土地产权不明 小企业融资受阻

　　摘要：据人行对100户小企业土地占用形态的调查结果显示，可用其土地使用权进行抵押贷款的只有6家。这在很大程度上制约了融资能力的扩张，对其经营发展产生了负面影响。

　　县域小型企业发展一直受到资金短缺的困扰，融资瓶颈制约始终难以打破，诸多影响因素中一个重要方面就是土地占用形态不符合金融机构信贷准入条件。为全面了解小型企业生产经营土地占用形态现状，更好地促进小型企业发展，人行山东省济宁市中心支行就辖内100户小型法人企业土地占用形态对融资状况的影响进行了专题调查。

　　在对100户小型法人企业调查中：从生产经营场地土地占用性质看，26家企业占用国有土地，占比26%，74家企业占用集体土地，占比74%；从生产经营场地土地占用形态看，8家划拨、19家出让、60家租赁、4家承包，占比分别为8%、19%、60%、4%。从调查情况看，小型法人企业在土地占用方面存在一些问题，在很大程度上制约了融资能力的扩张，对其经营发展产生了负面影响。

　　观念滞后，造成产权不明。长期以来，由于受公有制经济和土地公有化的影响，小型法人企业对国有土地使用的认识程度不够，特别是一些原国有企业通过改制重组等形式变为民营、私营小型法人企业后，虽然企业所有制性质发生了改变，但在土地确权方面既没有向政府部门申报，也没有到

国土资源部门登记确权。这种观念上的滞后，造成土地产权不明晰，导致大部分小型法人企业既没有政府部门的土地出让证明，又没有国土资源部门的登记许可，只是实际上的占地使用，无支配所有权。

　　以“以租代征”等方式将农用地转为工业建设用地难以取得物权证明。由于目前我国土地承包经营权抵押和宅基地使用权转让没有放开，小型企业“以租代征”等方式将农用地转为工业建设用地存在一定的违规性，不能取得相应的物权证明，多数小型企业无

房产证、土地证，不符合评级授信的信贷准入条件，这也是小型企业融资难的主要症结。

　　手续繁琐，确权费用高。据调查，企业在转换土地使用权性质时，政府要收取出让金，土管部门要收取管理使用费，同时，还要对资产重新进行评估，手续复杂，环节较多，而且费用较高，发展中的小型法人企业往往无力承担。如微山县某医药集团，占地270亩，原为微山县医药

化工集团，改制为民营企业后，为解决土地所有使用权问题，投入大量的人力、物力，政府收取出让金650万元，土管部门收取使用费18万元，加上资产评估费用近700万元，而且办理时间较长，长达一年之久，企业已无力负担，生产经营收到较大影响。

　　土地担保抵押门槛较高。根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，抵押的土地使用权要进行评估。而金融部门明文规定，必须是国有出让的土地才能担保抵押。在调查的100户企业中，获得土地出让权的为19家，占比19%，其中获得国有土地出让权的6家，符合金融机构信贷准入条件的仅占6%。

　　融资难度加大，扩大再生产受阻。受土地租赁、承包等方式不能做房地产抵押贷款这一因素影响，无论生产经营好坏，中小企业中60%的这类企业都难以获得金融机构信贷扶持。

　　银联信分析：

　　针对上述存在的问题，地方政府有关部门要更新观念，积极为小型法人企业提供服务支持。小型法人企业已成为我国经济成分不可分割的一部分。因此，各级政府及政府有关部门，必须更新观念，积极提供服务支持，在重新办理土地确权的过程中，要尽量减少中间环节，降低收费标准，积极为小型法人企业提供绿色通道，切实解决符合条件的小型法人企业土地使用权的问题。

　　小型法人企业要不断提升自身素质，拓展融资渠道。当前，小型法人企业资金短缺的主要原因在自身。小型法人企业要通过调整产权结构，建立产权归属清晰、权责明确、管理科学的企业发展新机制。尤其在取得土地使用权时，应通过土地出让的方式取得，以符合金融机构的信贷准入条件，解决资金缺口问题。

　　要加快信贷创新，更好地为小型法人企业提供金融支持。建议设立小企业信贷部门，实施贷款营销创新，具体负责小型法人企业贷款业务的拓展工作，对土地抵押担保可考虑适当放宽标准，尽快解决小型法人企业因受土地占用形态制约而贷款难的问题。

　　[本文由中国中小企业金融服务信息网提供，未经北京银联信信息咨询中心书面许可，请勿转载。]