揭示“姚康达”的意义(07-4-28)

　　工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人就发放个人住房贷款7141万元，这些资金被用于购买128套住房，炒作房地产。通过审计公告，“姚康达”已成为炒楼者的代名词。

　　通过关注金融机构业务经营中存在的风险，并以此来促进金融改革和制度完善，是近几年金融

审计的亮点之一。一些房地产开发商、汽车经销商和个人采取弄虚作假的手法骗取住房和汽车等个人消费贷款，有的甚至内外勾结，合谋骗取银行资金的案例先后被揭示出来。“姚康达”表明金融审计时时关注经济犯罪的一些新特点和新动向。

　　“姚康达”案例给人们提供了一个认识房地产市场和银行经营现状的窗口。通过这一窗口，引起了房地产和金融监管部门的高度重视，并引发了国家对房地产市场宏观调控政策的出台。“姚康达”案例披露后，国家监管部门迅速在全国展开专项调查，随后出台了一系列政策对房地产市场和金融市场进行宏观调控。工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放个人住房贷款7141万元，这些资金被用于购买128套住房，炒作房地产。2004年6月23日，审计署审计长李金华的一份报告，让“姚康达”－－一位名不见经传的小人物，陡然成为舆论的中心，也让个人住房贷款业务成为了大家关注的焦点。

　　“姚康达”问题经李金华审计长公开披露后，在全国引起了极大的反响，一时间成为人们茶余饭后的话题。“姚康达”到底是谁？“姚康达”事件会不会再现？全国还有多少个“姚康达”？一个支行有多大权力，可以放出多大额度贷款？高度开放、急剧变化的经济环境下，怎样完善信贷运行机制？迅速增长的房产信贷市场如何把握？监管机构如何实时监控，有效分散、充分化解潜在金融风险？社会如何以人为本，更加稳健有效，科学发展？种种疑问成为人们关注和思考的焦点。“姚康达”是怎样被发现的？

　　2003年，审计署济南特派办金融审计人员开始了对工商银行上海市分行的审计。个人住房贷款作为商业银行的一项新兴业务，自2000年以来得到了蓬勃发展，业务量逐年大幅上升，特别是在上海市这样一个房地产十分活跃的城市，个人住房按揭贷款更是商业银行举足轻重的业务。

　　审计人员在进一步调查中发现，个人住房贷款的贷款对象很多是高收入阶层，包括很多公司的负责人，而且他们经常是一次购买多套房子。虽然当时对“一人多贷”没有限制，但审计人员还是感觉这不是一个正常现象。国家鼓励发展个人住房贷款业务目的是支持城镇居民购买自用普通住房，而不是使其成为部分高收入阶层炒作房地产的工具，牟取暴利。如果任由个人住房贷款这样发展下去而不加以约束，必将引发巨大的金融风险，因为一旦房地产泡沫泛起、楼价下跌、炒家赔钱、开发商亏损，银行坏账必将大量增加，影响整个社会经济的正常运行。

　　审计人员经过调查分析认为，该行的个人住房贷款业务应该作为审计的重点内容加以关注，特别是“一人多贷”的情况更应作为审计的重中之重。考虑到个人住房按揭贷款具有贷款笔数多，而单笔贷款金额小的特点，单纯依靠手工审计不但费时费力，而且覆盖面难以保证，审计组决定利用计算机进行审计，检查个人住房贷款的合规性和风险性，重点审查有无“一人多贷、从事房地产投机”的行为。审计人员首先进行程序设计，检索重复贷款数据资料。

　　经检查，审计人员发现“一人多贷”的现象非常突出。在2000年至2002年该行发放的个人住房贷款中，共有5256个借款人获得两笔以上个人住房贷款，金额共计56亿元，其中贷款10笔以上的客户有12人。个人贷款金额在100万元以上的客户为4867人，个人贷款金额在1000万元以上的有11人，仅这11人贷款金额就高达2.27亿元。

　　审计人员随后对这些线索进行了延伸调查，一方面延伸相关的贷款支行和营业部，调阅贷款档案，并与信贷人员座谈，对贷款审批发放的合规性进行落实；另一方面延伸审计房地产开发企业，调查购房资金的到位情况，并到交易楼盘进行现场调查，落实交易的真实性；此外，还与贷款人进行面对面交流或电话沟通，了解他们贷款买房的动机以及还款资金来源等情况。经过大量艰苦的调查工作，审计人员终于将利用该行个人住房贷款进行“一人多贷、房地产投机”的情况查个水落石出。房地产炒作有多严重？

　　调查发现，一些个人利用个人住房贷款购房，并非为了自用，而是待价而沽，在购房后将房屋出租或转手出售，赚取租金或差价。“姚康达”在购房后，便陆续将房屋出租和出售，截至2003年末，所购房产已经所剩无几，“姚康达”从中获取暴利。又如，2000年12月，某支行向罗某某发放个人住房贷款2300万元，购买房产40套，购房后，罗某某将上述房产陆续出租和出售；某支行于2002年6月向裴某某发放个人商业用房按揭贷款8笔，金额共计2200万元，用于购买某楼盘的商业用房，裴某某将上述房产全部出租，每月获得租金30万元，等等。

　　我们还发现，在上海炒作房产的人，很多不是本地居民，浙江、江苏等地方的人员占了很大比例，他们的进入抬高了市场价格，进一步加大了上海房地产市场的泡沫和风险。

　　个人住房贷款成为部分人炒作房地产的工具。他们利用个人住房贷款的杠杆作用，仅需缴纳少量的首付款，便可以通过个人住房贷款购买大量的房产。贷款投资购房行为，抬高了市场价格。随着房地产市场的投机日益严重，开始出现过高的房地产价格与相对较低的居民收入相脱节的现象。上海市的大部分居民都难以承受现在的

房价，形成了少数人囤积大量房产，而大量普通工薪阶层却买不起房子的尴尬局面。这显然违背了中国人民银行推出个人住房贷款业务的初衷。

　　贷款投机购房，进一步加大了房地产市场的泡沫和风险，隐含了巨大的金融风险。房地产投机者对新楼盘抢先下手，并往往“吃下”数个单元或将整个楼盘全部买下。他们不以直接居住为目的，而是待价而沽，增值后再高价抛出牟利。这一行为，造成确实想改善居住条件的一些购房者望楼兴叹。因为买不到一手商品房，不得不转向

二手房交易市场从投机者手中高价购入，从而既加大最终购房者的负担，也对房价上涨起了推波助澜的作用。

　　“姚康达”案例的重要意义并不在于探讨“姚康达”事件本身的严重程度，或有什么样的内幕，而是在于它所引发的人们对房地产金融市场的关注和国家宏观调控政策的出台。

　　“姚康达”案例给人们提供了一个认识房地产市场和银行经营现状的窗口。通过这一窗口，人们对房地产市场疯狂炒作的状况有了切身的认识。这种认识是实实在在的，比任何理论和说教都更加客观与直接。

　　它的更大意义在于引起了房地产和金融监管部门的高度重视，并引发了国家对房地产市场宏观调控政策的出台。“姚康达”事件披露后，国家监管部门迅速在全国展开专项调查，随后出台了一系列政策对房地产市场和金融市场进行宏观调控。（作者：审计署济南特派办 张兴明）

　　

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