不支持Flash
新浪财经

专家认为热钱不足以引发房地产再发高温

http://www.sina.com.cn 2007年04月17日 19:00 中国财经报

  专家认为,由于我国加强了外汇管理和监控,热钱不足以引发房地产再发高温

  朱啸波

  海外热钱是如何流入房地产的

  据记者了解,非居民外汇流入,在结汇后购买房产的外籍人士很多,主要是海外华人和在华工作的外籍员工,这些海外华人往往购置多套房产。

  高清云两口子都是持有加籍护照的华人,在摩托罗拉公司工作,从2003年以来,他们在北京万柳地区买了三套高档房产。在他们看来,国内大城市房子本身的升值每年至少5%,而实际上这两年都超过了10%,保守地估计,人民币对美元的年升值幅度能达到3%;买房后租金年收益大约在3%-5%之间。这样算下来,年投资回报率大约在10%以上。

  除了不少进入内陆楼市的海外民间资本外,国外一些投资机构的动作也颇大。

  “可以这样说,目前北京有一定规模或实力稍大点的

房地产公司大都有外资找上门来商谈合作,不过有些是试探性的,有些是意向性的,实质性的合作不是很多。”一位房地产商告诉记者。这位房地产商所在的公司规模并不是很大,但也有日本的、中国香港的投资机构找过他,谈了好多次,尽管都是无果而终。

  外资机构投资中国房地产主要有几种方式:第一种是直接设立房地产开发企业。比如,新加坡某企业2005年上半年在北京的投资就达到78亿元人民币,在华投资总额已超过200亿元人民币;第二种是收购境内著名房地产开发企业的股份,如某外资集团入股北京某房地产企业;第三种是直接收购国内房地产物业,通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业,以此抵押在海外借款。然后,将这些物业打包,通过房地产信托投资基金等形式寻求在海外上市,资金回笼后再做下一单交易。

  据一位资深地产评估师的不完全统计,近一年来,仅北京一地,海外资本投资了近20个房地产项目,总建筑面积超过500万平方米,投资总额近30亿元人民币。而商务部公布的数据显示,2005年中国房地产业与外资的合作项目2119项,合同利用外资金额达194亿美元,实际利用外资金额54.18亿美元。

  “这些投资机构之所以能够在中国房地产市场进行大手笔投资,主要是利用了中国外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清之便利。”某业内人士分析说,由于海外资本投资的目标大多是国内各大城市的高档房地产项目,因此可以说,是外资或明或暗地进入,部分地拉升了中国房地产的平均价格。

  不过,这位人士也表示,在房地产市场,由于短期资本或长期资本有时很难界定,有些投机资本也可能转化为长期投资,而有些长线投资也可能因为其他原因而迅速套现。这就增加了不确定性。

  热钱流入房地产会带来哪些危害

  在目前国际流动性过剩的问题比较严重的背景下,热钱到处寻找投资机会,中国免不了成为这些资金的目标。不少经济学者认为,全球过剩流动性的输入,使得我国的资本账户顺差增长。现在外汇储备增长较快,特别是今年一季度再创新高,更增加了人们对热钱流入的担忧。

  显然,外资拉动高端

房价,会导致周边房价上涨,普通百姓购房需求必受其害。而外资大举进入中国,缘于对
人民币升值
的预期。一旦认为升值已经见顶,他们就会集体撤离,那时候中国经济将面临艰难调整。因为一旦外资热钱撤离,在一定程度上会对国内房产造成相当大的打击,如果房产价格过快过猛下降,将会涉及到整个中国经济。

  首先是银行受不了。据中国国际金融有限公司资料,大约60%的房地产投资来源于银行贷款,再加上个人房贷的2万亿元左右,如果房价真的大落,好资产就变成了呆坏账。本来就很脆弱的中国金融业能否承受?其次,是农民工受不了。不可否认的是,进城的农民工一半以上都在从事建筑业以及与建筑业有关的行业,如果房价大落,带来的必然是房地产业的萎缩,这样,很多农民工就会失业,农民的增收问题难以解决。再次,城市居民也会受不了。据中国社会科学院经济研究所李实教授的研究,城市居民净房产几乎占居民总财产净值的64%,房价大落就意味着居民财产的缩水和贬值,进而会影响到居民的消费支出心理,国内需求也会随之大落。

  热钱不足以引发房地产再发高温

  但对热钱的效应和影响力也没必要过度夸大。对于外资进入房地产的问题,去年已经出台了相关政策加以治理,外汇部门高度重视和密切关注短期资金通过贸易、个人外汇和投资等渠道流动的状况,深入研究改进外汇管理,强化对跨境资本尤其是短期资本流动的监控和管理,不仅热钱活动空间很小,而且已经部分撤出。

  “目前这方面虽是有一定量的异常,但是不会有很大的规模。因为在历次检查中并没有发现大的案件。”国家外汇管理局的一位高层人士不久前曾这样表示。这位官员认为,从情理上讲,如果没有真实的贸易和投资背景,又在国内人民币的外汇衍生产品和对冲工具缺乏的情况下,大量建立人民币敞口投资会有很多风险,诸如政策和制度风险等,因此虽然会有钱来赌但不会豪赌。而且真的是要豪赌的话,也不会来中国,可以利用周边市场,因为中国的市场不是很开放,会在开放的新加坡、韩国等市场上进行操作。

  “我们没有很好的证据可以证明楼市高烧和热钱有直接而明确的联系。”中国人民银行金融研究所做博士后的梁猛说。他认为,热钱进来的目的除了赌人民币升值以外也会投入房地产市场。但是热钱的规模,特别是进入楼市和股市的规模并不确定。而且按照我们的观点它的规模相对于国内资金来说,目前还是比较有限的,而且楼市是拉高或拉低不会由热钱来决定。

发表评论 _COUNT_条
爱问(iAsk.com)
不支持Flash
不支持Flash
不支持Flash