专家视点

　　专家视点

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞：

　　至少在2020年以前，我认为中国经济将保持一个快速的发展。北京市的人口在增长，面积在扩散，GDP在增长，投资也在增大，北京市的财富也在增长，这是一个国际化的都市、全球化的都市，具有国际上其他任何城市都不具备的优势。就该项目的优势来讲，咱们的第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区，可能还有第四使馆区，造就了该区域经济的不可复制性。

　　易居中国执行总裁、北京金岳

房地产经纪有限公司总经理

　　朱旭东：

　　全中国两个城市是独一无二的，一个是上海，一个是北京，上海是中国最大的经济城市，北京是中国的首都，这两个城市地位是没有人可以比的。与上海不同，北京有使馆区，上海没有。使馆区是不可复制的一个资源，因为全中国没有一个城市有那么多的使馆放在一起形成一个区域。物以稀为贵，它的物业价值是不可估量的，这是我的一个很朴素的判断。

　　在这个区域大

户型的回报率要高于

小户型。很多高管，包括外交大使馆里面的一些级别相对比较高的人都是拖家带口到北京来，不是一个人来，都是丈夫或者是妻子，还有他的孩子都到北京工作，他们的一般任期是15年，一家人全部带着。带过来以后这些人是不会买房子的，他只会租赁，因为他有任期的。老外有一个习惯，他和小孩不会睡一间房，全部分开的，为了保证他们有一个私人的空间。一般家庭有两个小孩，至少是四个房间，夫妻一间，两个小孩一人一间，还有一个作为客房。所以很多大户型的租金非常高，这些公司给高管的住房补贴也非常高。

　　国贸物业市场总监

　　舒浩江：

　　营销和物业是相辅相成的，我们公司有三个不错的项目，最小的户型都是200多平方米，还有300多平方米，有的还打通了，做成700平方米。外地人士怎么体现他的北京之家？要看我们怎么尊崇他们的生活习惯，他们的背景文化。这就必须要有多年的服务经验，对他们的文化风俗，甚至宗教信仰要有更多的了解，这样拉近与客户心理上的距离。

　　清华大学国际商业地产运营商培训首席专家朱凌波：

　　实际上这样一个区域，老外更多的都是来租房，我们说要做外国人的房东，你要租给老外，首先对他们的需求要有了解。我们强调住宅商务的标准化、长期化、通用性，同时要把这种特色化、差异化和个性化做出来，更重要的可能是要满足投资客的需求，才能更好地把你的物业获得最大的收益。

　　世邦魏理仕策略顾问部经理

　　熊志坤：

　　客户从两方面考虑，一方面是买家，第二方面是租客。买家有机构投资者也有个人投资者，就是不同客户有不同的需求。对于个人客户而言，为什么小户型比较好卖？很多投资者买房还是理性的，有的买房是容易租出去，租金可以得到保障，有人买房可能可以看到升值的潜力。有一部分投资者一般重视的是长期升值的潜力，他们可能会选择最好的位置、最好的产品，也是稀缺性的产品。另外，小户型好出租，转手的时候也比较容易一点，不同的客户有不同的需求。其实对于我们这个区域而言，我并不认为我们真正的租客很多是使馆的人，我觉得最主要考虑一点是安全，尤其像美国、日本、以色列这样的使馆可能不会自己随便租房子，他们肯定有自己的要求，要统一管理，但是有可能，比如他买下一部分，或者一栋或者很容易管理的。外交3号帕米尔会所董事长

　　周宇：

　　我在外交公寓住了三年多的时间，我选择一个区域居住和投资，是选择这个区的居住舒适感。使馆区人群特别强调居住体验。居住体验最重要的是什么？首先是安全。我们强调居住的保护感和心里的感觉，所以我觉得在投资商和租户看中这里的共同点，是安全、设施的先进性，还有舒适、人群的集中，这都是我选择一个项目的原因。我比较看好US联邦公寓。