温州个人合作建房移师北京：逐利已成可能

　　本报特约记者 金易 上海报道

　　一度炒得火热的温州个人合作建房模式开始把触角伸向了北京。温州个人合作建房项目发起人、温州市市场营销协会秘书长赵智强5月9日告诉了记者他的下一步计划，由温州、北京两地个人合作建房牵头人联合打造的北京个人合作建房项目。

　　5月16日，由赵智强和北京个人合作建房发起人孟宪生等人发起的，为运作管理北京个人合作建房项目而联手成立的中介服务企业——— 北京理想合众房地产咨询有限公司将正式宣布成立。

　　与此同时，记者从权威渠道获悉，温州市政府目前已基本明确，全国首例拿到土地的温州个人合作建房项目，将按照 “房地产开发规范程序”进行运作。该项目有望近期获得立项核准批复。

　　按房地产开发程序运作，这可能是政府放行个人合作建房的 “最大操作底线”， “这个底线就能保证合作建房有利可图了。”一位业内人士直言。

　　利润=2%+3%

　　理想合众房地产咨询公司注册资本金10万元，赵智强为公司法人代表。 “与在温州时委托开发商直接从招拍挂市场拿地不同，北京个人合作建房则采取与开发商合作，利用开发商已有的储备地块。”赵智强说，目前北京个人合作建房已相中两宗较为成熟的地块。第一宗地块占地面积20余亩，建成后的房屋约为200套，成本均价约为5000元/平方米；第二宗地块占地面积40余亩，总建筑面积6万平方米，均价近6000元/平方米。

　　“预计两个项目建成后，其

房价均比周边同类地段的房价至少要低30%以上。”赵智强表示，如吸引合作建房会员、确定资金监管银行、办理项目开工 “四证”等系列工作顺利，预计北京个人合作建房项目将于今年下半年启动开工建设。 “北京个人合作建房项目，基本拷贝了温州项目的运作模式。”赵智强表示。

　　在开发成本核算中，管理公司将收取项目总投资3%的服务费，用于工作人员工资、办公费用、聘请工程师费用、公关费等；合作开发商将收取项目总投资2%的管理费，用于项目审批、建设、管理人员工资等。

　　众所周知的是，在我国很多地区都规定房地产开发商开发的

经济适用房开发项目的利润率不得超过3%，显然个人合作建房模式正在朝追求利润的目的迈进。

　　开发商模式

　　温州市政府专门成立了个人合作建房项目 “领导小组”，由该市常务副市长徐纪平担任组长。在开发模式上徐纪平明确指出：按正常的房地产开发程序进行。

　　温州个人合作建房项目所在地的温州市经济技术开发区管委会经济发展局有关负责人也表示，市政府目前已基本明确，该项目将以开发商为操作主体，按照房地产开发程序规范运作。同时该负责人一再强调，不要给该项目戴上 “个人合作建房”的帽子，也不要进行大肆宣传。

　　温州市经济技术开发区管委会经济发展局发展综合处一位官员认为，与一般房地产开发项目不同，这是一个由256人组成的全国首例成功拿地的个人合作建房项目，在确定开发模式、办理立项等相关手续上全国未有先例，且结果将会涉及全国各地个人合作建房的导向问题。

　　“既然个人合作建房目前在法律上没有较明确的规定，就应当按照目前已有房地产相关规定的要求进行操作。”建设部政策研究中心副主任王珏林表示赞同。

　　该项目公司总经理王鉴辉认为，一旦开发模式政策前提明确，温州个人合作建房项目立项批复指日可待。据了解，只有获得发改委系统的项目立项批复后，该项目公司才可凭此办理项目开工建设必需 “四证”：土地证、规划用地许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证。

　　变异的合作建房

　　在中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海看来，赵智强领导的温州个人合作建房组织，在开发商和个人合作建房会员之间起到 “帮办”作用，属于一个提供专业服务的中介组织。这种操作模式，直接打破了开发商垄断市场格局，广大中低收入群体真正成为项目“开发商”，而开发企业只提供项目建设服务。

　　北京科技大学经济与管理学院教授赵晓认为，为个人合作建房提供专业性的中介服务，在今后中国房地产业具有很大的市场发展空间。 “市场发展空间很大，主要基于庞大的中低收入住房困难群体。”赵智强认为，少部分高收入者、较低收入者可分别去买

商品房、经济适用房 (或廉租房)，而数以亿计的中低收入群体，完全可以参与个人合作建房组织。

　　在德国、瑞典、日本等许多国家，个人合作建房作为中低收入人群解决住房问题的一种方式，会得到政府在土地、资金及政策等方面的扶持，成为房地产业的一个重要分支力量。

　　“不可否认，松散型组织的个人合作建房，存在管理运作上的硬伤。”曹建海认为，比如在设置会员门槛方面，个人合作建房无法甄别会员的住房、收入等真实情况，容易让一些投资投机分子趁虚而入，搅乱房地产市场。他建议，应该把个人合作建房纳入经济实用房体系，成立非营利机构“住宅合作社”，政府对此进行监管。

　　据全国个人合作建房联盟 (筹)初步统计，目前全国有近30个个人个作建房组织，包括北京、沈阳、西安、成都、昆明、深圳、广州、温州、长沙等，涉及各地合作建房会员至少超过6000人。

　　来源：经济观察报网