转涉商业地产鹏欣背后隐现大摩凯雷

　　叶国靖

　　随着上海住宅市场由热转淡，鹏欣开始谋划更稳健的利润增长点。以住宅开发为主的鹏欣开始转身，除涉足工业地产外，开始热衷开发商业地产以及酒店类地产项目

　　记者近日在靠近上海八万人体育馆、东接天钥桥路的区域内看到，一座以“娱乐终点站”为口号的星游城项目已经拆除了周边的施工围墙，一大片绿地覆盖了项目西侧，“一茶一座”等一批个性小店、主题餐厅、休闲吧、KTV等商户正开始试营业。

　　这个位于万体馆商圈、建筑面积4.6万平方米的纯商业地产项目，对于上海鹏欣(集团)有限公司(下称“鹏欣”)的整个商业构想而言，却属冰山一角。随着上海住宅市场由热转淡，鹏欣开始谋划更稳健的利润增长点。以住宅开发为主的鹏欣开始转身，除涉足工业地产外，开始热衷

　　鹏欣在商业地产方面的动作，已引起

　　向商业地产倾斜

　　鹏欣常务副总裁徐洪林昨日表示，公司针对不同商业地块的特征，将推出3个系列的商业地产品牌: 星游城、水游城、金游城。徐家汇的星游城项目投资额度约为5亿元，仅为“星游城”系列商业地产的第一个项目。此外，“水游城”系列的第一个项目南京水游城主题购物乐园也已于近期对外推出。“我们在转型，从资产开发型，转为资产运营型。过去是短线开发、出售，卖完了就没了，现在是向持有型物业转移。”徐洪林对此诠释。

　　鹏欣是一家集房地产开发、基础设施建设、实业投资和高新科技研发于一体的民营企业，旗下拥有40余个全资、控股子公司，资产规模达100多亿元。此前，鹏欣开发了白金府邸等一批知名楼盘，累计开发量达250多万平方米。

　　与摩根士丹利有过紧密合作的原安信置地(中国)有限公司副总经理郑铭告诉记者，鹏欣涉猎广泛，其中，在工业地产领域颇有作为。

　　“鹏欣此前的住宅项目做得不错，拿地相对早，利润好。”仲量联行测量师事务所(上海)有限公司工业部董事单维其在接受《第一财经日报》采访时称，早在2004年，鹏欣就开始考察、涉足工业地产项目，积极寻找合适土地，目前在上海市杨浦区、浦江镇、南汇等地均有大手笔。

　　2005年7月，鹏欣首次涉足工业项目的建设和经营，由杨浦区政府与鹏欣联手开发的上海鹏欣家纺中心奠基，投资额或达20多亿元。

　　当时，鹏欣国际家用纺织品投资建设有限公司总经理闫银柱曾经对媒体表示，工业地产项目的前景明朗，分散的资金投向是集团投资工业地产的原因之一。上海住宅市场已进入盘整期，且银行贷款政策出现了调整，集团也要逐步收缩一些项目。“鹏欣的现有定位是，将以房地产为主业，并以商业、旅游及工业用地市场作为公司的多元化发展方向。”

　　鹏欣的野心并不止于工业地产，商业地产以及酒店类地产项目也是热衷的领域。为此，组建了沃华商业管理(上海)有限公司、柏泰酒店管理(上海)有限公司，参与投资建设这类实业项目。就在去年8月，鹏欣旗下的首个五星级酒店项目——江苏南通的国宾花园大酒店开业。在鹏欣未来3~5年的酒店业发展计划中，除已建成的国宾花园大酒店外，还有多个连锁经营的酒店正在建设施工中。

　　鹏欣总裁姜雷在不久之前的一次活动上介绍，南京“水游城”投资10多亿元，今后，水游城将在武汉、天津，以及上海相继推出，每个项目的投资约为10亿元。

　　背后隐现大摩 、凯雷

　　此前不久，当姜雷推介南京水游城项目时，有一个人在台下第一排听得格外认真。这个人就是凯雷投资集团有限公司上海代表处董事陈寒。

　　自称是姜雷朋友的陈寒在接受《第一财经日报》采访时表示，在南京这样蓬勃发展的二线城市，鹏欣开发地产项目是富有远见的，凯雷在关注鹏欣转型成商业地产开发商的过程。今后是否会染指鹏欣的商业计划，现在还不太好说，都有可能。

　　关于和基金的合作，以及今后是否会打包上市，姜雷在接受记者采访时出言谨慎：现在还不太好说。

　　一位知情人士昨天称，美林阁曾有意收购杨浦区的两个酒店项目，不过，截至目前，并未修成正果。受此因素，摩根士丹利与南京水游城的杨浦区酒店项目合作暂时未有突破。

　　公开资料显示，上海著名的品牌企业之一美林阁旗下拥有三家星级酒店、二十二家经济型酒店和十四家连锁餐厅。

　　姜雷公开表示，鹏欣将自己长线持有南京水游城等物业而并非出售。那么，大规模开发、运作如此大体量项目，真金白银从哪儿来呢？

　　“鹏欣和一些基金走得很近。据我个人所知，鹏欣分别找了几家国际代理行分头寻觅基金合作伙伴。”一位曾服务于扬子基金的基金经理透露，“我们研究过上海房地产50强企业，鹏欣自然位列其中。鹏欣投资开发的总建筑面积或已超过150万平方米，其中大多为商业地产与酒店类物业。而开发这些商业地产与酒店类物业，势必需要雄厚的经济实力。此外，鹏欣并不出售这些物业，而是坚持自己持有，从这个角度来看，现金流的压力不会太小。”

　　“据我个人的分析来看，鹏欣拿出单个或若干个商业或者酒店类项目，与基金展开合作的可能性比较大；把上述这么多的优质资产包装上市，倒是不一定。”该基金经理如是说。