浙江消保委建议央行修改个人住房贷款管理办法

　　尚未收房就得交保险费？

　　本报记者 董碧水

　　房子尚未验收交付，消费者就得承担保险义务，许多购买期房的消费者都碰到过这样的事情。一次偶然的较真，浙江桐乡的袁先生不仅维护了自己的权益，也改变了一个行业多年的惯例。袁先生此举，还促使浙江省消费者权益保护委员会向中国人民银行提出了修改《个人住房贷款管理办法》的建议。

　　今年45岁的袁先生是桐乡一家公司的销售员。两年前，袁先生在购买一处商品房期房时，向银行贷款35万元。因办理贷款的建设银行桐乡支行要求，袁先生于去年1月13日在中国平安财产保险股份有限公司(以下简称“平安保险”)桐乡支公司办理了个人抵押贷款房屋保险的相关手续，并缴纳了保险费2135元，约定保险期限为15年。按照平安保险的《个人抵押贷款房屋保险条款》，作为抵押物的必须是“有合法所有权的房屋”。而此时，袁先生不仅没有领到房屋产权证，就连房子还是空中楼阁。当时袁先生就有有疑问：保险公司凭什么让购房者从签署保单的日子起就交纳保费？听保险公司的业务员说，这是行业惯例，大家都是这样做的。袁先生无奈之下，只好照办。

　　今年3月19日，袁先生向银行还清了全部贷款，就要求保险公司退还保险费。但保险公司工作人员告诉他，提前解除合同，需扣除从2006年1月13日开始至当日这段时间的保费，总计500多元。袁先生认为，《个人抵押贷款房屋保险条款》的第一条规定：凡符合中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的有关规定，同意以所购房屋(有合法所有权的现房)作为抵押物购买的自用房屋。而此时，作为该保险标的物的房子，开发商虽已交房，但尚未交付房屋产权证书，在没有取得房屋所有权的情况下，自己也就无权为尚未取得产权的房屋投保，根据保险公司的条款，保费不应由投保人承担，应当全额退款。

　　由于双方协商未果，袁先生找到了桐乡市消费者协会。

　　接到投诉后，桐乡消协经过调查，认为消费者在购买期房办理抵押贷款时，在与保险公司签订的房屋保险合同中，的确存在“霸王条款”：

　　首先，对于是期房的商品房来说，短则几个月、长则一年之后，才能交付使用，而保险合同约定生效时间是从贷款之日起开始计收，这使得购买期房的消费者在商品房还没有交付使用时，就已开始实际支付保险费。而且，在贷款发放日至交房这段不存在标的物的空白期，保险公司没有承担任何实质性保险责任。权利和义务不对等，属于保险期限过度。

　　同时，由于购房者尚未取得所预购住房的产权，根本无权就尚未取得产权的房屋投保；即使银行为了规避信贷风险而要求购房者予以保险，也应由房产开发商担保来承担购房者不能还款时的法律责任，不能与个人抵押贷款房屋保险混为一谈，保险公司提前(指消费者取得房产证之前的时间段)收取保险费，显然损害了消费者的合法权益。

　　经与平安保险桐乡支公司、桐乡市保险行业协会、桐乡市房产协会的多次交涉，桐乡市消协最终帮助袁先生成功维权：保险公司向袁先生作出了全额退还保险费的答复。

　　袁先生的遭遇显然不是个例。为避免此类事情再次发生，4月6日，桐乡消协又召集该市保险公司、银行业协会、房产协会、有关律师等多方举行房贷保险协调会。经各方协调，确认了以前的抵押贷款房屋保险合同存在侵害消费者利益的不合理问题，并达成协议：今后凡遇期房交易，且需先行放贷的，在购房者未获取房产所有权属证书(以发证日期为准)之前，应由房地产开发企业向放贷的银行作债务担保；从房屋产权证发放之日起，购房者所购之房才可成为抵押贷款房屋保险合同的保险标的，并将此条款写入保险合同。

　　桐乡消协有关人士说，此举意味着桐乡的购房者今后不必支付签署保单至房屋产权发放日之间的保费了。

　　据悉，浙江省消费者权益保护委员会已据此向央行建议，要求修改《个人住房贷款管理办法》。