合同违规却霸气十足 购房者怎能算计过开发商

　　随着当下越来越多的城市居民加入买房行列，许多房地产企业在房屋买卖中所下的“合同圈套”也让老百姓屡屡中招、防不胜防。近期，合肥市对64家房地产开发企业进行的专项检查发现，一些房地产企业正在利用售房合同，侵害着消费者利益，值得广大购房者警惕。

　　“格式条款”不备案，风险轻松转嫁给买房人

　　根据《安徽省合同监管条例》规定，商品房买卖合同中出现的任何一种“格式条款”均应到工商管理部门办理备案手续。然而合肥市房地产交易秩序专项整治检查组检查人员介绍说，实际上，屡见不鲜的“霸王条款”“格式条款”几乎都没有经过备案。一些开发企业在制式合同文本中加入权利义务不平等的格式条款内容，或是通过所谓的补充条款转嫁合同风险越来越显得“稀松平常”。

　　如在制式合同的第八条第一款，有着关于交付标准的约定。在这里，多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。

　　对于绝大多数住宅项目而言，“单体验收合格”的交付条约直接违反了行政法规的强制性规定。然而对于消费者而言，这一合同表述实质上是为开发商单方降低交房标准披上了一层“合法”外衣。一项简简单单的条款在不经意间就将合同风险转嫁到了消费者头上。

　　另外，合同第八条有一款关于开发企业延期交付免责条款的约定。许多开发企业自行填制了许多延期交付的免责条款，如“市级以上规划、文物、环保、土地等主管部门根据法律、法规采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发周期延长的”“因政府规划设计变更造成的工期顺延”“因政府配套设施延期交付使用而导致延期交房”等，这些“免责条款”更是明目张胆地把出卖人延期交房的法律风险完全转嫁给了买受人。

　　涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。这时，一些开发企业避重就轻，要么笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，要么干脆空白不填，总之就是不明确填写自己应当承担的违约责任。如此含糊其辞为消费者日后可能的维权埋下了隐患，大大增加了诉讼成本和风险。

　　开发商合同约定违规，霸气十足“撇清”责任

　　国务院《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。而建设部《商品房销售管理办法》则进一步将“90日”细化为两个阶段：第一阶段，开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的30日里，由买受人办理产权登记手续。

　　但此次合肥检查中却发现，绝大多数企业承诺的是“交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，悄无声息地就将分阶段后第一阶段的时限延长，属于典型的“偷梁换柱”。更有甚者，少数企业还将这一约定延长到“150日”“180日”“210日”，甚至更长时间。严格地说，这些约定都违背了部门规章的强制性规定，擅自降低出卖人应该承担的合同责任。

　　合肥市房地产交易秩序专项整治检查组检查人员还指出，当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时，少数企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的。他们认为，基于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有。尽管条约本身定的是使用权归属而非所有权，同时物权法理论中也有所谓“共有物之专用权”“分管契约”等法理学说。但基于公平、等价有偿等民法原则，房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。

　　检查人员感慨，诸如“双方没有约定且法律法规没有规定属于买受人的相关权益均属于出卖人”的“合约”表明一些开发企业仍旧霸气十足。

　　权利义务不对等，消费者签订合同时要警惕

　　尽管现阶段合肥市已普遍使用建设部和工商总局制定的制式合同文本，但事实上，由于消费者在购房过程中处于弱势地位，对合同的熟悉程度和警惕性往往不高，怎么也“算计”不过开发商。自身的合法权益往往在合同中就被“聪明”的开发企业一点点地“蚕食”掉了。

　　房屋买卖合同中关于面积确认及面积差异处理的强制性条款已写明，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。在建设部《商品房销售管理办法》中，也对面积差异处理作出了“有约定从约定，没有约定从法律”的原则性规定。但检查人员却发现，某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”。这样等于直接剥夺了消费者选择适用法定“3%处理规则”的可能，老百姓的合法权利瞬息之间就化成了泡沫。

　　与此同时，在对买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任进行合同约定时，消费者的弱势和开发企业的“霸气”更加表露无遗。本来买受人的付款义务和出卖人的交房义务是一对具有对价关系的主合同义务，以合同的平等性来看，逾期付款的违约责任和逾期交房的违约责任自然也就对等，遵循日期一致、金额一致。但在一些开发企业提供的受检合同中，出卖人逾期交房的违约责任远小于买受人逾期付款的违约责任。有的开发企业竟单方在合同中这样规定，“出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同；买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同”“出卖人逾期交房的付3%违约金，买受人逾期付款的付5%违约金”。双方权利、义务不对等的严重程度可见一斑。

　　合肥市房地产交易秩序专项整治检查组表示，尽管许多受检房地产企业都针对查出的问题作出了认真的整改，但为了巩固整改成果，今后针对企业经营行为的检查行动还将加大力度，依法查处房地产交易过程中的违法违规行为。(卢尧 马姝瑞)