央视调查沪一楼盘背后利益链

　　“我们上海的房地产，就像山西的小煤矿，煤矿的问题是由安全问题暴露的，但是我们房地产老板，为什么还能待到今天？甚至还能待下去？因为他没有安全事故，所以房地产商没有什么胆战心惊的。”

 

　　———知情者

 

　　位于上海陆家嘴的中央公寓目前售价17000元/平米。央视《新闻调查》日前接到举报后，对该楼盘进行了全面调查，发现在开发的每个环节当中都存在着人为操纵的因素，导致房价虚高。

 

　　到底有哪些内幕，记者带您一一揭开。———央视《新闻调查》

 

■一个真实案例

 

　　右图是中央公寓，处在陆家嘴上海浦东的黄金地段。目前它公开的销售价格是每平米17600元。

 

　　上海陆家嘴联合房地产公司小股东耀国能源公司代表阎启忠告诉央视《新闻调查》记者：在开发的每个环节当中都存在着人为操纵的因素，致使房价抬高。

 

　　陆家嘴中央公寓是由上海陆家嘴联合房地产有限公司开发的包含住宅和商业于一体的综合小区。

 

　　联合公司占60%股份的大股东是国有控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司，另有上海世纪道房地产开发有限公司和耀国能源两家公司分别占有30%和10%的股份。

 

■内幕调查

 

内幕1：6000元的成本被抬高至12000元

 

　　一般来说，房价的构成主要包括土地成本、建筑成本、建安成本、销售成本和利润等部分。按照小股东的说法，中央公寓的土地费用加上建筑成本和建安成本等每平方米的造价不会超过6000元，却被人为的虚高到12000元。

 

　　为了核实中央公寓是否存在成本虚高的情况，记者电话采访了陆家嘴联合公司的董事长毛德明。资料显示，2003年联合公司以2358元每平米的价格拿到了中央公寓这块土地，小股东推算，土地成本平摊到成品房中每平米应该不足1000元，而工程的建筑成本不超过4000元。

 

　　———记者采访A

 

　　记者:您现在土地价格不是固定的吗?2000多块钱加上工程的造价……

 

　　毛德明（陆家嘴联合公司的董事长）：回头再说吧好吗？

 

　　记者：是这样董事长我们就跟您核实……

 

　　———记者采访B

 

　　阎启忠（小股东耀国能源公司代表）：任何一个专家来他如果评出8000的造价，他可能脑子有问题。

 

　　记者：楼盘销售的总的面积是多少？

 

　　阎启忠：也就是10万多平米吧。

 

　　记者：如果按照你说的每一平米有高出去6000块钱造价的话。

 

　　阎启忠：那就不得了，那可能就是6个亿。

 

　　———记者对成本进行调查

 

　　1、涂料价格调查《新闻调查》记者找到了中央公寓的涂料招投标记录表，上面清楚的显示在三家公司的投标中，经营荷兰莱维涂料的公司报价是41.71元。

 

　　知情人：其实当时经营莱维涂料公司的业务员报价是28块左右，而陆家嘴联合房地产公司说这个价格是不可能的，要求他增加到1倍。

 

　　2、pvc防水卷材价格调查PVC防水卷材是一种性能优异的高分子防水材料，根据厚度的不同市场价会稍有差异。在这份报价单上pvc本身报价是55.1元，加上专用粘结剂、铆钉、人工费等等杂费一共是每平方米131.13元。

 

　　———记者采访C

 

　　记者：像这样的卷材，你跟人家报价的话一般报到少钱？

 

　　张龙(熟知市场行情的某工程队队长)：像我们做，一般都在五六十块。

 

　　记者：这五六十块是光是材料价格，还是所有的都含在里面？

 

　　张龙：人工（费）全在里面了。

 

　　知情人：单单从防水卷材来看，它的价格是比市场价略微高一点，但是我们的卷材是在报价之外又把所有的杂费重新加了一遍，这就相当于我们到店里来吃饭，除了饭菜的价钱外，碗、杯子、筷子都要再收一遍费用，我们的工程造价之所以高都是采用这个方法做的。

 

内幕2：入住率不到10%，究竟谁买到了房？

 

　　《新闻调查》记者在网上找到的中央公寓从2003年11月开盘到目前为止的销售价格表，首期开盘价格是一万元，但是普通人根本拿不到这个价格的房子。三年之内这个房价已经上涨了70%。可以想象这其中的利润发生了巨大的变化，那么究竟谁是这些利润的受益者呢？

 

　　购房者：开发公司高层人员

 

　　我们来到浦东区房地产交易中心查询，发现一名叫吴均军的业主在同一天内购买了15套中央公寓的房子。吴均军是陆家嘴联合房地产公司的监事，在这份她购买中央公寓房产的部分明细单中，清楚的显示她于2004年11月17日一天之内签约购买了这些房产。

 

　　记者：您把中央公寓这个操作过程，称为权力和资本的结合？

 

　　袁剑（房地产研究者）：对，他们公司的高层管理人员，可以拿到非常廉价的房子，9千块钱的成本，然后1.5万块钱，甚至是1.6万块钱，甚至1.7万块钱，这样一个高的价格倒出去，这5千块钱，6千块钱，7千块钱，就是他们的利润，就是权力变资本的一个非常典型的过程。

 

　　购房者：炒房人

 

　　[A炒房专业户]李先生自称是炒房专业户，除中央公寓这套房子外他还有多处房产。他告诉我们自己买号炒房的操作方法。

 

　　李先生：先找到熟人，找到熟人也没用啊。就是先大概谈一下，但是最后还是要钱开路的。

 

　　记者：还得花钱买是吧？多少钱买一个号？

 

　　李先生：10万，20万都有。关系好的10万。

 

　　[B炒房团]这是我们见到的部分中央公寓业主名单，上面的地址告诉我们，绝大部分的房子被用江苏、浙江身份证登记的人买走了，其中很多人来自温州。

 

　　温州炒房团不仅是房价攀升的原因之一，也成为高房价的直接受益者。在专门做中央公寓二手房的一家中介公司，一位小伙子告诉我们他的绝大多数客户都是温州人。

 

　　记者一共拨打了近30个电话，在所有接受采访的业主中，没有一户是因为自住而购买中央公寓房产的。调查中发现，在中央公寓面市后的几年里，一部分被公司的高层优惠购买，有的被炒房团囤积，他们都在等待一个满意的价格向外出售，于是在这样的操作中，楼价又有了上涨空间和理由，而付出代价的只有最后买房的消费者。

 

内幕3：1天内向4家银行贷款购15套房子

 

　　一名叫吴均军的业主在同一天内向四家银行贷款购买了15套中央公寓的房子。为了调查真相，《新闻调查》记者称想要在近期贷款购买15套房子，银行工作人员建议记者把15套房子拆分成几份，每份四五套再贷款。

 

　　记者：我在其它银行贷款的话，我还需要向你们提交证明吗？

 

　　银行工作人员：不需要，我们只要看到你这三到四套。

 

　　记者：和别的银行没有联网之类的吗？

 

　　银行工作人员：联网不是同时联网的。（信息）没有这么快跳出来的。

 

　　记者：但是如果说，我在你这儿贷四到五套，然后我到其它银行去贷四到五套，一联网是不是就能查出来？

 

　　银行工作人员：联网肯定会看出来，但是如果我们是同时办的话，是看不到的。

 

　　链接

 

　　———2003年6月，央行曾出台文件要求

商业银行借款时，要详细记载借款人的相关信息，并联网查询以规避风险。银行正是为了争取更多地贷款业绩而不惜违规操作，而监管上的漏洞又为投机者打开了绿灯。

 

内幕4：揭开房地产开发中的利益链

 

　　记者：你们小股东是因为自己的利益受损所以出来说话吗？

 

　　阎启忠（小股东耀国能源公司代表）：当然我首先是一个利益的关联者，而且我的利益确实受到损失了，同时客观上也为国有资产的保值增值，起到我一个公民的作用。

 

　　记者：但是坦率地讲，假如当时这个利益分配的过程当中，你们一直可以参与其中，是不是今天你就不会再说这些了？

 

　　阎启忠：我们参与其中就这样两个结论，一个就是要黑大家一起黑了，我也是黑的一员了。还有一个，我不同意，不同意扫地出门。要么你跟我同流合污，那么你滚蛋，很简单，游戏法则。

 

　　袁剑（独立经济评论人）：就我的判断，小股东当时参股的时候，肯定是一种良好的愿望，他希望这样一个企业是按照市场化的手段去运作的，包括它的财务，包括它最后利润的体现，但是最后他才会发现，这个利润早就在企业运作的过程中已经被吞噬了。

 

　　袁剑：他本来是准备搭一个顺风车，但他没想到他们洗钱可以疯狂到这么一个地步。

 

　　结语

 

　　———目前，中央公寓的入住率未超过10%。但是不要以为，这些黑暗中的空房间没有生命。每过一个夜晚，它的价格都在自动地向上攀升。有些房子两年多以来已经上涨了每平米8000块钱，将来有一天，从这些房主手里接下房子，真正住进去的人，可能很少有人会意识到，他们不仅仅是在为房子埋单，也在为某种权力埋单。