叛离房市

　　本报记者 周亚玲　北京报道

　　“过去是拿股票来做质押，现在是典当房子买股票。前二三年，很少有人到我们典当行抵押房子的。但从去年底开始，房屋抵押就陆续多起来。住房抵押的业务量将近激增了7成。”正在忙碌中的华夏典当总经理杨勇对记者说。

　　杨勇对每一个来典当行抵押房的人，都会正告：“此项抵押所获贷款不能用于股市。”但杨勇自己也知道接下来会发生什么，他说：“这段时间股市涨得太厉害了。”而北京典当行业协会的郝秘书长也告诉记者：“实际上，别人典当了房子究竟去做什么，我们其实是很难去监管的。”在北京的典当行里，出示了房产本和身份证件，大概3-7天就可以拿到房款了。

　　典当行、银行间的穿梭

　　“我知道我做的事情风险很大，无疑就像刀口舔血。但房市大涨的时候我已经失去了很多机会了。不想再错过第二次。”陈先生卖房炒股的经历体现了很多国人追逐财富的躁动与不安。

　　2007年初，大盘到了2800点的时候，早已按捺不住的陈杀入股市。在“2·27”全球股市大跌次日，经历过大熊市的陈立刻杀出，他持有的股票市指缩水了10%，原来赚的钱损失了不说，还赔了些许。观望几日，发现短暂盘整之后，继续上扬。陈继续全仓杀进。此后的大盘马不停蹄地升至3500点，陈如今颇有收获，30%的账面赢利。

　　“一发现风头不对劲，大盘出现中期调整，我就立刻割肉转向。”卖房的100万短短2个月，赚了15万。这样的高回报让欣喜下的陈依然很忐忑。陈作为熊市中损失惨痛的老股民告诉记者：“对于没有股票投资经验的人而言，买房要远比股市保险得多。”

　　陈说：“如果不是因为抵押时间太长了，我会选择抵押贷款。因为随着金融市场不断搞活，很多金融产品的出现，很多基金和债券都比较安全。譬如华夏基金下的华夏债券基金06净值增长率达10.45%，截至2007年3月，基本实现了接近5%的净值增长率，非常稳定，抵押贷款的利率是7%左右。对于个人，从金融市场获得稳定回报的机会不断增多，抵押出来的房款如果不买股票，也可以去投资很多金融品种。炒汇，炒黄金都是可以的。”陈的一切假设都是建立在对金融产品熟悉，操作技术纯熟的基础之上的。房贷杀入对股市的潜在风险以及对整个金融体制的递进关系，已经被中国的经济学家耐心地反复过。

　　政府的态度也很坚决，就是禁止房屋抵押贷款投入资本市场。但明令似乎很难阻挡活跃的金融市场潜在的种种机会。一位纵横房市、股市多年的“老江湖”告诉记者，“典当行里抵押房子的利息并不低，但赶上几个涨停，这点利息确实不算什么”。银行的抵押贷款，周期相对太长。光抵押手续在政府相关部门就要停上一些时间，评估等手续也甚为麻烦。资本游移在房市、股市的两端。敏感的人们奔走在获得入市资金的各种途径上。潮水般的资金都涌向了股市。仅仅经过地产中介我爱我家卖掉的房屋，每个月有过亿元的资金流入股市。英国《金融时报》在眼球率颇高的标题为“当了房子去炒股”一文中，还细致地引用道：“中国官方报纸《中国证券报》(China Securities Journal)一篇报道称，北京居民去年典当的房屋价值为15亿元人民币，其中很大一部分是为了购买股票。”

　　炒股的第二阶段

　　“炒股进入了第二个阶段，就是用资产抵押，利用金融杠杆来玩股票。而上一个阶段则只是自由资金在炒股。我预计下一个阶段就是透支的手法了。”北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅在运用高度概括的语言试图抽象出中国股市多年的游戏玩法。而香港的文汇报也用港媒特有的诙谐的笔调，灵敏的触角，标题主义手法总结了“内地炒股八大险招”。其中信用卡透支就是其中之一。这在一些投资理财的论坛里早已不是什么新鲜事物了。

　　张寅告诉记者：“从中国人民银行公布的个人贷款的情况看，1月和2月都有明显的提高。一月，个人中长期消费贷款同比多增209亿元。二月，居民户贷款增加868亿元，同比多增759亿元，其中，短期贷款增加388亿元，中长期贷款增加480亿元。按照目前的个人贷款的结构有房贷、车贷、电器贷款3类，但车贷份额很小，而电器贷就更少了。所以可以粗略地估计，房屋贷款占了80-90%。房贷结构分为3种，新房或者期房的贷款，二手房贷款，住房抵押贷款。但就目前整体的情况而言，新房，期房的成交量较去年是在下降的。以目前供求矛盾最突出，交易最活跃的北京为例，北京市统计局网站公布的数据，北京现房和期房的销售面积比去年同期下降了63.8%和23.4%。几大中介的不完全统计，二手房交易也是平平。那试问1、2月激增的个人消费贷款的部分来自何处呢？所以我有理由推测就是来自住房抵押贷款。”“从房贷里出来的钱并没有还原到期房或新房、二手房的交易中去”。而北京某大型房屋经纪公司负责人则向记者证实，“今年开始，来委托公司权证部帮助办理住房抵押贷款的人翻了一倍。而大部分都准备把资金投向股市”。

　　某银行工作人员告诉记者：“现在各家银行对车贷确实并不鼓励，电器贷款更是少之又少。大家对房贷的普遍的态度就是‘这是优质的资产’”，所以竭尽推广之能事。特别是机制灵活的

商业银行更是一再推出多品种的贷款方法。但同时他表示“监管个人行为的难度决定了银行没有办法去一一落实资金的去向”。 对于抵押贷款的风险，抵押形成的杠杆在加大股市的泡沫，张寅如是认为。而同有地产行业资深人士认为：“就是

房价降了二三成，那抵押贷款的额度是可以控制这一风险的。对银行而言，这不算什么风险。”同时，地产的投机份额减少，卖屋炒股对增大供给，稳定房价、地产行业的稳定都是有好处的。中大恒基就属于这一看法的阵营之列，“对发达国家来说房产市场和股票市场是一个配套的投资市场，而目前北京的股票投资市场正是处于一个上升期，随着越来越多的资金投入到股票等市场，缓解房产市场的投机比例是有益的”。

　　一季度新入场资金多少，理论上要看一季度货币供给数据(M1以及M2)变化情况来进行估算，但由于一季度央行货币报告没有出台，这方面很难做出较为精准的判断，只能大致推算了。推算依据是公募基金一季度筹集资金总量和公募基金所占市场资金比例。

　　ANBOUND安邦集团研究总部分析师徐斌认为，市场人士公认公募基金所占市场资金份额是30%左右。一季度新发基金募集资金估计约为1500亿元，成为继2006年四季度之后的单季度募集资金历史第二高。这样，按1500亿占30%比例算，1季度市场新进场资金大致在5000亿左右。

　　沸腾的“叛逃者”

　　我爱我家副总裁胡景晖告诉记者：“我们公司的卖房目的的调查问卷显示，从去年的年底开始，大约有18%的卖房者都明确表示要投资股票和基金的。”而中原地产的经纪部门的调查则显示：“卖房炒股尤其以亚奥区域为典型，目前售房用于炒股的占比达20%，主要是一些大户。因为目前亚奥地区受奥运影响，价格较高，基本处于饱和状态。08年奥运之后的涨幅减小，而股市现在正看好。”

　　胡景晖还特别提到，近期，连续加息和出租房屋征收5%的综合税，这些都使房子的持有成本在不断提高，房屋的溢价空间变小，而股市的上升速度太快。这些综合因素都在促使资金从房市流向了股市。

　　张寅认为：“股市和房市并非一个此消彼涨的关系，甚至是一起欣欣向荣。熊市来临的时候，房市也不会马上萧条。因为杀出股市的人还会考虑蚀本后的资金保值，很多就考虑买房。所以房市在股市不好的情况下会拖上一些时日，然后走熊。”

　　虽然许斌认为，从安邦所掌握的信息看，抵押楼房或者卖楼炒股，属于风险偏好强烈的一类资金，这类资金从来都是少数。但他们同时承认，股市上涨的美好前景分流楼市投资资金，确实在一定期间内减缓了

房地产价格涨幅。两者之间，作为投资品存在一定替代关系，由于楼市流动性较差，因此要较多房地产资金割肉出局杀进股市，几乎不大可能，所以不能指望楼价大跌，股价大涨的局面在近期出现。两者的一般相关系数是正的，也就是说楼市股市同涨，只不过涨幅大小，时间先后关系不同而已。

　　来源：经济观察报网