调控剑指三大矛盾 高端地产能否浴火重生

　　孙荣飞

　　面向高端住房市场的土地供应量被压缩在开发建设总面积的30%范围内，以及停止别墅类房地产土地供应，严格限制低密度、大套型房地产的土地供应，这些2006年的政策，在2007年将毫无松动的可能

　　中国国情注定了高端地产的发展路线不能单纯地遵循市场的逻辑。发展经济和保护耕地，城市化下的住房需求和宏观经济调控任务，高端地产的享受和13亿人口的“居者有其屋”这三大矛盾注定国内高端地产越发受到政府的引导和干预。

　　在此民生背景下，高端地产向何处去？随着经济的迅猛发展和房产调控政策的频繁出台，这个问号已摆在每个具有前瞻性的房产精英面前。

　　建设部政策研究中心研究员赵路兴对《第一财经日报》表示，2007年建设部将要出台建筑节能条例，这使目前高端市场面临挑战，一方面拿地会越来越难；另一方面高端市场将进入一个比较精细化、定位需更准确的阶段，需更注重住房的功能性、适用性以及设计要求。

　　最密集的政策调控

　　“今年的房地产政策的特点就是稳政策抓落实。住房供求结构平衡仍然是今年调控重点。”建设部政策研究中心副主任秦虹日前在2007中国地产创新峰会上如是表示。

　　对此，赵路兴也认为，这点是坚定不移的，各地部门要担负起责任。

　　这意味着，面向高端住房市场的土地供应量被压缩在开发建设总面积的30%范围内，以及停止别墅类房地产土地供应，严格限制低密度、大套型房地产的土地供应，这些2006年的政策，在2007年将毫无松动的可能。

　　此外，已于2007年1月1日正式实施的城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策；从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。这个2007年启动的“一费二税”调控，无疑增加了开发商的用地成本，抬高了进入的门槛。

　　紧缩供地量，增加开发商成本同时，为避免传导价格过度上扬，建设部等部委相继打出了抑制投资性需求的组合拳：从提高房贷按揭首付的比例，到对二手房交易分别于2006年6月1日征收营业税，8月1日征收个税，12月1日征收土地增值税，再到2007年3月18日一年期银行贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到6.39%。

　　对削减高端住房需求最具冲击力的是，2006年7月建设部等六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。该文规定，符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，且购房前需在境内工作、学习时间超过一年。

　　遵循上述政策思路，调控下的高端市场应在保持市场成交量和成交价格平稳性同时，实现高端市场容量减缩。

　　但数据显示，2006年出现成交量和成交价格大幅攀升的局面。

　　成业行投资顾问有限公司总建筑师戴子杰表示，从2006年地产调控后的7月份到9月份，住宅平均价格从7374元/平方米上涨到11008元/平方米。与此同时，2005年的独栋别墅月均销售速度130套，2006年1到10月份是150套；其他类型别墅2005年销售速度是每月310套，2006年月均为420套。

　　“因为北京处于卖方市场。”董藩说。究其原因，一是土地稀缺性不断升级，使得开发用地、好地越来越少，客观上抬升了别墅的原始价值；二是土地成本以及开发成本有所增加，提高了开发的先期成本，建筑的自身成本也在相应增加，再加上品质高，营销的立体化发展，都从根本上促使别墅价格提升；三是北京市场仍然保持着强劲的购买力。

　　“购买高端地产者的需求不是生存性的，加上货币对这些人的边际效应性”，又由于土地珍贵、市场购买力增强、换房周期的到来等诸多因素，使得2006年北京别墅价格的总体涨幅在30%以上。一位业内人士如是表示。

　　消化期的来临

　　到2007年，北京高端地产却又出现了成交量下滑和成交价格上扬的悖论局面。据京城地产专业机构《楼市》市场研究部统计数据显示，今年3月份，北京单价万元以上的高档住宅销量整体狂跌，其中九成项目的销量为零套。来自北京市房地产交易网的数据显示，都城心屿1月份成交113套，2月份成交降为5套，3月份的成交量更是降到了零。官苑8号一月份成交了38套，2月份成交量仅为7套，而3月份的成交量同样是零。

　　在高档公寓突遭寒流袭击的同时，别墅市场的成交量亦出现急剧下挫。来自北京市房地产交易网的数据显示，3月份，全市别墅仅成交6套(红螺湖别墅、丽嘉花园、观唐、龙湾别墅、康城、水郡长安，各成交1套)。

　　然而，在高档公寓销量急剧下降的同时，其成交价格却出现稳增之势。统计数据显示，2007年3月，北京高档公寓平均售价17777.5元/平方米，分别较1、2月份上涨31.3%、24.2%。

　　这一现象，一方面显示出购房者开始了观望。“政府持续调控、央行连续加息、物业税的预期开征等，使得购房者需要等待观望。”董藩说。

　　但同时，“今年整个高档房市场的供应量比去年将有所增大，尤其是高档公寓方面。根据我们的监测和统计，包括存量供应在内，2007年上市的单价16000元以上的高档公寓就接近200万平方米。”北京世邦魏理仕CBRE环球研究部高级经理覃晓梅在一份报告中如是说。

　　为此，戴德梁行助理董事岳锋钢明确表示，北京高档房市场在历经连续两年的狂热之后，在2007年将处于消化期，“近年，高档房供应量激增。其增长速度远远高于高端需求的增长。也就是说，大家都认为住房需求不断猛增，但事实上，整个住房需求中，高端需求所占比例相对有限。”

　　各种信息显示，近期一些投资资金已从住宅市场转移至写字楼及零售物业市场，由于不是调控目标，商业地产将成为未来资金投资的主要方向。

　　目前，长江实业及和记黄埔，香港瑞安集团等香港地产商，都已在一些内陆城市如武汉和重庆等大力进行土地储备。摩根士丹利地产则通过购买将有沃尔玛商店进驻的购物中心的股权入手，在全国范围内大规模铺开它的收购行动。

　　另据房地产投资及服务公司——仲量联行的数据显示，已经有16个豪华酒店项目在上海兴建。而随着2008年奥运会的临近，北京也正经历着类似的豪华酒店兴建热潮。

　　博弈的延续

　　不过在购房者出现观望，成交量下跌的同时，开发商却仍不放松售价，其背后对未来高端住房市场仍有良好预期。

　　“人的财富积累在经济发展中也在快速的增长，十年前500万元的豪宅，现在不算是一个豪宅，而已成为更为大众化的购房需要。”庞博国际执行董事刘东表示。

　　搜房资讯总经理肖勇直白表示，北京现在虽然限制了外资购房，我们提的口号叫“出口转内销”，北京还有很多的机会。“北京的高端项目还有一定的投资价值，关键是我们整个全民的投资意识的崛起，也不是缺钱，还应该是一个意识问题。”

　　董藩也对本报表示，高端地产走势还不好判断。“在房地产业作为国民经济支柱产业这种国家定位背景下，长期来各地政府都把发展房地产业作为拉动经济发展的一个引擎。因此调控的实际结果还难以预测。”

　　实际上一些地方政府对中央采取了“鸵鸟政策”。近日，建设部公布了各地落实住房建设规划进展情况。建设部方面指出，当前，住房建设规划工作仍存在四个问题，一是少数地方对住房建设规划工作的重要性认识不足，责任不清，措施不得力，工作进展缓慢。二是部分城市住房状况调查等基础性工作不深入，规划编制的科学性、合理性和可操作性不够。三是部分城市住房建设规划编制内容不全，深度不够，只提出了总量控制指标，没有将住房套型结构比例要求分解落实到具体区域、项目。四是少数中小城市特别是县城规划基础工作薄弱，规划编制、公布、备案工作进展不理想。

　　与此同时，资金仍在大量涌入房地产。国家发改委公布的数据显示，今年一季度我国房地产开发完成投资3543.78亿元人民币，同比增26.9%，增速高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。

　　对上述态势，中国人民银行研究局研究员邹平座曾对本报表示，尽管房地产有其复杂性和巨大游说能力，但不要低估中央调控房地产的决心和能力。

　　“上世纪90年代房改特点可以说是解决较高收入者的住房问题，2005年来的住房改革关键是解决中低和低收入者的住房问题，资源和政策向民生倾斜在近期内不会改变。”通过对局势的宏观分析，赵路兴建议，高端房地产未来要走节能省地之路。