北京设55.5平方公里绝对禁建区 开发商生意难做

图为北京市市域建设限制性分区图

　　"水、绿、文、地、环"五大要素一个不能突破--

　　北京55.5平方公里不让盖房子

　　-本报记者 刘扬

　　用寸土寸金来形容我们这个城市一点儿也不过分，今后更是如此。按照新近完成的《北京市限建区规划(2006-2020年)》，本市16410平方公里的市域被近30万个"斑块"覆盖，这些"斑块"把本市16410平方公里的面积划分为禁建区、限建区和适建区三大类，其中最严格的绝对禁建区划定了55.5平方公里，在这55.5平方公里中，将不允许建设任何建筑。

　　土地分级更严了--五大要素划定30万"斑块"

　　现在我们的土地按照不同的地理位置，分为六个等级，今后本市市域土地还将按照生态条件不同，再划分为禁建区、限建区和适建区三大类。

　　禁建区、限建区、适建区，把16410平方公里的市域"划清界限"，凭据是什么？"划分不同的限建级别，主要依靠五大类建设限制要素。"北京市城市规划设计研究院规划研究室副主任何永告诉记者，"这五大要素分别是水、绿、文、地、环。"

　　顾名思义，"水要素"包括河湖湿地、水源保护、地下水超采、超标洪水风险；"绿要素"包括绿化保护、城镇绿化隔离、农地保护；"文要素"包括文物保护、地质遗迹保护；"地要素"包括平原区工程地质条件、地震风险、水土流失与地质灾害防治；"环要素"则包括污染物集中处理处置设施防护、电磁辐射设施(民用)防护，以及噪声污染防护。

　　"《北京市限建区规划》和其他规划的编制有一个很大的不同，它是在北京市目前建设情况的基础上，从研究客观限制入手的。"何永介绍说，"划定建设限制分区，是以充分保护自然资源、尽量避让灾害风险为原则，分析建设限制要素，依据自然灾害易发的风险、资源环境保护的价值、污染源防护的影响等方面的因素。"

　　这近30万个"斑块"是不是像网格一样将市域划分呢？非也。"这近30万个'斑块'并不是把16410平方公里的市域进行简单地切割，而是在五大要素中，每一项都根据其特定的标准划分限建级别。"何永说，"比如刘庄子、李遂和武窑桥这三个地方，在'水要素'里，是三个超标洪水分洪口门，是绝对禁建级别，那么在其他四大要素中，无论是什么级别，这三个地方都被确定为绝对禁建级别，也就是说在这三个地方，任何建筑都不能建。"

　　有些地区丁点儿房不让盖了--绝对禁建区划定55.5平方公里

　　像刘庄子、李遂和武窑桥分洪口门这样不允许建设任何建筑的绝对禁建区，全市划了55.5平方公里。

　　在《北京市限建区规划》中，北京市域主要划分为禁止建设、限制建设和适宜建设三个级别，其中禁止建设区指存在非常严格的生态制约条件，禁止城市建设进入，应予以严格避让的地区；限制建设区指存在较为严格的生态制约条件，对城市建设的用地规模、用地类型建设强度，以及有关的城市活动、行为等方面分别提出限制条件的地区；适宜建设区指生态制约条件较少，对城市建设的用地规模、用地类型建设强度，以及有关的城市活动、行为等方面的限制较为单一的地区。

　　再细分，禁建区又分为绝对禁建区和相对禁建区；限建区分为严格限建区和一般限建区；适建区分为适度建设区和适宜建设区。

　　这些绝对禁建区都是哪些地方呢？何永指着规划图告诉记者自然保护区核心区、地裂缝之上、分洪口门的洪水主流区域内，这些都是绝对禁建区，在这些地区严格禁止一切城乡建设。

　　为什么要规划严格的绝对禁建区呢？何永给记者举例说:"比如刘庄子、李遂和武窑桥三个超标洪水分洪口门，一旦发生洪灾，这三个分洪口门承担着泄洪的任务，如果在这三个分洪口门安排建筑，不仅不利于迅速泄洪，而且建筑物里的人员、财产都存在巨大危险，因此在'水要素'里，这三个地方被划定为绝对禁建区。""绿要素"里的绝对禁建区又划在哪里了呢？北京市有松山、百花山两个国家级自然保护区，还有云蒙山、雾灵山、喇叭沟门、野鸭湖、四座楼、怀沙河-怀九河、拒马河、云峰山、朝阳寺、石花洞、蒲洼、汉石桥12个市级自然保护区，这14个风景秀美的国家级或市级自然保护区的核心区，就是"绿要素"里的绝对禁建区，在这些地区，也坚决不允许搞商品房或其他项目的开发。

　　此外，考虑到地质灾害防治，"地要素"中地裂缝所在地也是绝对禁建区。

　　开发商生意难做了--

　　适宜建设区仅527.1平方公里

　　55.5平方公里的绝对禁建区不允盖丁点儿房子，这部分面积占了全市面积的0.3%，比绝对禁建区严格程度略有下降的是相对禁建区，这部分区域划了7130.1平方公里，占全市面积的43.4%；此外，全市还有4819.2平方公里的严格限建区，占全市面积的29.4%，以及3878.2平方公里、占全市面积的23.6%的一般限建区。而明确可以搞房地产开发或其他建设的适宜建设区只有527.1平方公里，占全市面积3.2%。

　　适宜建设区有什么特征呢？这些区域可以搞开发，也适宜人类生存，是那些灾害风险较小、污染较少的地区，但肯定不包括那些风景优美的山区，或者生态环境好的水源区。

　　在规划方案中，对适宜建设区有详细的描述:首先从"水要素"看，适宜建设区是指那些地下水环境较不适宜区，地下水一般超采区，山区小流域水源保护区，洪水泛区；"绿要素"中，是那些重点风沙治理区；"地要素"看是平原区工程地质一般区，地震动0.2g(地震动峰值加速度0.2g范围内，即相当于地震基本烈度8度。--编者注)地区；"环要素"中石油天然气管道三级区(管道直径从300毫米到500毫米，直径较小。--编者注)，首都机场噪声1、2类区(噪声分贝在45到60之间，相对3级和4级而言，噪声较小。--编者注)。

　　土地供应不会太受影响--最多四分之一的土地可使用

　　看到这里，一些读者可能会担心:"只有3.2%的土地可以盖房子，那以后房子不是更加紧俏，房价会不会更加上涨？"

　　"除了适宜建设区，一般限建区也可以安排一些建筑。"听到记者提出这个问题，何永补充说，"一般限建区包括地下水源补给区、洪水相对安全区、山前生态保护区、平原区工程地质较差区、石油天然气管道二级区(编者注:管道直径从500毫米到1000毫米)等，甚至地下文物埋藏区。但是，和适宜建设区相比，一般限建区要么生态环境较好，要么不适合进行大规模建设，因此一般限建区不会安排较多的新建建筑。"

　　尽管《北京市限建区规划》提出全市适宜建设区只有区区527.1平方公里，但加上一般限建区3878.2平方公里，本市可供城乡建设的用地最多有4405.3平方公里，约占全市面积的26.8%。

　　也就是说，这一规划第一次将本市市域土地按照生态条件划分出等级，更有利于土地合理使用，并不会对土地供应计划形成太多影响，不会造成房屋供应减少，甚至影响房价。

　　据悉，目前《北京市限建区规划》已报送市长办公会审批。