告别料峭寒春上海二手房交易爆发普涨行情

　　叶国靖

　　汉宇地产联洋区域经理明森认为，经过一年多的观望和权衡，已经有部分实力投资客重新回归房产投资市场，对后市的信心推动了这些原先的投资板块回暖

　　如果说，以前的楼市和股市是跷跷板，一头高了另一头就会低，如今这种现象正在发生微妙变化。进入3月份后，股指屡创新高，大盘势如破竹。与此同时，过完农历新年的这两个月，上海楼市也呈现出一派“春暖花开”景象。

　　在宏观调控逐渐深入的背景下，“金三银四”却如期而至。根据上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）研究咨询部数据：今年3月，上海二手楼市全面复苏。3月，中原地产二手房市场总体成交环比增加160%，卢湾、浦东成交尤为活跃。

　　在二手房成交集中放量的同时，成交均价仍旧微幅上扬。中原地产数据显示：中高档二手公寓实际成交均价13935元/平方米，环比上涨0.57%。在改善性需求的大量支撑下，价格仍有上升空间。

　　价格下跌是一个“伪命题”

　　美联物业顾问(上海)有限公司（下称“美联物业”）刚出炉的统计数据与中原地产如出一辙。

　　据美联物业市场研究部数据显示：3月，上海二手房成交量虽然较去年同期相比基本持平，但较2月份成交明显放量。从3月份成交数据来看，二手市场总体成交量较2月增长50%，其中闵行、杨浦等区增幅位居前列。

　　美联物业上海区总经理冯泓睿认为，“调控和规范并不是一味地打压市场。面对央行的此次加息，二手房市场影响微乎其微，这应该也是市场已逐步向好的表现。”

　　美联物业威海分行营业经理潘宏军表示，半年时间，均价增幅最大的要数中凯城市之光。去年年底还在3万元/平方米左右的单价如今已蹿升到3.2万~3.5万/平方米，小区内“楼王”的单价飙升到了5万元/平方米以上。一路蹿升的价格让不少此前有些动摇的投资客转售为租，继续长线持有。

　　上海汉宇

　　汉宇地产联洋区域经理明森认为，经过一年多的观望和权衡，已经有部分实力投资客重新回归

　　租赁：换房活跃期

　　从汉宇地产交易管理系统统计数据来看，4月一般商品房的租赁比例相比3月有所上升，在长宁、普陀、闸北、闵行等区，月租在2000~4000元的租赁成交较多。整体来看，售后公房的去化比较快，比如杨浦内环、闵行莘庄板块等。从价格上看，与3月相比基本持平，普装一房月租1000~1400元，普装两房月租1400~1700元。

　　汉宇地产市场推广部总监孙文勤认为：进入4月，上海租赁市场延续着3月的小阳春态势，成交依然活跃。目前，中低端租赁市场仍处于换房活跃期，一些合约到期的租客纷纷重新进入租赁市场，力求换到价格更便宜或者条件更完善的房子。不过由于3月售后公房的火爆成交，目前相对来说这部分房源数量有所减少，也使得成交量相比来说有所下滑。

　　美联物业市场研究部租赁数据表明，以南京西路商圈为辐射的高档住宅区价格依然维持高位。潘宏军介绍，中凯城市之光的两房平均租金在1500美元/月，三房则为2500美元/月；国际丽都城的两房平均租金为1.1万~1.2万元人民币/月，三房则约2500美元/月。

　　目前正处于传统的房地产买卖回暖时期，部分通过租赁暂时解决居住问题的刚性需求试探性入场，造成租赁房源增加。随着整个市场投资客数量减少，对投资租金回报率的要求也不如前两年这么高，部分楼盘租金的暂时下调也不会太影响租赁。

　　市场屏不牢了？

　　3、4月，上海二手楼市最显著的特点是中环以内售价上涨。很多人对此有些看不懂。

　　“今年以来，结婚购房的比例正在减小，取而代之的是一种改善型需求。这类改善型客户多是自去年开始积累下来，持续了比较长的看房时间，成交客户中也多是年前的老客户。”中原地产研究咨询部经理龚敏认为，“本月中旬银行存贷款利率再次提高了0.27个百分点，再次加息对于目前的市场来说影响不大。目前的房价仍处于上涨阶段，利率上调在房价上涨面前显得微不足道，增加的持有成本也非常有限，因此对于卖家来说加息影响可以忽略；而买家，虽然加息会增加其以后的还款额，但其真正关心的仍是房屋总价是否在预算内，加息并未给他们带来观望情绪。”

　　龚敏称，相比较而言，买家更关注的是物业税的动向，物业税对买家的心理影响更大。

　　美联物业市场研究部数据表明，3月的加息政策对自住需求的买房者影响甚微，很多前期一直处于观望状态的购房者在当前市场价格依然微幅上涨的情况下，不再等待，开始试探入市。同时，对于市中心区域的业主而言，尽管短期看来二手住宅的投资回报率可能受加息影响有所下降，但由于市中心物业的稀缺性和不可复制，不少投资客仍选择长线。

　　汉宇地产通过数据分析发现：“中环以内售价上涨”还与土地供应结构的变化、投资客的离场、普通自住刚性需求的释放密切相关。

　　孙文勤认为：原因之一，土地供应稀缺、新房供应量少造成中环以内二手房紧俏。数据显示，2006年上海公告供应的土地面积中，内环比重最小只有2%，内中环为5%，两者合计仅有7%。这些土地供应在2007、2008年就会转变成商品房供应，可以预见未来一两年内，中内环商品房的供应量会进一步减少。原因之二，截至4月份，中环以内一手住宅可售量为9000多套，新增供应量为3000多套，而3月份一个月一手住宅的销售量就达到了4839套，新增供应量明显低于需求量。

　　一方面是未来一段时间可以预期的供应量不足，一方面是目前的新增供应量与需求量之间存在着一定的缺口，那么一部分需求转向二手房市场带动二手房价格的小幅上升也就不难理解了。