北京房市高烧难止 买卖对峙价涨量低

　　孙荣飞

　　“五一”黄金假期，北京楼市再次延续了2月份以来持续的有价无市、价涨(交易)量低的局面。

　　据北京市房地产交易管理网显示，截止到5月7日，今年北京“五一”黄金周期间期房网上签约面积共123058平方米，比去年同期的200361平方米下降了近四成，只相当于去年的61.4%，签约套数也比去年少了460套，平均每天少卖约65套房。

　　销售大幅下降

　　事实上，北京房市销售缩量的态势自2007年开初即已出现。日前，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布信息显示，今年一季度，北京市商品房现房和期房销售面积均有较大幅度下降，其中住宅现房销售面积下降达59.3%，住宅期房销售面积下降40.8%。

　　4月份，情势仍延续，北京住宅销售量仅为去年同期的60%左右。4月举行的北京春季房展会上，除成交均价有所提高之外，其他多项指标包括成交量均低于去年同期。

　　而与此同时，房价却仍坚挺，甚至持续上涨。在今年的北京春季房展会上，北京五环内已经难觅每平方米8000元以内的楼盘，大部分项目都已跨越了万元大关。

　　另据国家发改委公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示：3月份，新建商品住房销售价格北京同比上涨9.9%。地产投资咨询公司仲量联行报告甚至预测2007年的北京住宅市场新建住宅的价格增长幅度为11%到14%不等。

　　为此，国家发改委相关负责人4月不点名批评当前部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快。

　　一方面是交易量下降，另一方面是价格持续上涨，究其根本原因，中原地产华北区总经理李文杰和北京师范大学房地产研究中心主任董藩都认为是，北京存在明显的需求大于供给的现象。开发商在坚挺价格的背后隐藏着一个基本判断，即由于政治经济各方面原因，北京的房地产需求还远远没有得到满足。

　　需求仍未满足？

　　中房集团董事长孟晓苏表示，北京房价上涨仍属理性繁荣。在住房需求刚性上升的同时，住房供给减少了。孟晓苏提供了一组数据：去年全国的房屋竣工量减少0.6%，而北京去年一年房屋竣工面积减少了22.8%。去年北京新开工面积减少了13.3%，而全国减少数目是2.5%。

　　开发量减少，一方面是由于房地产调控下供应结构调整的滞后性，导致供应量相对下降，促成楼市“缩量空涨”。中国社会科学院城市与环境研究中心主任牛凤瑞表示。

　　不过国家发改委近期指出，目前住房供应结构调整任务十分艰巨。今年一季度，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。现今,市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上。

　　由于目前销售的90平方米以上商品住房仍占多数，加之收入差距和3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率的加息政策，进一步抑制需求。根据业内专家测算，加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点左右，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%以上。

　　如是，“供应瓶颈”和“曲高和寡”，似乎成为了北京楼市的两大特点。

　　许多买家也理性选择了持币待购。“由于奥运会日益临近，许多潜在的买家可能选择持币待购，从而造成交易量的短期下降。”董藩表示。

　　另外，北京市“两会”提出了要用三年时间建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。据了解，相当一部分有购房需求的人都将注意力转移到了限价商品房一块。

　　加上，现在90平方米以下房子供应量偏小，消费者选择余地不大。因而很多购买者在等待住房结构的调整和住房保障制度的落实，而根据“国六条”后的建房周期，大批量的新楼盘预计下半年和明年初才能上市。牛凤瑞表示，预估今年下半年“价涨量低”的僵局会有所改善。