广州房价迷局难解 穗七条影响可期

　　“跌了，跌了，真的跌了！”

　　在广州市长张广宁誓言降价推出“穗七条”不到一个月，广州市房管局公布的信息就显示，3月广州新建商品房均价环比(今年2月)下降了700元，下跌了9.1%。

　　然而三天后，国家发改委统计的数据与其背道而驰——3月广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%，环比上涨了1.2%。

　　数据是真是假，这种反常现象让广州房价再现迷局。

　　跌了，还是涨了？

　　“两组数据其实并没有多大的可比性。”广州国土房管局宣教处的发言人向记者表示。之所以广州楼价出现9.1%的跌幅，该发言人表示主要是“结构性变化”。位于郊区的花都区成交量忽然由6万平方米飙升到3月的13万平方米。而花都的

　　据介绍，市国土房管局的数据属于未经加工的原始数据，该数据是根据广州3月登记备案的销售总额和销售面积相除后得出的平均交易价格。按业内人士的说法，这个数据应该最为客观，但由于统计方式较为原始，容易受到周期性波动的影响。例如统计周期内，市中心区域忽然出现几个项目，销售价格较高，数据就变为大幅上涨。但如果销售的项目集中在郊区，数据则变成急剧回落。广州3月的情况正是后者。

　　另一方面，发改委和统计局采用的是抽样统计的方法，它是将不同类型和地段的商品房价格，依照一定的权重，计算出一个同质可比楼盘的价格。例如分别抽取中心城区和郊区的住宅乘以一定比率，再统计得出广州本月的可比价格。这种统计方法对施行者的统计技术要求较高。

　　肖龚早在半年前就开始四处“淘房”，过年前曾看中了白云区一个楼盘，苦于楼价上涨过快，一直没狠心出手。在看到房管局的数据之时，曾是一阵狂喜。然而到楼盘实地考察后却是失望而归，他所看中的单位非但没有减价，还比春节前少了一些折扣。

　　“这只是数字游戏，反正有没有降价我们清楚，购房者清楚，决策者也清楚。”一位在广州有十余个项目的开发商负责人如是说。

　　但是记者对比房管局公布的各区成交均价后发现，在剔除花都的因素外，广州十区中，有九区3月的成交均价都比上月有所下调，例如天河区的均价由2月的10755元下降到10667元，白云区的成交均价更是大幅下跌了792元，跌幅超过10%。

　　广州房地产研究专家韩同时表示应该相信房管局的数据，因为从统计技术上看，这是最为客观原始的数据。这起码反映了中心城区供应过少、且楼价太高，一些市民开始选择房价较低的区域置业的事实。政府的强硬措施也让市民心理预期产生变化，观望者增多。

　　穗七条：连续3年供地增一倍

　　业内人士告诉记者，期待政府措施一出台即可收到立竿见影的效果有些不现实，措施的作用相信会在未来两年内逐渐显现。其中“连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，2007年住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米”更是直指房价“七寸”。

　　广州中地行房地产代理公司董事长徐建平表示，市长从全国两会回来做的第一件事就是成倍地增加土地供应。这对房价将产生重大影响。其中既有针对结构性短缺的调整，同时也善于着眼盘活存量土地，一定程度上能解决过去短期性供应减少与结构性短缺的双重矛盾。

　　合富辉煌房地产咨询公司首席分析师、原广州市房地产信息中心主任黎文江说，仅仅从土地供应来看，比去年制定广州市5年住房规划增加了一倍(2006年广州十区的住宅用地供应仅为2.5平方公里)。相信能在一定程度上缓解土地供应紧张的矛盾。

　　措施的第二条是加快保障型住房的建设供应，其中提到了坚持以政府为主导，加快调动社会力量来完成此类住房的建设计划。而这些住房都是市场需求旺盛的小

　　去年，广州市一手房交易量为925万平方米，其中90平方米以下的不到30%，住房供应结构严重失衡。据悉，自去年6月份以来，广州大量增加了“双限双竞”的土地供应，以求改变

　　谁解土地供应困局？

　　但也有发展商对此发出质疑：“广州还能提供那么多有价值的土地吗？”广州某地产集团的营销负责人邓先生发出了疑问。

　　邓先生的质疑并非无的放矢，记者从房管局了解到，2006年广州实际放出的住宅用地总建筑面积尚不足计划的40%。

　　“其实政府也看到了问题所在，这次新措施提出的盘活旧城土地，就是为了加大中心区域优良地块的供应。”上述房管局人士同时向记者表示。“穗七条”第三、四条措施就是加快回收闲置土地、盘活存量土地的力度、增加旧城区土地供应，并推进老城区改造。

　　据悉，广州市现存的141块烂尾地中，已经有140块有了解决方案，其中有57块已经落实。

　　对开发商与政府“吵架”非常熟悉的黎文江说，政府在第六条中承诺加快用地和房屋建设审批，力求实现商品住房开发审批流程总体时间大幅缩短，加快住房供应。这一点不仅是为了缓解紧张的供求关系，还有另一深意——这些年，政府说开发商“抢劫”(哄抬房价就是抢劫，广州市前市委书记、现任贵州省省长林树森语)，而开发商则指责政府办事效率低，增加了资金、人工等各项成本。“从降低开发成本的角度来看也能对抑制房价有一定作用。”

　　“虽然增加供应的措施需要较长时间才能发挥作用，但政府的态度已相当清晰，这对购房者的心理无疑会造成相当冲击，有迹象表明持观望态度的购房者开始增多。另外，近期政府还会联合各部门高调清查开发商的囤房行为，继续强化这种短期效应，平衡供求双方的需求。相信短期内，起码会对疯涨的楼价有一定的抑制。”市房管局的一位处级干部向记者表明了政府的思路。中国经营报记者：龙飞、江海波