项目注销成风 土地增值税清算迷雾重重

　　叶国靖

　　“毕竟，集团公司是逃不掉的，避无可避，除非集团公司关门了。”原富阳(中国)控股有限公司(0352.HK)一位分析师如是说，“房地产开发普遍采用项目运作制，房子卖完后，项目公司就注销了。有些大的开发企业母公司还存在，但也有很多投资者分了钱就走人了，现在要再将这些人找回来补交土地增值税，难度大、成本高。”

　　宏观调控正在进入“深水区”，地方政府与房地产开发商眼前最紧迫要解答的难题是：如何破解被称为“革了房产商的命”的增值税清算。

　　浙江绿城西子房地产集团有限公司一位副总裁近期向本报透露：借助增值税清算地方细则尚未出台，杭州一批房地产公司抓紧“注销”项目公司，以有效规避清算之险。其中，不乏当地的知名项目。

　　细则总“难产”

　　注销项目公司成了现在部分

　　《第一财经日报》记者在杭州市财政局、地方税务局官方网站看到这样的文字：“对房地产企业进行土地增值税清算政策的出台，使一批原来已基本完成销售的房地产项目在1月底前清算注销，导致房地产税收骤然增长，如因注销因素，二月山水人家、桂花城、西湖高尔夫等10家房地产项目公司入库营业税4000万元。”“桂花城”系绿城中国控股有限公司(下称“绿城”，3900.HK)旗下项目，绿城为浙江当地的招牌地产企业。

　　去年12月28日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)，规定：从2007年2月1日起以房地产开发项目为单位进行清算，对土地增值税的清算条件和扣除项目等清算事项进行了明确，正式向企业征收30%~60%不等的土地增值税。“各省税务机关可依据本《通知》的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。”不过，时间已然过去2个多月，地方细则难产。

　　毕竟，“算清”历史并非易事。

　　浙江杭州市地税局税政处一位工作人员在接受记者咨询的时候解释到，如果房地产项目已经清算注销，税务机关已经承认，法人已经不存在了，那么就不会追究。如果目前还没有注销，那么不仅土地增值税，其他各类税费都要依法缴纳，一个都不能少。

　　所谓地方具体细则，主要是如何界定30%~60%这个税率区间。

　　除了税率区间的博弈之外，项目公司的出身也是开发商们要面临的问题。

　　“关掉总比不关掉好，逃得快是好的。”一位不愿透露姓名的房地产公司总经理助理告诉本报，“如果是以自然人名义设立的项目公司，清算注销之后，就比较干净了；如果是以集团名义开发的具体项目，麻烦就来了。目前还不清楚具体会怎么收、要收多少，从什么时候开始计算征收等，因此还无法判断对于企业究竟会造成什么样的影响。现在开发商的心态比较复杂，观望心态重。开发商希望新政策能有回旋的弹性空间，使企业避免将一大部分利润上缴。”

　　“毕竟，集团公司是逃不掉的，避无可避，除非集团公司关门了。”原富阳(中国)控股有限公司(0352.HK)一位分析师如是说，“房地产开发普遍采用项目运作制，房子卖完后，项目公司就注销了。有些大的开发企业母公司还存在，但也有很多投资者分了钱就走人了，现在要再将这些人找回来补交土地增值税，难度大、成本高。”

　　N条曲线“避税”

　　杭州这么多房地产项目，提前赶上清算注销的末班车，毕竟是少数。而面对突然降临的沉重税负压力，地产企业还有何种办法应对呢？

　　上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅告诉记者，对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在有可能会以销售为主转向自己持有，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税。然而，讨论已久的物业税又是对自己持有的一把悬着的利剑。

　　国都副总经理蔡阳告诉记者，该政策对普通住宅影响小，对别墅、公寓、商用房等非普通住宅影响较大，将对开发商的开发模式、定价策略、销售策略、利润与成本的分摊方式和土地储备战略产生影响。比如，从销售转向持有，从开发非普通用房转向开发普通住宅，从不精装转向精装，从单一开发转向多元开发，加长产业链。对于分期开发房屋，将从拉大各期差价，到抹平各期差价，以免交高档税率。

　　富阳(中国)控股认为：未来一段时间，开发商有可能增加建设全装修房，建设一些成本较高的楼盘，使企业在利润总额不变的情况下，减少增值税的额度。根据《通知》，装修房的装修费可计为扣除项目予以扣除，这将促使装修房成为未来的一种趋势，一方面装修房可获得额外的装修利润；另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除费用的比例累进征收的，装修成本计入扣除项目后自然会导致纳税额的降低。

　　举例而言，一套房子售价1万元/平方米，各项成本(扣除项目)为5000元/平方米，则增值额为5000元/平方米，按累进税率计算，土地增值税为2500×30%+2500×40%=1750元/平方米。如果装修这套房子，假设装修成本2000元/平方米、装修后的售价为12000元/平方米，各项成本(扣除项目)为7000元/平方米，增值额还是5000元/平方米，则按累进税率计算土地增值税为3500×30%+1500×40%=1650元/平方米。装修后开发商可以少交100元/平方米的土地增值税，这将促使开发商为了少缴税而将房屋装修后出售。

　　“还有一个办法是，在实际操作中，开发商所拥有的建筑设计院、工程队、装修队等房地产行业的关联企业，可以使地产项目的利润从单个流向其他环节，最终降低项目的总体利润水平，从而避免被课以重税。”英国一家房地产评估机构的评估师告诉本报，“最好是收购一家数年持续亏损的装修公司，地产项目公司可以把装修业务都丢给它，这样可以拉低项目利润水平。”

　　税务局会忙不过来？

　　既是“清算”，必然会面临诸多的“历史遗留问题”。

　　市场上已经完成销售的项目很多，有的刚刚结束，有的则在数年之前便已清盘，此次清算是否会涉及以往的这些销售告罄项目？如何对待历史问题？还是仅仅清算2007年2月1日之后满足清算条件的房地产项目？目前尚不明晰。

　　“正如之前调控政策所遇到的问题一样，土地增值税仍然会面临地方政府的执行问题。” 邹毅认为，土地增值税为地方税种，力度取决于地方政府的积极性。地方政府对房地产市场景气的期待，或大于对土地增值税增加的期待。地方政府也是两难。

　　邹毅称：“开发商还是有一定的空间通过调整成本进行避税。该税种的征收环节面临的难度较大，税收部门是否有足够的人力物力准确核算？”

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军亦认为，清算10多年的土地增值税，对于税务机关而言，工作量相对较大，地方执行并非易事。

　　“要是真的开展清算工作，地税局的工作人员根本忙不过来，因为土地增值税清算涉及复杂的扣除项目，包括土地款、房地产开发成本、费用和转让房地产有关税金等。如果是滚动开发的企业的查账核算，还需要更大的人力物力，所以地税局马上开展这项工作比较难。”一位地产公司高管表示。

　　“房地产的产业链条太长太复杂，比如，一个项目的材料采购可能都要牵涉到上百家供应商，清算不仅工作量巨大，而且如何做到‘不让老实人吃亏，不要调皮捣蛋鬼漏网’，目前还值得期待。”国都副总经理蔡阳称，“一个地产项目往往前后开发三五年，清算不太可能一蹴而就。”