H股再造神秘女富豪 重庆龙湖拟赴港IPO

　　叶国靖

　　吴亚军是谁？重庆市最大房地产企业——重庆龙湖地产发展有限公司(下称“龙湖地产”)的神秘女掌门。

　　据当地媒体报道，重庆市常务副市长黄奇帆16日在公开场合称，龙湖地产可能于今年内在香港上市。“龙湖如果上市成功，中国内地首富的位置可能再次易主。”

　　作为龙湖地产女掌门，吴亚军在媒体上鲜有曝光，外界对她知之甚少。记者曾试图通过有关渠道采访她，未有结果。据悉，这位43岁、记者出身的女老板，为人出奇低调，从不接受媒体采访。

　　她的身世俨然是一个谜团。《第一财经日报》昨天从一位接近吴亚军的资深人士处获得了一份她的个人资料：龙湖董事长吴亚军，1964年生于重庆合川，1984年7月毕业于西北工业大学，曾任机械工程师、记者、编辑。1995年成立龙湖地产。

　　2003年，王石在中城联盟某会员的博客上这样评价龙湖地产：龙湖不是重庆最大的，但一定是重庆最好的。

　　如今，龙湖地产已经做大，成为重庆老大。记者获得的一份调查资料显示：截至2005年11月16日，龙湖地产销售总金额已突破20亿元，达到21.2亿元，成为重庆乃至西南地区第一家年销售额突破20亿的

　　与龙湖地产有过交往的上海中锐地产集团总经理王东峰称，龙湖地产是重庆市场的“隐形冠军”，在全国地产市场的表现极其低调。但是，这家公司的产品品质是值得尊敬的。不过，外界甚至不知道这家公司的实际控制人是谁。

　　该公司官方网站显示：龙湖地产于1995年6月成立于重庆。如今，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，拥有员工2000余名。截至2006年底，累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1100万平方米。公司总资产与目前公司的股权结构，均未作公布。

　　“她的高管团队都是老员工，队伍稳定。据我个人所知，这些人上市之后的退路也已经妥善安排好了。”这位知情人士透露，“另外，为了谋划上市，吴亚军还从外部挖来4名精兵强将，以充实力量。其中，原联想控股公司公关外联部助理总经理王桐来负责龙湖地产的公关事务；她还从某咨询公司挖得一员虎将，负责人力资源管理工作。”

　　有消息称，龙湖地产若上市其市值可达650亿~800亿元，吴亚军的身家将在450亿~700亿元左右。对之比较，目前内地“现任”女首富、碧桂园(2007.HK)25岁的杨惠妍身家为666.4亿元，去年玖龙纸业(2689.HK)董事长张茵曾以200亿港元身家摘得皇冠。按照上述估测的数据，吴亚军将有可能取代杨惠妍，成为新任女首富。

　　曾担纲绿城中国控股有限公司(下称“绿城”，3900.HK)承销商的摩根大通(JP Morgan Chase & Co)中国区副主席刘小俞在接受采访时表示，并不认为龙湖地产奔赴港股之后的市值将超过碧桂园。

　　他强调说，估量一家地产公司的市值不仅仅要看它的这几年销售数据，还要综合看它的利润率、土地储备状况，以及“是以住宅开发为主还是以商业地产开发为主”的物业开发结构。由于龙湖地产这家公司土地储备及已开发商业地产难以进行准确估价，因此难以估测它的总资产。如果以销售额这一项指标粗略来看，市值超过碧桂园的可能性不大。

　　世邦魏理仕执行董事顾弘亦认为，从2005年和2006年的销售额为例，龙湖地产市值超过碧桂园的可能性不大。

　　“按照通常的计算，假如这家公司的复合增长速度为50%，整个地产行业目前的平均毛利率为20%~25%，净利润也就几个亿。”顾弘称，通常上市股权都有一定程度的溢价，如果市盈率为15倍，即便是20倍，它也难以达到碧桂园的市值。再加上目前需要计提的清算土地增值税，市值也会受到影响。

　　“事实上，地产行业仍是传统行业。随着土地成本的增加，它的边际效应在衰减。可以参考，万科A(000002.SZ) 的市值也就800亿元左右，复地(2337.HK)的市值也不算高。上市总得讲故事。”顾弘说。

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