上海利润率最高的地产项目：透析公墓用地乱象

　　茅佩云

　　“上海公墓用地控制非常严格，要想拿到用地指标，希望渺茫。不租赁农民土地，墓地怎么生存？”上海一家墓地工作人员告诉记者，近几年来，他们通过租赁墓地附近农民的土地，使墓地的面积扩大了一倍多

　　这种租赁，通常都是心照不宣，各取所需。墓地方支付高于平常的租金或者是与出租方合作分红，出租方则睁只眼闭只眼

　　上海利润率最高的地产项目是什么？

　　这个问题的答案或许会超出大多数人的想象。因为答案并非陆家嘴数万元一平方米的高档住宅，也不是佘山售价千万的

　　来自上海市科委的统计数据显示，上海市的房地产开发中，土地费用平均占到总开发成本的40%，而在公墓墓地中，占地费占总成本的比例最低为4.46%，最高也不过31.25%，大部分集中在10%~25%。

　　“死墓”不死

　　2002年，上海理工大学教授乔宽元在对上海的各大公墓做了调查后，认为：“按现在的墓葬形式，上海80%的公墓，平均在6.98年内，将相继进入‘死墓’阶段，不能再入葬新的骨灰。6.98年之后，上海就将面临无地可葬的严峻局面。”

　　但现实是，一些按照乔宽元的计算早该“寿终正寝”的墓地，反而在悄悄地扩张。

　　一位业内人士一语解惑：关键在租赁用地。

　　在上海，一家公墓按取得土地的先后，有着不同的土地证。这些土地证亦分别有着不同的用途名称：有的称“殡葬用地”，有的称“公益土地证”，也有的称“公共事业土地证”。

　　浦东新区、闵行、宝山与青浦这四个区的23家公墓中，殡葬用地和其他用地两证，同时持有的为10家；两证俱无为1家。有意思的是，其中一些在沪上被称为 “主力舰队”的公墓，有的干脆只有持证其他用地面积；有的持证其他用地面积，远远超过持证殡葬用地面积。上海市民政局组织编制的《上海市经营性公墓规划图》，将此统称为两种：即持证殡葬用地和持证其他用地。《规划图》显示：目前，上海持证殡葬用地面积为3201.8亩，持证其他用地面积为2749.836亩。

　　此外，上海墓地土地无证的情况也十分严重。上海市科学技术委员会组织编制的《上海市公墓业可持续发展及行动方案》统计数据表明，截至2003年12月，上海无证自行用地情况严重，总面积大约为3673亩(占上海经营性公墓用地的50%左右)。多半采用租赁方式，其中，已有1253亩建墓，其余的用于苗圃、绿化、停车场等。在调查的49家公墓(含骨灰堂)中，有26家系通过租赁土地、无证自行用地。

　　“这种无证自行用地情况，说白了就是擅自违规建墓行为，是法律上严加禁止的。目前，除了部分通过增加墓地面积，使无证变为有证，其余情况照旧。” 乔宽元说。

　　但业界有业界的难处。“上海公墓用地控制非常严格，要想拿到用地指标，希望渺茫。不租赁农民土地，墓地怎么生存？”上海一家墓地工作人员告诉记者，近几年来，他们通过租赁墓地附近农民的土地，使墓地的面积扩大了一倍多。

　　这种租赁，通常都是心照不宣，各取所需。墓地方支付高于平常的租金或者是与出租方合作分红，出租方则睁只眼闭只眼。

　　记者了解到，一些公墓经营者存在着一种侥幸心理：先上车后买票。即先违规租赁农民的土地，然后，通过新增土地面积，使违规土地合法化。

　　“查到了无非就是罚点钱；查不到，墓地的经营业务不就扩大了。还可能通过增加面积，使之变为合法。”一位墓地经营者对记者说。他介绍，顺利摘下“黑户口”的例子不是没有。

　　渴望土地

　　2004年中国民政统计年鉴的数据显示，我国殡葬业年收入75亿元，年利润率是14.6%，殡葬业整体上没有暴利。但是微观上看，个别产品、个别地方、个别企业暴利现象不断。

　　“殡葬业分为殡与葬，利润差异巨大，个别项目和产品利润高达2000%。”乔宽元告诉记者，“其中最为突出的就是墓穴、殡仪服务和骨灰盒。”

　　上海墓穴价位近几年来一直水涨船高。据了解，1平方米的墓穴，曾被炒到2万元人民币，在有些公墓，甚至被炒到了2万多元。

　　“上海墓价高在‘石头’上，公墓实际在卖石头。”乔宽元介绍，上海公墓以“政府特许”的方式，获得了“特惠价”公墓用地的土地，其价格远远低于房地产开发用地的价格。据他所知，上世纪80年代末期，靠近海滩的公墓用地每亩仅在8万元左右，后来涨到40万元左右。即使是近几年，公墓用地的价格也明显低于房地产开发用地的价格。

　　乔宽元介绍，2003年上海市标出的土地均价每平方米为1597元，而在上海市的公墓中，最低价格只有每平方米257.14元，均价只有1000元左右。

　　而土地对于墓地经营者来说，则可以决定生死。

　　一家公墓的墓地，一旦被“亡灵”全部占满时，只能靠有限的管理经费(一般十年管理费仅收200~300元)来维持，这样的收入甚至无法支付管理人员的工资。

　　浦东一家公墓的负责人告诉记者，由于前几年墓穴销售情况良好，现在墓地已经无地可葬。尽管在规划上，他们公墓有新增规划面积90亩，但是，没有土地指标，画饼充饥而已。与他们情况相似的同一区另一家公墓，却通过努力，得到了用地指标，墓地又活了。

　　正因如此，墓地经营者对土地有强烈的渴望。“从目前了解的情况来看，墓地经营者受‘利益驱动’有越来越旺的趋势，一些墓地‘暗扩’和无证自行用地情况严重，不下决心严厉处罚，一旦‘星星之火’，燎原开来，‘法不责众’后果不堪设想。”乔宽元呼吁，有关部门应加强整治。

　　上海市民政局副局长沈振新表示，今后， 有关公墓的扩地、公墓的新建等申请，就民政局来说，将根据新的规划进行，不再“零打碎敲”，一般不搞“特事特办”。

　　封闭的土地供应

　　相比目前已经完全面向整个市场的房地产开发用地，公墓(旧公墓扩建)用地的供应模式，相对要封闭得多。

　　目前，上海的墓地供应程序是，墓地的经营者首先向市民政部门提出需求土地的申请。市民政部门通过前置审批后，墓地的经营者再向所在区的规划、土地部门提出申请，然后报到市土地部门。

　　乔宽元强调，公墓业有个不成文的潜规则，市民政部门同意给哪家公墓的用地面积申请(通过前置审批)，其他公墓一般不会将手伸过去。而由于公墓行业的特殊性，即使是通过交易平台，也难以出现激烈的竞拍场面。

　　资料显示，近年增加的1319.1亩墓地用地指标，主要分布在6家公墓，其中，福寿园独占鳌头，新增用地面积591亩。

　　没有其他墓地经营者参与的“定向”土地供应模式，容易形成土地供应中的“黑洞”，造成墓地面积新的贫富不均。同时，违规租赁农民土地的现象也得不到有力地根治。

　　乔宽元强调，逐年增加的亡口“累积效应” ，现存公墓面临的“死墓危机”， 客观上迫切要求通过公墓的科学规划，解决这个绕不过去的问题。

　　为了解决这个问题，2005年上海有关部门组织众多专家学者编制完成了《2005~2045上海公墓40年规划》，作为中国第一部由地方政府部门组织编制的区域性公墓发展规划，这个规划在行业内外获得了好评。沈振新表示，通过公墓用地规划，达到公墓空间布局的均衡化，公墓体系结构的合理化和形态的绿色化。

　　但是，时过两年，这个规划却始终难以落地。

　　“上海市政府严格土地管理，对公墓业的土地需求和供应特别谨慎；规划的等级不够，仅仅是行业规划，没有列入上海的城乡整体规划；公墓主管部门缺乏与规划部门的沟通，公墓土地需求信息不对称；申请公墓用地审批手续复杂，公墓经营单位信息闭塞，对审批程序缺乏了解。”乔宽元认为，正是这些原因，导致规划一直没有实施。