广州房价下降700元真相：下跌源自结构性变化

　　张艳红

　　近日，广州地区与国家发改委的两个数据先后在同一周出台，截然相反的房价统计结果给人们留下的是满腹疑虑。根据广州市国土房管局的统计显示，广州3月份新建商品住房均价比2月份下降了700元，下降幅度达到9.1%；然而在国家发改委的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中，3月广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%，环比(今年2月)上涨了1.2%。

　　由于在此之前，广州市政府主要负责人高调承诺会将房价控制下来。此刻地方的数据立即大幅度下跌，让外界普遍质疑国土部门在数据上做了手脚。一时间，广州的房价再度成为全国关注的焦点，来自外地的媒体涌入广州，企图了解广州房价的真实面目。

　　下跌来源于结构性变化

　　对于外界的诸多质疑，特别是国家发改委完全相反的数据出台后，广州市国土房管部门倍感压力。日前，该局有关负责人对此进行了澄清。他表示，广州3月新建商品房住宅均价确实降了700元／平方米，而且其统计方式跟以往完全一样。

　　有媒体评论，广州市政府想让房价降下来，最简单也最直接的方式就是“让数据降下来”，言下之意，即在统计数据上做文章，交出一份“下跌”的试卷。对此，广州市国土房管部门似乎倍感委屈。上述负责人表示，“广州市房地产管理部门关于房价的统计方法一直没有改变。”

　　广州市国土房管部门的统计数据来源于开发建设企业与购房人提交市房地产交易登记中心登记备案的商品住房买卖合同。买卖合同登记备案的价格是有法律效力的成交价格。广州住房价格统计方法是采取国家建设部的住宅均价方法，住房均价等于所有登记备案合同的成交金额总值除以所有成交面积总值。

　　至于今年3月份的大幅度下跌，该局解释为结构变动拉低了整体价格水平。即价位较高的中心城区交易量减少，价位较低的非中心城区交易量增加，结构变动拉低整体价格水平。高价区域交易量减少和低价区域交易量增加，一减一增拉低整体价格水平。

　　广州市国土房管公布的3月份统计数据也证实了该局负责人的解释。数据显示，广州市中心城区(越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔)各区新建商品住宅交易量普遍减少，比上月大幅减少共20万平方米，减幅达35.5%；而其他四区(番禺、花都、南沙、萝岗)交易量之和比上月增加4万平方米，增幅达19.5%，其中萝岗增8%，花都增116%，南沙增3倍。

　　　“穗七条”效力几何？

　　单从数据看，广州3月份的整体房价下跌的确与结构性变化存在很大关联。不过是否也受到强势的“穗七条”的影响，目前尚不得而知。但可以肯定的是，“广七条”导致的观望情绪正在积聚，很多买家都搁置了短期内的购房计划。

　　国土房管局上述负责人分析，从3月份成交量减少来看，目前市场持币观望的气氛趋浓，这其中有“国六条”等房地产宏观调控政策(包括“穗七条”)影响住房消费心理预期的因素。

　　这位负责人表示，“穗七条”的各项措施是非常具体的，公布后对消费心理预期的影响也是肯定存在的，但要从根本上稳定住房价，关键在于解决供求矛盾。目前“穗七条”正在紧锣密鼓地展开，预计随着各项政策的落实，广州普通商品住宅和政府保障型住房供应量不断增加，住房价格过快增长的态势将得到抑制。

　　尽管眼下政府关于“降低房价”的风一日紧过一日，凸显出政府调控房价的决心。与此同时，以满堂红市场研究部总监龙斌以及合富辉煌研究部负责人黎文江等为代表的业内人士则相继表示，广州楼价尚未到顶，还有一定上涨空间。

　　此刻，

　　不过此后，“穗七条”效力如何，广州的房价走势怎样，已经无法避免地成为全国所关注的话题。有一头扎进广州企图调查广州房价的外地媒体记者，还在对这个市场一头雾水的时候，只说，广州这次太高调了，不能不引起我们的关注。