从金融宏观和微观出发促进住房业发展

　　FN记者 王晓欣

　　日前，上海社会科学院完成的研究报告显示，上海住宅市场出现了前所未有的变化，2006年的涨幅为-0.5%，这是2000年以来上海房价首次出现负增长。而北京首批“两限房”项目销售限价全部确定，没有超过市民测算的每平方米7000元的价格。这两条信息对普通购房者来说是个利好，但房价与城镇家庭收入相比还是过高，按70平方米计算为7倍左右，一些城市的房价与收入比已达十几倍甚至几十倍，可以说，0.5个百分点涨幅的回落和每平米不到7000元的房价，对中低收入需要购房的家庭来说，住房梦还是无法实现的。目前城镇低收入居民中还有1260万个家庭住房非常困难，此外，两亿多进城农民，绝大部分居住条件很差。保障基本住房是改善和保障民生的基本内容之一，解决低收入家庭住房问题需要金融的支持。

　　金融支持包括宏观金融调控和微观金融保障措施。目前，相对宽松的信贷环境，一方面便利了具有真实居住需求的消费者，另一方面也助长了投机者的炒作行为。适度从紧的货币政策将收缩银行的贷款规模，一方面抑制市场对房地产市场的投机泡沫，同时也会增加中低收入者购房的负担。

　　从微观金融保障来看，20多年来，我国住房建设和房地产经济持续高速发展，在住房需求持续强劲增长的同时，住房金融业务持续快速发展。2006年底商业性个人住房贷款余额超过22500多亿元，公积金个人住房贷款余额超过3600亿元。目前，我国住房金融体系仍存在一些需要解决的问题，一是住房融资渠道过窄，金融工具和金融品种单一，缺乏完善的住房抵押贷款风险分担和转移机制；二是政策性住房金融体系还不健全，住房公积金制度对中低收入家庭的保障作用没有完全体现；三是住房金融市场发育程度较低，中介机构发展滞后，住房抵押贷款二级市场尚处于摸索阶段；四是低收入家庭住房融资十分困难。中等以下收入的居民中只有不足5%的家庭有可能获得住房商业贷款。

　　保障住房制度建设需要一套有效的金融支持体系。要健全住房金融体系，使其能够有效覆盖绝大多数社会群体，就是要建立商业性住房融资为主、政策性融资为辅的住房融资模式和运作机制，形成住房抵押贷款风险分担和转移机制。

　　解决低收入家庭住房，需要拓宽住房金融融资渠道，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等资本市场融资工具，引导保险基金、养老基金等大规模的稳定的长期资金进入住房金融市场。要充分利用政策性金融的资金支持。现有对购房者具有政策性特征的贷款支持只有住房公积金制度，但该体系目前运行效率较低，并未体现出对中低收入者应有的支持。可以考虑把住宅公积金纳入专门的住宅政策性银行进行管理，并把公积金贷款业务从商业银行转移到住宅政策性银行，进而统一并扩展政策性个人住宅信贷的渠道。可以在公共住宅建设中全面推进金融创新，广泛利用新的金融工具引入市场化资金。

　　健全的住宅保障体系，降低中低收入居民住房贷款的首付比率。一方面对特定住宅政策性金融业务提供最终贷款或存款保险，另一方面对低收入家庭或特定群体的住宅贷款提供担保。通过引进抵押贷款保险机制，把首付比率从30%降低到20%或15%，甚至10%或5%。对中低收入家庭作出优惠信贷和保险政策安排，设计多样化住房抵押贷款保险产品，对不同客户群体的准入条件采取差别化管理。商业银行介入面向中低收入居民的基本保障住房领域，积极参与和拓展中低收入家庭住房融资市场，鼓励商业银行加快住房金融的工具和品种创新，降低准入门槛，以较低的融资成本和丰富的融资功能满足中低收入家庭购房融资需求。

　　目前已经形成的银行信贷为主的住房金融体系，还需要进一步深化改革和加快发展，一是建立产品体系。要细分市场，有服务于不同目的和人群的产品。二是形成多层次的、多方位的市场体系。住房金融市场不仅要有间接金融的信贷市场，也应有直接融资的工具，不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。三是发展组织体系。除了直接向客户提供资金的金融机构外，住房金融市场还应包括与住房建设、交易、消费等有关机构的参与，比如房产评估机构、贷款保险(担保)机构、会计师事务所、律师事务所、评级机构等，形成市场风险和收益对称、分担机制等。

　　住房是基本民生，住房也是国民经济恒久的支柱产业。国家加强和改善宏观调控，解决低收入家庭住房问题，不仅为金融业改进服务，创新金融产品和业务提供了前提，同时也为金融系统降低金融风险提供了保障，可以说，为金融业健康发展带来了新机遇。