楼市股市互动 调控需新着力点

　　早报记者 刘秀浩 梁文汇 叶莺

　　5月17日，“国六条”出台一周年纪念日，上海房地产市场在平静中度过了这一天。在过去的两年里，每年三四月份都是房地产宏观调控政策出台的频发期。

　　与往年不同的是，今年三四月份，房地产宏观调控罕见地未有重大调控政策出台。同时，由于股市获利资金回流，楼市迎来新一波上涨行情。

　　在此之际，业内人士预计，由于市场关注重心向股市转移，房地产市场在短期内将不会面临重大政策调整。

　　楼市应不会大起大落

　　从2004年到2006年，以上海市场来看，楼市周而复始地重复着“调控—观望—复苏—快速上涨—再次调控”的模式，新老“国八条”、“国六条”等政策几乎都是在上半年楼市再次发力之后相继出台，而这种近乎规律性的轨迹在今年发生了变化。

　　今年前几个月，上海

房价没有再出现如同前两年一样的疯涨局面，在成交面积上，反而同比有所下降。今年4月，上海市商品住宅成交面积为235.3万平方米，虽然比上月增长了25%，但比去年同期还是下降了32.2万平方米。

　　业内人士表示，目前初步可以将上海楼市评价为“趋稳”。中国指数研究院华东院院长陈晟表示，市场趋于平稳的主要原因是，二手房交易过程中的高税率使得投资客比例下降。同时由于新增住宅土地供应中至少70%被要求建成小

户型住宅，预计未来楼市将出现明显的结构分化，但整体价格缓涨甚至滞涨的局面将保持。

　　汉宇地产总经理施宏睿表示，经过对供应数据、成交数据和需求数据细致的分析，上海住宅市场的供需自身在数量、质量方面已经发生了微妙的变化，这种变化是结构性变化的开始。有了这种变化，上海楼市在未来比较长的一段时间内或许能够逐渐进入一种理性繁荣的状态。

　　天地行房地产营销有限公司市场研展部研究主任翟国胜认为，目前房地产市场还处于调控落实阶段。“房地产市场在未来两三年内将主要以消化前几年过度投资的后果为主，整体市场将在宏观经济紧缩的过程中稳步前行，大起大落的行情都很难再现。”

　　楼市股市可能相互推动

　　“在影响此轮房价上涨的因素中，我们遇到了一个与以往完全不同的新因素———股市获利回流资金。”香港某大型开发商项目部负责人这样形容今年4月这波行情与去年的不同。

　　由于股市走牛，

股票市场的投资回报以及投资便捷远远高于房地产市场，这使得前一阶段部分投资者将资金从楼市转移至股市。股市的火爆在一定程度上缓解了楼市的上涨压力。

　　但分析人士指出，这部分资本最大的出口依然是房地产市场。在投资者集中的高端住宅市场，类似情况尤其明显，在过去一个月里，高端市场的一二手房价上涨幅度远远高于其他几级市场。

　　业内人士分析，在流动性过剩的前提下，未来很有可能产生楼市股市相互推动的局面。

　　股市楼市需同一帖“药”

　　“与广大市民对股市投入的热情更甚于楼市相对应的是，现阶段，政府更加关心的也应该是股市的安全。”一名港资开发商项目负责人表示。

　　天天房展网分析师江水也认为，目前股市过热的根源是，全球流动性过剩。流动性过剩，人民币预期升值，中国股市风险加剧。所以，股市和楼市虽然是不同市场，但是出现问题的根源是一样的。

　　“中国的百姓储蓄率高、民间资金充裕，但是CPI高达3%～4%，而银行的利息却只有2.97%，如果剔除利息税的影响，只有2.33%，也就是如果老百姓将钱放在银行里，每年都是负数！所以大家都把钱投到股市、楼市。”江水表示，根本的解决方还是应该增加投资渠道。

　　他认为，中国的各项福利制度还很不健全，老百姓没有保障，不敢花钱消费，这也是投资过热的一个原因。所以，从目前来看，纯粹针对房地产去“治疗”房地产的问题，已经不够了，需要从整个金融环境来看待房价上涨的问题。

　　柔性调控可能随之而来

　　“2006年是房地产的调控年，2007年则是房地产政策的执行年，要具体政策的落实和强化。”天天房展网分析师江水向早报记者表示，短期来看，应该不会有专门针对房地产市场的政策出台，因为此前宏观调控政策已经将政策基本出齐。

　　上海协力律师事务所律师卫新也持有同样的观点。他认为，至少近两个月内不会有新的房地产调控政策出台。

　　而据上述香港某大型开发商项目部负责人预测，下一步可能针对房地产出台的调控政策有：取消预售许可、加强二次和多次置业的首付比例，征收物业税。

　　中原地产分析师也表示，今年以来，在房地产价格温和上涨的情形下，政府并未出台如前两年一样的严厉的税收政策，取而代之的是相对柔性的货币政策，如连续的上调存款准备金率、提高利率，以此来增加消费者对持续加息的一种预期，从而来有效控制市场需求。

　　“此前，央行刚刚上调了准备金率。从以往的经验来看，加息很有可能随之而来。”上海协力律师事务所律师卫新表示。

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