转身商业地产 开发商玩起资本游戏

　　许慧颖

　　受宏观调控政策的影响，越来越多素以住宅开发见长的开发商将精力转移到了商业地产上。保利集团、富力、合生、香港富华莫不如是。

　　商业升级

　　“我们今年有两个新盘，一个是东方文华酒店,一个是合生德胜大厦。”北京合生一位工作人员向《第一财经日报》透露，“至于住宅，估计今年不会有新开项目”。

　　与以往通常打着售后包租招牌不同的是，今年新推出的商业地产项目开发商大多增加了自己持有的比例，比如华贸中心和香港富华集团今年新推出的金宝街商业项目。而合生的两个新项目更是只租不售。

　　事实上，观看

　　而在商业布局上，新项目也迅速升级，几乎全部着眼于高端消费群体。根据世邦魏理仕一季度市场分析报告指出：零售物业租赁市场十分活跃，国际一线品牌纷纷签约将于今年开业的一些高档购物中心，如英国第一大零售商乐购(TESCO)在北京的首家门店-大成东店在百子湾地区开业，营业面积18000平方米。华贸中心的新光天地聚集了90项国际顶级品牌、938个全球知名品牌。

　　资本游戏

　　虽然商业地产项目个性化很强，受局部区域环境和内部运营管理影响较大，受宏观面影响较小，不太会因为一个新政策出来就有问题。但面对今年供应比去年翻两番的情况，开发商业地产风险仍大。

　　在目前的市场环境下，商业地产的门槛只能是更高，对开发商资金链的要求也是越来越高。华贸中心总投资约60个亿，而金宝街中富华金宝中心的投资就超过15个亿。尤其在开发商对项目绝对持有的情况下，能否使自有资金更快地变现、有没有更多的资源是可用的，是对商业地产开发商最大的考验。可以预见，商业地产在未来绝对是一个资本的游戏。

　　据悉，今年商业投资类物业总量将达到255万平方米，单纯优质零售物业供应量达到95万平方米。与此同时，此前供应的商业地产项目也要陆续集中在今年开业运营。这样一来，开发商业地产不但要面临商业地产投资多见效慢的传统特点，还要面临供应过分充足而带来的销售竞争。而仍有可能持续的

　　此外，海外资本也正在加紧布局国内商业。如此一来，国内开发商将面临更严峻的挑战。更要求开发商兼备开发与运营能力的投资者，其通常的模式是自行完成从拿地开发到管理运营的全部过程。