上海工业用地零地价时代终结

　　“1号公告”挂牌出让34块工业用地，今后上海工业用地转让全部采取“招拍挂”形式。研究人士寄望借此堵塞寻租路

　　【网络版专稿/财经杂志实习记者 范军利】5月9日，上海市房地局副局长陶校兴告诉《财经》记者，在今年“1号公告”将批量工业用地纳入招标拍卖挂牌体系后，上海市工业用地将全部采取“招拍挂”形式，推向市场。

　　4月27日，上海市房屋土地资源管理局向社会发布了《2007年国有土地使用权挂牌出让的第1号公告》，挂牌出让土地共45块，其中工业项目用地34块、经营性用地11块；涉及宝山、奉贤等十个地区，土地出让总面积达105.7107公顷。

　　“1号公告”针对土地用途作了详细的说明，类似民用飞机研发、电子元件等制造业类用地，属首次挂牌出让。此次工业地块出让面积最大的，为闵行区浦江镇工-2号地块(召楼路以东、江月路以北)，出让面积为18.215公顷，投资强度要求不低于300万元/亩，竞买保证金达630万元。

　　“上海市工业用地市场流通开始了。”仲量联行亚太区董事陈立民称，“1号公告”的发布，意味着上海市工业用地“零地价”时代彻底结束，工业用地转让的主导权将从政府转向市场。

　　工业用地批量“招拍挂”

　　“如此大规模地挂牌工业项目用地，在上海市土地供应史上当属首次。” 陶校兴介绍，此次工业用地出让价格“只上不下”，绝不低于国家公布的工业用地出让最低价。同时，为避免毛地(指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地)出让中产生法律繁杂、责任不清及其他纠纷问题，此次推出的34幅工业用地均为净地。

　　为使34块工业用地顺利进入招拍挂程序，上海市一度叫停工业用地转让。今年1至3月，全市未审批一宗工业用地转让。

　　去年9月5日发出的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(“31号文”)规定，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

　　此后，上海市房地局有关人士两赴北京，就上海市工业用地招拍挂事宜，向国土资源部作详细汇报。同时，上海市政府亦出台文件推进工业用地改革。同年12月8日，上海市房地局首次挂牌出让三块约52公顷工业用地，对工业用地“招拍挂”作初步尝试。

　　“这一举动从观念上给了业界一个警醒，打破了以往工业用地协议出让的‘大一统’格局，为随后推行大批量工业用地招拍挂作了铺垫。”一位上海地产经纪商表示。

　　此后，历经市经贸委地价评估、发改委立项以及环保部门协调制定环保标准，上海市多部门协作，对集中批量推出工业用地开展前期准备工作。今年3月，上海市房地局着手在招拍挂环节、流程进度以及具体的容积率、环保要求、投入产出率等方面，制订详细的规则及程序。

　　“今后，我们将根据国家政策上对国家级及市级工业区认定的规则，工业用地成熟多少，推出多少。”陶校兴说。

　　资质放宽刺激工业地产

　　值得关注的是，“1号公告”对竞买者的资质要求较以往有所放宽。上海房地局网站公布的2006年历次土地出让公告中，竞买者均需为“具备相应

房地产开发资质的企业”。此次“1号公告”在“竞买资格及要求”中，并未提及上述要求，仅表示“境外的自然人、法人、其他组织；境内已进行工商登记，领有法人或组织机构代码证和营业执照的企业均可申请参加”。

　　上海市杨浦区一位业内人士告诉记者，房地局在审查实际竞买资格时，申请竞买的企业仍需“具备相应房地产开发资质”，“1号公告”之所以未点明此项要求，主要是针对“工业项目”的优惠政策。

　　多位业内人士认为，上海工业用地“招拍挂”，将直接刺激

开发商开发工业用地的热情。来自仲量联行的数据显示，

宏观调控后，不少开发商已将目光从住宅开发转为工业用地开发。工业用地开发方式与住宅不同，可事先锁定固定客户，使得开发商承担相对较低投资风险。

　　另外，工业用地的规模化也为投资者带来相对稳定的投资回报。一般商用物业年投资回报率在6%-8%之间；工业地产开发约为8%-12%，最高可达15%。

　　另有研究人士表示，工业用地“招拍挂”政策的执行，将在一定程度上遏制土地流转过程中存在的寻租行为。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，长期以来，地方政府招商引资的驱动导致工业用地“零地价”甚至“负地价”。经过几轮土地调控，直接审批新增建设用地的难度加大，但工业用地审批则相对容易。大批土地项目打着工业用地旗号，随时可能转为商业规划，形成了寻租和腐败空间。

　　业内人士据此认为，严格规范工业用地的市场化流转，将有助于清除土地市场中的干扰因素，促进房地产业健康发展。-