华社上海5月19日专电】(记者 徐寿松) 19日起,金融机构一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,其他档次利率相应调整。这是今年第二次加息,也是自2006年以来央行第四次增加贷款利率。

  对于购房人来说,加息的单次影响不大,多次累积影响不小。开发商从银行贷款的难度将愈来愈大,直接融资成为存亡关键。

  购房人:单次影响不大,多次累积不小

  尽管央行此次加息与上调存款准备金率的“组合拳”并非针对楼市而来,但对房地产市场各方的影响客观存在,购房贷款人首当其冲。

  本次加息结构耐人寻味,长期贷款息差收窄,5年以上存款利率调整幅度达0.54个百分点,而贷款利率的调整幅度只有0.09个百分点,低于5年以下的贷款利率0.18个百分点的调幅。中信证券首席策略分析师程伟庆指出,这是央行出于保护长贷消费的考虑,尽量减轻多数购房贷款人的利息负担。

  以总额50万元、期限20年的住房按揭贷款为例,按等额本息的还款方式算,加息前利率为7.11%,每月需还款3909.58元;加息后利率为7.20%,每月需还款3936.75元,月均增加还贷额不足30元。

  尽管单次加息幅度不大,但央行在不到两年半的时间里已6次提高

住房贷款利率,以最低优惠下限计算,累计利率上调幅度超过100个基点,房贷人因此累积的负担已不小。以50万元20年贷款计算,还款额增幅近10%。

  开发商:银行贷款难度增大,直接融资成为关键

  连续加息对于房地产开发企业的影响比对购房人的影响可能更大。与去年4月28日央行单边上调贷款利率、存款利率维持不动不同,本次加息贷款利率上调幅度低于存款利息的调幅。

  花旗中国首席经济学家沈明高认为,此举一箭双雕:一方面,贷款利率提高会降低企业融资动力;另一方面,利差的减小将降低银行的放贷动力;同时,准备金率的上调将能降低银行放贷能力。

  对于房地产企业,这将意味着从银行获得资金的难度进一步增大。大的房地产企业将更加努力地通过证券市场等渠道直接融资;同时,局部优势明显的中等以上企业对外资的依赖性会更强。

  事实上,正是因为从银行融资的难度越来越大,房地产企业不得不另辟蹊径,或启动上市计划利用资本市场融资,或对外资出让股份,获取资金支持。据央行一季度货币政策执行报告,房地产开发利用外资比上年同期增长了1倍。

  房地产分析人士王指出,连续加息会通过增加开发企业的融资负担而促进行业整合,小企业将加速退出,大企业过往的生存方式——高负债的扩张模式也将逐渐为高自有资金的运营模式所取代。根据中房指数研究院的一份资料显示,外资房地产商的自有资金比例一般高达60%,而国内开发商目前的负债率平均超过60%。

  市场:影响有待观察

  加息对房地产市场将会产生何种影响?一种观点认为,目前市场以自主型刚性需求为主,这部分人的购买意愿受利息波动影响不大,该买的还得买。另一部分出于资产配置目的的投资者,对利率的小幅度变动也不敏感。因此,加息对于住宅市场的影响不会大。而另一种观点认为,持续加息加大了普通房贷人士的还款压力,会降低民众出于改善居住条件的目的而买房的意愿。

本次央行货币政策调整一览(5月18日)
货币政策
调整前
调整后
调高
调整后实行日
存款准备金率
11% 11.5% 0.5% 6月5日起
一年期存款基准利率
2.79% 3.06% 0.27% 5月19日起
一年期贷款基准利率
6.39% 6.57% 0.18% 5月19日起
个人住房公积金贷款利率(五年以上)
4.77% 4.86% 0.09% 5月19日起
人民币兑美元交易价浮动幅度
0.3% 0.5% 0.2% 5月21日起

    相关链接:

    存款准备金率:中国央行6月5日起上调存款准备金率0.5个百分点

    存款基准利率:中国人行上调一年期存款基准利率0.27个百分点

    贷款基准利率:5月19日起上调人民币贷款基准利率0.18个百分点

    个人住房公积金贷款利率:个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点

    人民币兑美元交易价浮动幅度:由千分之三扩大至千分之五

金融机构人民币存贷款基准利率调整表

  调整前利率 调整后利率 调整幅度
一、城乡居民和单位存款
 
 
 
 (一)活期存款 0.72 0.72 0.00
 (二)整存整取定期存款
 
 
 
            三个月 1.98 2.07 0.09
            半 年 2.43 2.61 0.18
            一 年 2.79 3.06 0.27
            二 年 3.33 3.69 0.36
            三 年 3.96 4.41 0.45
            五 年 4.41 4.95 0.54
二、各项贷款
 
 
 
            六个月 5.67 5.85 0.18
            一 年 6.39 6.57 0.18
            一至三年 6.57 6.75 0.18
            三至五年 6.75 6.93 0.18
            五年以上 7.11 7.20 0.09
三、个人住房公积金贷款
 
 
 
五年以下(含五年) 4.32 4.41 0.09
五年以上 4.77 4.86 0.09

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