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北京设55.5平方公里绝对禁建区 开发商生意难做

http://www.sina.com.cn 2007年05月11日 13:44 北京日报

北京设55.5平方公里绝对禁建区开发商生意难做

图为北京市市域建设限制性分区图

  "水、绿、文、地、环"五大要素一个不能突破--

  北京55.5平方公里不让盖房子

  -本报记者 刘扬

  用寸土寸金来形容我们这个城市一点儿也不过分,今后更是如此。按照新近完成的《北京市限建区规划(2006-2020年)》,本市16410平方公里的市域被近30万个"斑块"覆盖,这些"斑块"把本市16410平方公里的面积划分为禁建区、限建区和适建区三大类,其中最严格的绝对禁建区划定了55.5平方公里,在这55.5平方公里中,将不允许建设任何建筑。

  土地分级更严了--五大要素划定30万"斑块"

  现在我们的土地按照不同的地理位置,分为六个等级,今后本市市域土地还将按照生态条件不同,再划分为禁建区、限建区和适建区三大类。

  禁建区、限建区、适建区,把16410平方公里的市域"划清界限",凭据是什么?"划分不同的限建级别,主要依靠五大类建设限制要素。"北京市城市规划设计研究院规划研究室副主任何永告诉记者,"这五大要素分别是水、绿、文、地、环。"

  顾名思义,"水要素"包括河湖湿地、水源保护、地下水超采、超标洪水风险;"绿要素"包括绿化保护、城镇绿化隔离、农地保护;"文要素"包括文物保护、地质遗迹保护;"地要素"包括平原区工程地质条件、地震风险、水土流失与地质灾害防治;"环要素"则包括污染物集中处理处置设施防护、电磁辐射设施(民用)防护,以及噪声污染防护。

  "《北京市限建区规划》和其他规划的编制有一个很大的不同,它是在北京市目前建设情况的基础上,从研究客观限制入手的。"何永介绍说,"划定建设限制分区,是以充分保护自然资源、尽量避让灾害风险为原则,分析建设限制要素,依据自然灾害易发的风险、资源环境保护的价值、污染源防护的影响等方面的因素。"

  这近30万个"斑块"是不是像网格一样将市域划分呢?非也。"这近30万个'斑块'并不是把16410平方公里的市域进行简单地切割,而是在五大要素中,每一项都根据其特定的标准划分限建级别。"何永说,"比如刘庄子、李遂和武窑桥这三个地方,在'水要素'里,是三个超标洪水分洪口门,是绝对禁建级别,那么在其他四大要素中,无论是什么级别,这三个地方都被确定为绝对禁建级别,也就是说在这三个地方,任何建筑都不能建。"

  有些地区丁点儿房不让盖了--绝对禁建区划定55.5平方公里

  像刘庄子、李遂和武窑桥分洪口门这样不允许建设任何建筑的绝对禁建区,全市划了55.5平方公里。

  在《北京市限建区规划》中,北京市域主要划分为禁止建设、限制建设和适宜建设三个级别,其中禁止建设区指存在非常严格的生态制约条件,禁止城市建设进入,应予以严格避让的地区;限制建设区指存在较为严格的生态制约条件,对城市建设的用地规模、用地类型建设强度,以及有关的城市活动、行为等方面分别提出限制条件的地区;适宜建设区指生态制约条件较少,对城市建设的用地规模、用地类型建设强度,以及有关的城市活动、行为等方面的限制较为单一的地区。

  再细分,禁建区又分为绝对禁建区和相对禁建区;限建区分为严格限建区和一般限建区;适建区分为适度建设区和适宜建设区。

  这些绝对禁建区都是哪些地方呢?何永指着规划图告诉记者自然保护区核心区、地裂缝之上、分洪口门的洪水主流区域内,这些都是绝对禁建区,在这些地区严格禁止一切城乡建设。

  为什么要规划严格的绝对禁建区呢?何永给记者举例说:"比如刘庄子、李遂和武窑桥三个超标洪水分洪口门,一旦发生洪灾,这三个分洪口门承担着泄洪的任务,如果在这三个分洪口门安排建筑,不仅不利于迅速泄洪,而且建筑物里的人员、财产都存在巨大危险,因此在'水要素'里,这三个地方被划定为绝对禁建区。""绿要素"里的绝对禁建区又划在哪里了呢?北京市有松山、百花山两个国家级自然保护区,还有云蒙山、雾灵山、喇叭沟门、野鸭湖、四座楼、怀沙河-怀九河、拒马河、云峰山、朝阳寺、石花洞、蒲洼、汉石桥12个市级自然保护区,这14个风景秀美的国家级或市级自然保护区的核心区,就是"绿要素"里的绝对禁建区,在这些地区,也坚决不允许搞商品房或其他项目的开发。

  此外,考虑到地质灾害防治,"地要素"中地裂缝所在地也是绝对禁建区。

  开发商生意难做了--

  适宜建设区仅527.1平方公里

  55.5平方公里的绝对禁建区不允盖丁点儿房子,这部分面积占了全市面积的0.3%,比绝对禁建区严格程度略有下降的是相对禁建区,这部分区域划了7130.1平方公里,占全市面积的43.4%;此外,全市还有4819.2平方公里的严格限建区,占全市面积的29.4%,以及3878.2平方公里、占全市面积的23.6%的一般限建区。而明确可以搞房地产开发或其他建设的适宜建设区只有527.1平方公里,占全市面积3.2%。

  适宜建设区有什么特征呢?这些区域可以搞开发,也适宜人类生存,是那些灾害风险较小、污染较少的地区,但肯定不包括那些风景优美的山区,或者生态环境好的水源区。

  在规划方案中,对适宜建设区有详细的描述:首先从"水要素"看,适宜建设区是指那些地下水环境较不适宜区,地下水一般超采区,山区小流域水源保护区,洪水泛区;"绿要素"中,是那些重点风沙治理区;"地要素"看是平原区工程地质一般区,地震动0.2g(地震动峰值加速度0.2g范围内,即相当于地震基本烈度8度。--编者注)地区;"环要素"中石油天然气管道三级区(管道直径从300毫米到500毫米,直径较小。--编者注),首都机场噪声1、2类区(噪声分贝在45到60之间,相对3级和4级而言,噪声较小。--编者注)。

  土地供应不会太受影响--最多四分之一的土地可使用

  看到这里,一些读者可能会担心:"只有3.2%的土地可以盖房子,那以后房子不是更加紧俏,房价会不会更加上涨?"

  "除了适宜建设区,一般限建区也可以安排一些建筑。"听到记者提出这个问题,何永补充说,"一般限建区包括地下水源补给区、洪水相对安全区、山前生态保护区、平原区工程地质较差区、石油天然气管道二级区(编者注:管道直径从500毫米到1000毫米)等,甚至地下文物埋藏区。但是,和适宜建设区相比,一般限建区要么生态环境较好,要么不适合进行大规模建设,因此一般限建区不会安排较多的新建建筑。"

  尽管《北京市限建区规划》提出全市适宜建设区只有区区527.1平方公里,但加上一般限建区3878.2平方公里,本市可供城乡建设的用地最多有4405.3平方公里,约占全市面积的26.8%。

  也就是说,这一规划第一次将本市市域土地按照生态条件划分出等级,更有利于土地合理使用,并不会对土地供应计划形成太多影响,不会造成房屋供应减少,甚至影响房价。

  据悉,目前《北京市限建区规划》已报送市长办公会审批。

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