个人房贷步入平稳增长新阶段 部分地区暴露风险

　　中国社科院27日发布“2007年房地产蓝皮书”，蓝皮书指出，随着中央政府对房地产业宏观调控的力度逐渐加大，个人房贷业务已经结束了2004年之前的爆发式增长，步入平稳增长阶段，同时，随着宏观调控力度的加强，以上海为代表的长三角区域个人房贷进入风险暴露期。

　　蓝皮书数据显示，截至2006年12月底，国内各商业银行个人房贷余额达到2.25万亿元，比年初约增加了3300亿元，与2005年同期增量大致持平。这意味着随着中央政府对房地产行业宏观调控的力度逐渐加大，个人房贷业务已经结束了2004年之前的爆发式增长，步入了平稳增长阶段。其中，工、农、中、建四大商业银行个人房贷余额合计达到1.61万亿元，占到全国余额的72%，四大行贷款比年初合计增加了约2000亿元，占到全国总增量的61%。与2005年相比，四大行贷款余额在全国余额的占比下降了两个百分点，但当年增量在全国增量的占比却提高了18个百分点。这一方面说明，国内其他商业银行继续强化个人房贷的营销，继续挑战四大商业银行的传统优势地位，并在一定程度上形成了自身竞争优势；另一方面也说明，在提高重视程度之后，四大商业银行凭借遍布全国的分支机构，开展金融零售业务仍然具有先天优势。

　　个人房贷的平稳发展并不能掩盖由于房地产价值被高估所带来的个人放贷风险。在

股票交易中，衡量上市公司股票是否高估的一个重要指标是市盈率(P/E)，即股票市值与年净收益之比。房地产行业的市盈率即房地产的售价与年出租净收益之比。鉴于国内市场化的房地产市场建立仅有不到10年时间，未来成长空间巨大，人民币持续升值预期强烈，给予房地产行业20~30倍市盈率似乎并不为过，并可以尝试对拥有独特资源和旺盛购买力、国际化趋势日益明显的大城市给予较高市盈率。如果上述观点成立，将市盈率换算为“租售比”即月租金净收入与售价之比，在上海、北京、深圳等核心城市，租售比高于1∶240，可以认定为房地产投资价值较高，但租售比低于1∶360则可以认为房地产价值已经高估，存在过度投机。介于1∶360～1∶240之间，可以认定为房地产估值处于合理区间。市场经济发达国家或地区的经验数据也表明，房地产市场平稳发展时期租金收入与

房价之间确实存在一种正相关关系。根据国内某知名房地产中介机构的研究，2006年底北京、上海、深圳高档住宅的租售比分别在1∶270，1∶400、1∶320左右。单从本组数据分析就可以看到，北京、深圳两个城市的高档房价均介于1∶360～1∶240之间，基本可以认定为房地产估值处于合理区间，而上海的租售比低于1∶360，显示出上海高档房地产价格已经高估。事实证明，上海市内环以外区域的房价已经出现明显的滞涨甚至下跌趋势。

　　蓝皮书预测，随着宏观调控力度的加强，以上海为代表的长三角区域个人房贷进入风险暴露期。根据上海银监局有关统计数据，到2006年第三季度末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经从2004年末的0.1%上升到了0.86%，两年半的时间个人房贷不良率上升了7倍多。与商业性个人房贷不良率持续走高不同，2006年9月末上海市

住房公积金个人房贷逾期三个月以上的不良贷款占比仅为0.017%。鲜明的数据对比说明，决定个人房贷资产质量最重要、最基础的因素还是人的因素。对借款人职业稳定性、还款能力真实性这些对还贷构成实质性影响的因素，商业银行往往由于相互之间的激烈竞争而放松审查；但住房公积金贷款恰恰是在严格控制上述要素的前提下才能发放。住房公积金贷款始终保持高质量，应该能为银行监管机构和各商业银行带来启示。(李刚)