REITs内地破冰 税法成最主要障碍

　　翟宇

　　一个房地产投资基金(即REITs)专题研究小组(下称“研究小组”)日前在证监会悄悄成立。

　　一位关注该研究小组的地产界人士透露，类似的研究小组早在三四年前就曾经在证监会内部成立，因当时市场环境尚未成熟，之后研究小组的工作不了了之。此次重新成立，则意味着政府层面已重新启动REITs的推行工作。

　　据了解，研究小组由证监会主管基金的副主席桂敏杰任组长，主管发行的主席助理姚刚担任副组长，研究中心主任祁斌任工作小组组长。

　　与此同时，上海证券交易所(下称“上证所”)产品开发部总监陈支左几天前在“第四届中国房地产结构金融暨投资亚太会议”上透露，上证所已为REITs上市交易做好充分准备，将积极推动REITs在上证所上市。

　　实际上，不仅仅是证监会的研究小组，有消息称，中国人民银行早于今年1月已启动了REITs课题研究。而由银监会牵头的，在中信信托投资有限公司(下称“中信信托”)及联华信托进行试点的类REITs产品则走得更快。

　　据了解，深圳华侨城房地产有限公司(下称“华侨城”)与中信信托、中国工商银行深圳分行就“华侨城租赁收益权直接融资项目”(下称“华侨城融资项目”)已于本月初进行签约，这是一个借助信托平台发行的类REITs产品。

　　这一切似乎都表明，在国内发行REITs正处于明显的破冰过程。

　　外部条件日渐成熟

　　去年意在限制外资在内地炒房的“171号文”曾一度将境内企业打包内地物业赴海外发行REITs的热情和努力完全浇灭。目前境内企业发行REITs，必须通过一家境外公司收购内地的物业，通过境外公司的运作，将物业资产打包上市。而“171号文”严格规定境外机构只能购置自住用房，这意味着类似的收购无法进行。

　　证监会的研究小组重新成立，对这些希望将手中成熟物业打包发行REITs的开发商就意味着打开了“另一扇门”。

　　不过，这扇门目前的状态仍然在半开半合之间。一个被业界称为国内第一只REITs的领锐REITs目前正在天津进行试点。这只由天津滨海新区管委会运作的REITs于今年1月获得政府监管部门的特批。

　　据国务院发展研究中心信息中心主任程秀生介绍，领锐REITs第一期的资金募集规模为10亿元人民币左右，其资金募集的方向限定为中央与天津市国有企业，所募集资金的收购范围则限定于滨海新区内，“资产包”的初步对象是工业厂房。

　　但嘉实基金管理有限公司(下称“嘉实基金”)业务发展总监王克明认为，领锐REITs并非真正意义上的REITs，“它更像一只产业基金”。真正意义上的REITs，应该是面向公众公开发行的物业资产包。

　　上文提及的华侨城融资项目，与REITs更为接近些。这是一只以未来五年固定租金收益为信托标的的房地产信托产品。据了解，华侨城将其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业打包置入华侨城融资项目中。

　　实际上，证监会几年前就曾经研究REITs在内地发行的可能性。但当时的研究小组在开展工作后发现，“时机未到”。“当时连配套政策都还没有，社会氛围也不成熟。”一位知情人士透露，所谓的社会氛围是指，当时国家刚开始对房地产市场进行宏观调控，行业的发展状况并没有使企业对融资手段有太多的需求。在宏观调控两年后的现在，拓宽融资渠道成为开发商以及监管层都必须考虑的问题。

　　对发行REITs的进展一直密切关注的上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功认为，目前国内推行REITs的环境正日渐成熟。于今年“两会”获得通过的《物权法》是非常关键的保障，其次，相关部门对有限合伙公司这种公司组织形式的认可对REITs的成功发行也有帮助。

　　从监管层的举措来看，相关部门对REITs也表现出空前的关注。三大资本监管机构——证监会、央行以及银监会，都相应地设立了课题研究或研究小组。华侨城融资项目正是在银监会的推动下以信托平台进行操作的类REITs产品。

　　而证监会研究小组的工作方向目前仍有几种可能性。据孙益功透露，此前证监会曾试图通过证券公司的集合

理财计划作为平台来操作REITs项目，但最新的进展则是，证监会希望跳过证券公司这个层面，而直接采用资产证券化的方式进行操作。“目前最有可能的方向应该是资产证券化。”

　　“在REITs问题上，证监会和银监会实际上正处于一种竞争的关系。”一位知情人士透露。这对于未来REITs可能往哪个方向发展有至关重要的影响。但目前更为紧迫的问题是，如何使REITs尽快推向市场。

　　税法障碍短期难以化解

　　“目前市场对REITs的需求非常大。”孙益功对记者表示，目前市场上现金很多，客观上要求有更多的金融产品来吸收。此外，发行REITs对房产开发而言是有利的。国内相当多的开发商迫于现金流的压力，无法对自己开发的物业进行运营。而通过发行REITs将物业价值套现，开发商将更愿意自己持有并经营自己开发的物业，“这也有利于体现物业的价值长期性及物业的价值提升。”

　　目前，关于何种物业会被监管层纳入REITs范围也成为业界关注的焦点。据了解，根据前期讨论的情况，收租型物业和开发物业都在央行的课题研究范围内。而按照国际资本市场的标准，REITs只针对成熟的收租型物业，包括商场、写字楼、酒店及工业地产，一些有稳定租金收益的住宅项目也在可考虑范围之内。

　　但孙益功认为，目前REITs在国内的推动，最主要的障碍在税法。在REITs已经成熟的海外市场，REITs都可以享受到免税或者减税的政策。即REITs的回报可享受一定的减免税收。据王克明介绍，减免税政策对REITs在各地的成功发行及快速发展都有非常明显的促进作用。

　　程秀生此前则对记者透露，领锐REITs目前尚无减免税的迹象。孙益功表示，从目前的情况看，针对REITs的税法改革在今年已不大可能，未来两三年才有可能。

　　另据记者了解，证监会研究小组的前期重点工作，将是研究房地产投资基金与国家房地产市场宏观调控措施的互动和影响。据说，研究小组将在进行具体的技术研究前，把宏观政策面上的利与弊分析清楚。

　　但一些有志于在国内推行REITs的海外机构都已经翘首以盼。有德意志银行背景的嘉实基金一直在等着REITs在内地的放行。王克明表示，“我们致力于提供相关产品，当然希望越快越好。”已经在内地收购了多宗商业物业的麦格理银行、摩根士丹利等海外基金显然也将从中获得一个更好的套现渠道。

　　与此相对的，更多地以自己持有并经营商业物业的国内开发商，以大连万达为首，也将从中获益。

　　相关链接

　　各地REITs市场政策纵览

　　美国：

　　美国REITs一般规模很大，法律要求至少75%的总资产必须由房地产、现金及现金等价物、政府证券构成，同时至少75%的总收入必须来源于房地产租金、房地产抵押担保债务孳生利息或房地产利息、房地产销售或处置收益等。

　　美国相关税法规定，REITs如果是以公司为组织形态，可以不必负担公司所得税，也反对向股东或投资人课征

个人所得税。其税收优惠主要体现为：房地产所有者的迟延纳税、资本利得的迟延纳税及避免双重征税。

　　新加坡：

　　新加坡政府对REITs的管理和税收都进行了调整，即实行REITs的税收透明制度规定，不对REITs征税，即派发股息给REITs单位持有人的时候不征收所得税；允许

公积金投资REITs。

　　此外，不论是在国内还是在国外，个人投资者持有REITs获取的分红不用纳税；外国公司在新加坡投资REITs只需缴纳18%的所得税，REITs买卖房地产免征3%的印花税等。新加坡将REITs的最高负债比例由总资产的35%提高至60%。

　　香港：

　　香港REITs在香港税制下进行分红及资本增值无须扣税；如以SPV载体出售物业，其印花税降为0.2%。此外，香港证监会将REITs的最高负债比例由总资产的35%提升至45%。香港REITs的业务范围还被严格限制，禁止从事或参与房地产开发活动。

　　根据规定，香港REITs必须委托第三方(即资产管理公司)进行管理，发行的资金用于收购地产商的物业，之后委任专业物业公司对其物业进行管理，并以收入向其基金单位持有人提供稳定回报。