南京房价一直在涨 租金基本没动

　　南京房价是否过高，专家意见不一

　　尹晓波

　　来南京工作的张先生昨天找了一家房产中介，想租套房子，他发现一个奇怪的现象：河西金马郦城一套90平方米的房子，月租金是900元，房子售价是8300元/平方米；江宁岔路口一套100平方米的房子，月租金是1000元，房子售价是5800元/平方米。 “都是经过装修的房子，装修也差不多，可是为什么出售价格高的房子，租金反而会便宜呢？”

　　租金没有

房价涨得快

　　“这就牵涉到一个投资回报的问题。” 南京青衣墨子置业有限公司老总王小军说，像张先生所说的两套房子，两者的投资回报率不同，房价高租金低的，投资回报率肯定就低。王小军说，南京去年总体的房产投资回报率在4%～4.5%之间，比以前有所下降，原因就是“房价涨了，房租基本没有涨”。像珠江路一带的二手住房，去年一年租金没有什么变化，可房屋出售单价涨了1000元/平方米以上。广州满堂红(南京)置业有限公司总经理许文清说，广州房产投资的年回报率在6%左右，比南京高。

　　房主王女士说，她在光华门有一套80平方米的房子，2000年的时候用来出租，当时租金是850元/月，几年内这个价格一直没变，去年租金也就900元/月。今年“五一”期间换房客，她在网上挂了1000元/月，已经一个多星期了，咨询的人首先就是砍价，都希望租金能便宜点。

　　南京我爱我家中介公司市场部经理舒莉莉表示，去年他们公司统计的房屋租赁平均供求比为3.5∶1，也就是7套出租房源，只有2套能出租出去。从今年4个月的租赁市场来看，供求比基本保持在3∶1～4∶1之间，租赁房源过剩，租金自然也提不上去。

　　售租比越来越高

　　投资回报率也可以从房屋的售租比(房产售价与月租金之比)来分析，售租比越高，回报率也越低。国际上公认的售租比，应该在200∶1～300∶1之间。

　　近日，我爱我家中介发布了《2006南京租赁市场分析报告》。报告认为，在南京

二手房价格增长较快的情况下，租赁市场的“疲软”导致二手房的售租比不断拉大。一居室(60平米以下)普通住宅的平均租金为26.6/元/月/平米，售租比在282.5∶1；二居室(60～70平米)售租比为359.5∶1；三居室(70～90平米)售租比为342.3∶1；四居室(90平米以上)售租比为347∶1。

　　该报告同时也显示，南湖、凤凰西街、秦虹小区等热点区域，售租比超过了400∶1。

　　专家意见产生分歧

　　一些业内人士认为，目前南京二手房的售租比已经突破国际“警戒线”，给南京

房地产市场拉响了警报，也反映出南京的房价偏高。

　　“售租比是正确反映房地产市场价格的一个‘晴雨表’，这个比例过高是不合理的。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，这不但是个警示，还预示着一个严重风险，就是房价高得离谱了。

　　南京网尚房地产研究机构一位负责人则认为，国际公认的售租比固然可信度很高，但是如果“倒推”说南京房价高了，还值得商榷。因为目前南京的房地产市场，买房人都看好房子的保值和增值功能，都想安家置业，自然就“弱化”了租房市场。而且，售租比在不同的区域也存在差别。同时房地产市场阶段性的供求不平衡，也导致了售租比不太合理。