谨防高资产价格透支人口红利

　　访谈

　　访中国国际金融有限公司董事总经理哈继铭

　　《中国经营报》：如何看待目前不少地方财政收入依赖土地出让，投资倚重房地产而出现的经济房地产化现象？

　　哈继铭：经济房地产化的说法没错。出现这种状况的原因是1994年税改后，中央财政收入大幅增长而地方财政收入大幅减少，加上中央财政转移支付制度不是很健全，导致地方政府的事权和税权不匹配。地方政府要提供好的公共服务，在财力不足的情况下会采取其他办法获得预算外的收入，比如出让土地。

　　《中国经营报》：该如何解决这一矛盾？

　　哈继铭：不理顺中央和地方垂直财政关系，地方政府不仅出让土地的意愿强烈，而且对房地产有扭曲的需求。中央财政收入近几年以20％的速度增长，大量都花在社会保障中，但中央政府还有一个很大的财力没有用上，就是国有企业利润。2006年，国企利润占GDP的3.5％左右（7.2万亿元）。如果国家要求国企分红，国家可将这些分红所得转移支付给地方财政，不是按税收能力，而是按照地方支出需求转移支付，从而“烫平”各地对公共服务的需求。

　　《中国经营报》：现在房地产有过热倾向，对经济发展会产生怎样的影响？

　　哈继铭：房地产热的原因之一是资金成本过低，如果提高利率，房地产投资不会上涨这么快。还有一个最根本的动力来自人口结构的变化。上世纪五十年代初到七十年代末，我国人口出生率较高，现在这些人处于35岁～55岁的年龄段，占社会总人口的30％。这个年龄段的人收入较高，既要为孩子教育储蓄，也要为自己养老储蓄，储蓄率很高。高储蓄率使人们需要通过追逐各种资产来保值，对房地产业产生了推动作用。

　　这种情形在日本也曾发生过。二战结束后，日本的出生率非常高，1945年～1955年婴儿潮持续了10年。这些人上世纪七八十年代成家立业，社会储蓄率高，资金价格、利率水平低，股票价格涨了29倍，房地产价格涨了三倍。1990年，日本人口结构出现拐点，人口老龄化，经济放缓，资产价格过高且供大于求，房价、股价也随着下降。

　　《中国经营报》：我们会不会经历日本发生过的情形？

　　哈继铭：上世纪八十年代我国开始实行计划生育政策，现在35岁～55岁占人口的比重高，我们正享受人口红利，但总有一天会变成人口负债。我们测算人口结构拐点会在2010年～2015年之间出现。到时候，工作年龄段人口占总人口的比重会逐渐下降，将来是两个家庭的4个老人把资产传给2个年轻人，未来会出现房地产供大于求。

　　《中国经营报》：日本的经验教训对我们有何启示？

　　哈继铭：当年日本的利率水平很低，大家盲目追求资产保值，推高了资产价格。现在我们的利率水平和企业投资回报率相比过低，没有真实地反映出资产的回报。我们要防止人为推高资产价格透支人口红利，要尽量降低资产价格大起大落的风险，在未来人口红利消失的时候，才不会像当年的日本那样承受巨大的资产价格下降压力。

　　背景

　　日本的教训

　　1985年，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛投机盛行，房价也不可遏制地持续走高。

　　当时，人们只相信土地价格只升不降的神话，争相购置房产地契，以至于土地价格高出美国3倍有余。日本总理府1987年的调查显示，超过半数以上的受访者认为：“只有土地是安心并且有利的。”与此相应，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。当时的情况是，借款方不考虑一旦利率升高还不起本息怎么办，贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并且天真地认为，如果这些企业暂时资金困难只需将手中的房子出售就可以解决问题。

　　这种情况没有引起日本政府足够的警惕，反而采取了不恰当的金融和财政政策，推动了房地产市场的疯狂。在情况最为严重的1987年，日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场，还错误地认为日本经济形势一片大好，任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。然而，1989年，日本股市大幅下挫，接着房地产泡沫破裂，带来了灾难性的后果。

　　此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。直到2005年年末，日本经济才从可怕的低谷中走出来。

　　链接

　　土地出让金来龙去脉

　　1987年，我国开始征收“土地使用费”，主要用于地方城镇建设和维护。

　　1988年11月，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》实施，“土地使用费”更名为“土地使用税”，中央财政和地方财政按5∶5分成。

　　1989年5月，因为许多地方出现瞒报土地出让收入，国务院下发《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，中央财政和地方财政分成比例调为4∶6。

　　1989年9月，财政部公布《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，规定土地使用权出让收入先由取得收入的城市财政部门留下20％作为城市土地开发建设费用，其余部分中央财政和地方财政4∶6分成。但地方政府隐瞒土地出让收入的现象依然严重。

　　1992年9月，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，“土地使用税”改称为“土地出让金”，中央财政和地方财政0.5∶9.5分成。

　　1994年，实行分税制，作为主体税种的