广州房价下跌虚与实：政府与地产大户又一次交手

　　本报记者 蓝姝 魏黎明 广州报道

　　4月18日，面对另外两份截然不同的数据以及市场的一些不同声音，广州市房管国土局依然坚持着这样的声音，他们认为以广州十区的明细统计数据，“统计方法一直没有变”，“3月房价确实跌了”。

　　几天前，由该部门发布的《2007年3月广州市房地产市场分析》(简称《报告》)中称，广州市全市区房价每平方米均价比2月份下降700元、下降9.1%。

　　但随后另外两个机构却发布了与其截然不同的统计数据。广州市地产商的信息集中平台阳光家缘网的实时交易价格数据显示，广州市3月份一手住宅均价为8100元／平方米，比2月份下降了34元。

　　另一个更具“权威性”的数据来自国家发展和改革委员会4月18日发布的调查数据：广州同比上涨8.6%，环比上涨1.2%，与深圳、北京一起名列全国70个大中城市房价涨幅前三甲。

　　广州，这个被当地十大地产商占据47%市场份额并掌握充分话语权的城市，广州市市长张广宁与他的调控房价措施面临着挑战。一场新一轮的政府与开发商之间的房价博弈正拉开帷幕。

　　数据的符号意义

　　广州市房管国土局于4月14日发布的这份分析报告中发布的数据一度被认为是，广州当地政府调控房价、市长张广宁“降价承诺”初见成效的重要象征。今年两会期间，广州市市长张广宁对于广州高房价问题公开多次作出表态，这位第一个对降房价问题作出明确表态的市长建议市民不要急着买房，“我认为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者，如果想买房，先不用着急”，他称广州将全力降低房价，表示政府首先要做的，就是加大

　　3月28日，张广宁主持广州市政府常委会议，审议并原则同意了由市国土房管局、市建委和市规划局联合制定的 《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》(以下简称《广七条》)。《广七条》被广州房地产界业内人士认为是直接杀向房地产的“七剑”。“广七条”的执行力度与效果“将是一场政府与开发商之间的博弈”。

　　因此，紧随“广七条”之后发布的3月房价报告具有更多的内涵。 购房者理解的是广州政府调控房价措施取得效果，在持续两年的上涨之后，广州房价终于降下来了。

　　针对另外两份与广州政府方面截然不同的数据以及由此而起的市场质疑声。广州市房管局有关负责人介绍房价降价幅度这么大与高价区位交易量减少和低价区位交易量增加拉低整体价格有关。

　　“(降价)完全是地区结构供应的变化导致的。”广州市房管局宣教处处长刘嘉端对本报表示，“番禺、花都等地相对老城区，房价要低一些，供应量又大了一点，这样一平均就拉低了。”

　　广州市房管局拿出更详实的数据分析，作为两年来广州房价上涨的主要旋涡中心的广州六大中心城区房价五降一升，新建商品住宅交易普遍减少，减幅达35.5%。广州房管局认为：单月均价指标由于受统计时间段和成交个案影响较大，容易受成交结构特殊变动情况的影响而产生波动。

　　与地产大户的战争

　　事实上，广州市这个统计数据对于购房者的心理已经产生了效用。正如房管局所分析的，目前市场观望情绪趋浓。这一点，亦得到市场人士普遍认同。

　　广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同认为，通过统计数据可能是想达到一个改变人们的心理预期的目的，从而影响购房行为。光泽德兴地产顾问有限公司总经理杨晓军也认为3月份的这个数据并不能反映当前广州的真实房价情况，但广州连续推出调控措施，目前楼市出现了观望情绪。

　　市场分析人士指出，广州从改变消费者心理、压住非理性需求来调控房价，在目前广州房地产市场趋于巨头垄断格局下，也可能是出于无奈。

　　这位不愿意透露姓名的人士指出，目前，广州房地产市场实际上处于被强势地位的房地产商的垄断与控制之下。在垄断了一定市场份额之后，广州出现了地产商联合控制与哄抬房价的局面。他称这种局面从2003年开始苗头隐现，当时广州十大地产商在自己组织的峰会上纷纷叫嚷广州房价要涨，2004年峰会上的 “地荒论”、2005年的“新秩序”，在当时被批评为地产商拉抬房价、操控市场，“阴谋实际上这两年来得逞了”。

　　广州地产经过多次大浪淘沙，数论洗牌之后，进入了大地产商寡头与垄断时代。据不完全统计，2000年高峰期有1300多家房地产公司活跃在广州市场，可到了2003年底已不足400家。进入2004年，真正从事开发的企业只有100多家。高峰期时，广州同时有七八百个楼盘动工销售，现在最多也只有100个楼盘在推广。

　　而有关统计表明，广州十大开发商市场占有率为47%，在2003年峰会上，某地产巨头总经理就公开宣称：“现在市场70%的楼盘掌握在我们十大地产商的手中”，而另一大地产商当家人则赤裸裸地放出如果政府不加大土地供应的话，广州今年房价恐怕要涨20%以上的话语。今年两会期间就有地产商代表称两年之后广州很难买到一万元以下的房子。

　　2006年10月，恒大地产集团董事局主席许家印当选该协会第五届会长。这是该协会自1985年成立以来，首度由企业家担任协会组织负责人。而市场人士称，前任会长因为炮轰过广州地产商的 “操控阴谋”而下台。许家印领导下的广州市房协做出一件很令全国关注的事情是，在张广宁称鼓励单位自建房之类的措施来调控市场供求以来，第一个站出来炮轰称其为“开历史倒车”。

　　广州十大地产商还囤积了大量土地。许多好地段、中心地段的土地都掌握在开发商手中。其中某大开发商仅在广州珠江新城一带就拿下了超过20块土地，而该地段是广州规划的CBD地带，近年来房价整体涨幅最大。

　　事实上，近三年来，广州政府与大地产商之间博弈的战争一直持续，广州政府有关部门曾批评过地产商轰抬房价、操控市场是“妄想”，在地产商大抛“地荒论”的时候，广州市也有政府部门与官员站出来予以驳斥，广州还采取了加大土地供应量、收回开发商闲置土地等措施来应对，但整个2006年，广州房价依然以130元/月的幅度上涨，年涨幅累计60%。

　　但在广州市政府打出的新一轮调控市场组合拳后，市场普遍预测广州房价将出现下降趋势。看来双方的博弈还要继续。

　　来源：经济观察报网