专家认为热钱不足以引发房地产再发高温

　　专家认为，由于我国加强了外汇管理和监控，热钱不足以引发房地产再发高温

　　朱啸波

　　海外热钱是如何流入房地产的

　　据记者了解，非居民外汇流入，在结汇后购买房产的外籍人士很多，主要是海外华人和在华工作的外籍员工，这些海外华人往往购置多套房产。

　　高清云两口子都是持有加籍护照的华人，在摩托罗拉公司工作，从2003年以来，他们在北京万柳地区买了三套高档房产。在他们看来，国内大城市房子本身的升值每年至少5%，而实际上这两年都超过了10%，保守地估计，人民币对美元的年升值幅度能达到3%；买房后租金年收益大约在3%-5%之间。这样算下来，年投资回报率大约在10%以上。

　　除了不少进入内陆楼市的海外民间资本外，国外一些投资机构的动作也颇大。

　　“可以这样说，目前北京有一定规模或实力稍大点的

房地产公司大都有外资找上门来商谈合作，不过有些是试探性的，有些是意向性的，实质性的合作不是很多。”一位房地产商告诉记者。这位房地产商所在的公司规模并不是很大，但也有日本的、中国香港的投资机构找过他，谈了好多次，尽管都是无果而终。

　　外资机构投资中国房地产主要有几种方式：第一种是直接设立房地产开发企业。比如，新加坡某企业2005年上半年在北京的投资就达到78亿元人民币，在华投资总额已超过200亿元人民币；第二种是收购境内著名房地产开发企业的股份，如某外资集团入股北京某房地产企业；第三种是直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业，以此抵押在海外借款。然后，将这些物业打包，通过房地产信托投资基金等形式寻求在海外上市，资金回笼后再做下一单交易。

　　据一位资深地产评估师的不完全统计，近一年来，仅北京一地，海外资本投资了近20个房地产项目，总建筑面积超过500万平方米，投资总额近30亿元人民币。而商务部公布的数据显示，2005年中国房地产业与外资的合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。

　　“这些投资机构之所以能够在中国房地产市场进行大手笔投资，主要是利用了中国外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清之便利。”某业内人士分析说，由于海外资本投资的目标大多是国内各大城市的高档房地产项目，因此可以说，是外资或明或暗地进入，部分地拉升了中国房地产的平均价格。

　　不过，这位人士也表示，在房地产市场，由于短期资本或长期资本有时很难界定，有些投机资本也可能转化为长期投资，而有些长线投资也可能因为其他原因而迅速套现。这就增加了不确定性。

　　热钱流入房地产会带来哪些危害

　　在目前国际流动性过剩的问题比较严重的背景下，热钱到处寻找投资机会，中国免不了成为这些资金的目标。不少经济学者认为，全球过剩流动性的输入，使得我国的资本账户顺差增长。现在外汇储备增长较快，特别是今年一季度再创新高，更增加了人们对热钱流入的担忧。

　　显然，外资拉动高端

房价，会导致周边房价上涨，普通百姓购房需求必受其害。而外资大举进入中国，缘于对

人民币升值的预期。一旦认为升值已经见顶，他们就会集体撤离，那时候中国经济将面临艰难调整。因为一旦外资热钱撤离，在一定程度上会对国内房产造成相当大的打击，如果房产价格过快过猛下降，将会涉及到整个中国经济。

　　首先是银行受不了。据中国国际金融有限公司资料，大约60%的房地产投资来源于银行贷款，再加上个人房贷的2万亿元左右，如果房价真的大落，好资产就变成了呆坏账。本来就很脆弱的中国金融业能否承受？其次，是农民工受不了。不可否认的是，进城的农民工一半以上都在从事建筑业以及与建筑业有关的行业，如果房价大落，带来的必然是房地产业的萎缩，这样，很多农民工就会失业，农民的增收问题难以解决。再次，城市居民也会受不了。据中国社会科学院经济研究所李实教授的研究，城市居民净房产几乎占居民总财产净值的64%，房价大落就意味着居民财产的缩水和贬值，进而会影响到居民的消费支出心理，国内需求也会随之大落。

　　热钱不足以引发房地产再发高温

　　但对热钱的效应和影响力也没必要过度夸大。对于外资进入房地产的问题，去年已经出台了相关政策加以治理，外汇部门高度重视和密切关注短期资金通过贸易、个人外汇和投资等渠道流动的状况，深入研究改进外汇管理，强化对跨境资本尤其是短期资本流动的监控和管理，不仅热钱活动空间很小，而且已经部分撤出。

　　“目前这方面虽是有一定量的异常，但是不会有很大的规模。因为在历次检查中并没有发现大的案件。”国家外汇管理局的一位高层人士不久前曾这样表示。这位官员认为，从情理上讲，如果没有真实的贸易和投资背景，又在国内人民币的外汇衍生产品和对冲工具缺乏的情况下，大量建立人民币敞口投资会有很多风险，诸如政策和制度风险等，因此虽然会有钱来赌但不会豪赌。而且真的是要豪赌的话，也不会来中国，可以利用周边市场，因为中国的市场不是很开放，会在开放的新加坡、韩国等市场上进行操作。

　　“我们没有很好的证据可以证明楼市高烧和热钱有直接而明确的联系。”中国人民银行金融研究所做博士后的梁猛说。他认为，热钱进来的目的除了赌人民币升值以外也会投入房地产市场。但是热钱的规模，特别是进入楼市和股市的规模并不确定。而且按照我们的观点它的规模相对于国内资金来说，目前还是比较有限的，而且楼市是拉高或拉低不会由热钱来决定。