上海新建住房市场呈稳定趋势

　　张泓铭

　　房地产市场的稳定，尤其是住房市场的稳定，关系重大。上海房地产市场的稳定，历来令人瞩目，也容易受到误解。在住房市场中，新建住房和二手房是互为影响的，新建住房更敏感，更令人关注。所以，本文主要分析新建市场。

　　2002-2004年明显不稳定

　　经典经济学理论认为，价格是市场经济的综合指标和核心指标。所以，用价格指标分析上海“房市”是比较合理和简便的。分析“房市”的价格指标有许多，应该采用能反映供求变化的同质价格指数。

　　本文就以发布十多年并享有可信度的“中房上海价格指数”作为数据来分析。依据的图表是上海社会科学院

　　图中各年的数据，是住房价格指数减掉消费物价指数以后的结果。本文将以此图为基础来分析上海的房地产市场。

　　由图中可见，2002-2004年，上海新建商品住房价格指数分别超过了消费物价指数13.4、32.7和15.4个百分点，而且也超过了上海当年职工收入和GDP的增长幅度。其中，2003年明显不正常。

　　这三年的不稳定，直接的原因是住房消费投资尤其是投机成分过大，兴风作浪所致。上海房地产管理部门曾经调查了2004年下半年的二手住房交易，发现有30%以上的份额是在购买以后一年内再转让的，可见投机成分之严重。

　　在图中，2003年的数据到达高点以后，有一个向下的转折，那是2004年春夏，中央政府有过一次收紧地根和银根的调控，对市场起到了某种震慑的作用。后来，秋冬市场价格狂飙，令人震惊，导致了2005年更强烈的调整。

　　2005—2006年价格野马逮住了

　　从分析图上可以看到，2005年上海新建住房价格的运动进入了正常区域。由此可见，调控的当年即取得了相当的成效。

　　从分析图上可以看到，2006年上海新建住房价格的运动仍然在正常区域。请留意，千万不要粗心地阅读图形，一定不要误读：2006年比较2005年上海新建住房价格指数低于消费物价指数1.5个百分点，并不意味着价格的绝对下跌，仅仅表示住房价格上升低于消费物价的上升；图形中线条2006年的下降，表示价格运动走在了正常区域。

　　就2005、2006连续两年上海新建住房价格指数扣除消费物价指数之后落在正常区域而言，上海的新建住房价格和新建住房市场是基本稳定了。也可以说，价格野马逮住了。至于上海目前的新建住房的价格水平(一般可用平均价格或中位价格或重心价格来度量)是否合适，同消费者的承受能力是否匹配，那是另一个重要问题，需要在调控中继续探索解决。

　　2007年起可期望继续基本稳定

　　上海市场经过2005-2006年的大浪淘沙，短期投机成分基本退出，新建住房交易量从2004年的3489万平米，下降到2005年的3159万平米，到2006年变为3025万平米。2006年保留下来的交易量，基本上是刚性的自住需求和长期投资需求。未来的需求量，在各项政策基本稳定的前提下，可以在这个水平上稳定下来，不会有重大波动。

　　而供应方面，由于近两年来的开工量和施工量有所下降，未来几年的供应量不是特别的充分。但是，基本上可以维持在3000多万平米的水平上，大体能够满足需求。

　　从住房供求角度看，能预计今年上海新建住房市场持续稳定。

　　当前，有一种舆论认为“上海房地产市场供大于求至少三年”的论断。其实，现在更需要关心的是，在2006-2007股市中大获全胜的股民们，会否在2007年以后(甚至2006下半年)将股市巨量获利抽出，投向迎接2010年世博会的上海房地产市场；同时，供给方面是否做好充分应付的准备，满足从股市胜利归来的购房者们。虽然这还是一个谜。但我宁愿相信，管理者应会未雨绸缪，市场的基本稳定是可以预期的。(作者为上海社科院城市与房地产研究中心主任、研究员、博士生导师)