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新浪财经

自建房可交易质疑声此起彼伏

http://www.sina.com.cn 2007年04月06日 11:01 南方都市报

  ●广州七单位获准自建房令职工满怀期望

  ●可上市遭多方质疑有人建议不发产权证

  今年初,广州钢铁集团、广州造船厂、第三煤矿、广州铁路集团、广铁工程(集团)有限公司、广州羊城铁路实业发展公司、广州边防总站等七国企获政府批准允许单位自建房的消息一经传出,舆论大哗。

  地产商抨击其为变相福利分房,扰乱市场秩序;自建房单位声称自己是为单位职工谋福利;政府主管部门则力辩清白,认为该政策是借社会(企业)之力,有效解决住房困难群体的一项力举;在那些只能靠自己赚钱卖高价房的老百姓眼中,单位自建房因节省了土地成本导致了新的不公平,拿到房产证两年后即可上市交易的政策更是备受质疑:它彻底改变了其政府保障型住房性质,让少数人有可能借机谋利,使这种不公平加剧……

  众议纷纭之下,单位自建房政策究竟是在开历史倒车,还是被一时误读?能够获建的单位又凭什么就是这几家?如何才能保证一项有良好出发点的公共政策,能最终达到兼及社会公平和福利救济之目的?

  对此,本报记者经长达半个多月的实地调查,希望能通过利益交错的真实生活图景,给予解答。

  拿证两年即可上市

  根据相关规定,单位自建房作为一种经济适用房类型,属于政府提供的保障型住房。其售给单位职工的房价,均未计算土地成本,因而比商品房在单价上相差甚远。

  2005年之前,政府规定,单位自建房必须在取得房产证五年后,才能上市交易流通。去年7月,该规定改为取得房产证后两年就可以上市。

  - 自建房调查

  单位自建房从来就不是一个新鲜事物,但今年初在广州的再次亮相,却显得相当扎眼,并由之引出一轮轩然大波。

  3月初,广钢、广船、广州市第三煤矿、广铁集团等七家单位传出,获得广州相关政府部门批准,允许单位自建房。同时,根据已通过的《广州市住房建设规划(2006-2010)》显示,未来四年内,广州还将陆续允许有钱有地且符合城市规划的单位,自建300万平方米的单位自建房,以尽快解决中低收入者住房困难。

  然而,均价2050元/平方米的单位自建房价格,与同一时期广州十区新建商品房8134元/平方米的价格同时出现在市场上,每平方米单价相差6000多元,令人咋舌。巨大的购房利差,其后迅速成为一大导火索,将七家获建单位一度置于舆论的风口浪尖,并引发社会对单位自建房政策的普遍质疑。 

  经调查,其实这七家重新获批建集资房的老国企,竟有着各自大同小异的建房初衷、建设分配模式,及背后政府对之的曲折隐衷。

  建房初衷:为职工谋福利

  “只要上头有政策,单位就要用足它,为本单位职工谋福利”

  站在自家门口,就可以抬头望见两三百米外的两幢崭新红色六层楼房,静静地沐浴在三月的阳光中。广州市第三煤矿待岗多年的老职工殷伟基,眼下心情跟这三月天一样晴朗。老殷说:“在矿里干了一辈子,盼的等的就是这个房子了。”

  位于白云区黄石西路的广州市第三煤矿(以下简称三矿),上世纪70-80年代最兴旺时,矿里曾有1000多名职工。1995年,三矿倒闭。“那时矿里剩下400多职工,如今更只剩下了100多名职工”。

  企业破产后,留在矿里的职工一下全没了收入来源。1993年起,老殷开始干起了摩托车搭客生意。“我也知道违法,但一家人要吃饭啊”,30年前从从化农村招工进城的老殷,老伴没有工作,三个孩子中两个读书,老大技校毕业两年后一直待业,全家生活都指望着矿里每月发给他的近千元工资。“这样的收入,哪里敢提在广州买房啊?”在老殷背后,是他家住了14年的一间原单位分配集体房,18平方米,里面搭有阁楼。

  矿里虽已倒闭十多年,但如今走进这家单位,却依然发现矿里的矿办、行政、工会、基建科等居然一应俱全。看门的老伯称,矿里现在主要靠出租物业维持水电费等项开支。

  目前在市矿业总公司(2004年也已倒闭)上班的原三矿负责人钟总称:“我们完全是本着为职工办实事,来做这一件实事的,也完全是按政策办的。”如今已建成的两幢楼103套房,正等着相关政府部门检查验收。“等分完房子,大家就各谋出路了”。

  与三矿不同的是,其它六家获批单位自建房单位,均属仍正常运营着的国有企业。但这些老国企中,职工收入过低被一再提及。在广钢、广铁集团等几家单位内,职工月平均收入2000-3000元比较普遍。广铁集团相关人士曾对单位自建房一事明确表示:我们肯定是为了职工利益(建房),是在原先有地的基础上建房子,再用来分配给住房困难职工。

  而位于工业大道北和昌岗路交会处的沙园广船职工生活区,眼前是大片大片低矮、简易的楼房区,但这里不久也将矗立起一幢32层高的单位自建大楼,相关建设方案正在审批过程中。该企业相关负责人坦称,现在的高房价让很多工薪阶层无法承受,作为国企职工,由于国企历史包袱很重,职工能拿到手的货币分房补贴非常少,靠公积金买房也不现实,结果许多人在企业干了一辈子也买不起房,只能窝居在单位狭小的宿舍里。于是,在政策允许的情形下,大家想到了自己集资建经济适用房,同时也能为企业留住人才。

  “只要上头有政策,单位就要用足它,为本单位谋福利”,广船相关人士显得有些理直气壮。事实上,据记者了解,单位集资建房政策自上世纪90年代末期住房改革推出以来,一直存在。其中2000年以后,由于住房市场化深入人心,单位集资建房逐渐淡出广州人视野。但历年来,中央军委和国家发改委均有对驻穗部队和中央驻穗单位,下达过经济适用住房建设投资计划。

  好事多磨:公章盖了九个月

  建房后,摇珠、内部计分排序成为主要分配方式

  按相关政策,能够自建经济适用房的单位,必须有地,这是其要件之一。而大多数国企手上多的资源恰恰就是地块。

  据矿里的老员工反映,1995年三矿倒闭时,办公、居住以及施工矿区在内的整个三矿,占地4万-5万平方米。为养活剩下来的矿里职工,1998年,三矿跟一家有航空公司背景的房地产公司——元邦房地产公司合作,在原矿区3.2万平方米的地面上,相继盖起20多幢蓝白、蓝黄相间的亮丽住宅楼。合作双方协议,矿里出地,开发商建房,建房后的收益二八分成。

  2003年前后,元邦某花园小区建成,市价售到3000-4000元/平方米,如今更是涨至均价6000元。“矿里剩下的职工每月1000多元的工资,据说就是靠这笔合作的收益来兑现的,还有部分钱用于矿里还债”,至于具体是什么债务,三矿普通职工大多说不明白。

  “许多外人都以为在三矿地上建起来的靓楼,是三矿职工在住,哪里知道三矿人其实大多住在花园小区旁边的平房区,且一住就是10多年”。如今,在三矿大院内的生活区,100多户仍留在这里的待岗职工,确实住房狭窄,一家老小多挤住在一间10多平方米的单间内,为缓解住房紧张,大多人家都不约而同地在房子前面,搭出一间2-3平方米的小厨房。

  1994年,三矿在倒闭前,曾在矿务公开栏里贴出公告,号召职工集资自建经济适用房,并承诺:1996年交楼,每套至少二房一厅。于是,许多职工都先期向矿上交了1.5万元的集资费用。谁知其后随着三矿的倒闭,职工集资的经济适用房却遥遥无期地搁置了起来,职工集资的费用也一直未退还。

  “这个房我们等了13年”,据老殷讲,为了房子,矿上剩余职工曾经多次上访,市里省里都去过。2004年年底,平时很少露面的矿领导回到了早已空空荡荡的矿办公楼。三矿100多户职工自发将矿领导围困在了办公楼。“从早上9点,一直围到第二天凌晨两三点,就是要矿里对房子给个说法”,一度甚至惊动了警察。“当时市政府有人过来,对职工讲,经济适用房一定会建”,职工们才最后散去。

  2005年初,三矿待岗职工得知政府已允许他们建经济适用房。老殷便同其他三名老矿工一起,作为矿工代表要求参与经济适用房建设。“我们已经对矿领导失去信心了”,待岗矿工们决定自己来将政府的优惠政策落到实处。“几乎天天跑,要跑市、区房管部门住建办、规划部门等好几个地方”,到当年9月,60-70个公章总算一一跑完,而此时经规划批准的地块上,施工大坑也已经挖好。

  “我们不担心分房,因为每套房面积相差不过6-8平方米,如果运气好,挑中好朝向面积又大的,自然如同中了彩”,三矿职工称,目前103套自建经济适用房,正好103户待岗职工,一户不多一户不少。

  而2005年10月竣工、第二年年初即有2625户职工入住的广钢单位自建房金鹤苑,则是通过单位自建并经内部计分排序后分房的。2005年3月,广钢职代会常务委员会审议通过了金鹤苑小区的发售方案。按单位内部程序,广钢集团首先通过工会向各分单位符合条件职工下发认购表,然后统一由总公司进行审核。“凡以前享受过福利分房的员工,肯定过不了第一道关”。接着,再以员工的企业工龄及住房困难情况作参考,对所有认购员工打分排序,并通过电子政务、厂情通报会、公告栏张贴等形式进行公示。

  还未破土动工的广船相关负责人则表示:“具体建好后如何分,以及以怎样的价格出售,肯定都会按市职能部门相关规定和程序进行,会坚决杜绝暗箱操作”。同样经层层审批、终于获建的另几家自建房单位透露,不排除未来分房时,采用更加公平透明的摇珠方式进行。

  入住的烦恼:便宜没好货?

  广钢员工抱怨已建成金鹤苑小区配套尚不尽如人意

  “在广州花13万元就能买到一套60多平方米的一手房,听起来非常便宜,甚至有点不可思议。但便宜东西,肯定有它不完美的地方,俗话说便宜没好货嘛!”广州钢铁集团员工小李,在广钢工作了12年后,去年初,带着乡下的老婆孩子,搬进广州首个单位自建经济适用房——芳村金鹤苑小区。

  “集团是在2002年就开始宣布将建自建房消息的,房价2000块/平方左右,在公司贴出公告,叫有意向并符合条件的人,到单位填表申报”。当时,小李与同一部门的几个同事得知消息后,约着一起去将建自建房地块参观,回来后都觉得太偏远,周边又没什么生活配套,便都没有报名申购,继续住在公司宿舍里。“2002年,芳村一带的房价也就3000多元/平方米,单位自建房并不比外面的房子便宜多少”。

  因此,公司内部一段时间内,“并没有像外界想象和现在媒体报道的那样‘大家通过找关系等各种手段争相抢购’,而是只有一部分人报名,而大多数人坐观其变”。小李自己是在2005年10月金鹤苑竣工时,才开始填表申报购房,他交了3万块首付,选择月供900块。“这时周边房价已经升到4000多元/平方米,相比起来,自建房便宜很多了”。到竣工时,原来所剩的购房指标很快被全部抢完,“总体来看,职工购房竞争不算很激烈,大部分是急需住房的就买,暂时没需要的也就没申报”。

  去年底,金鹤苑小区竣工,整个小区内共建有多层住宅楼22幢,住房750套,分为3种户型,面积都在90平方米以下,均价为2050元/平方米。但入住该小区一年多后,小李开始有些失望:原来小区的环境和配套,并没有之前公司宣称的那样完美——金鹤苑小区位于芳村西朗村的一个偏僻角落,从花地大道一眼望去,根本无法认出那是一个住宅小区,路上也没任何指示牌,特别是每天下班,在最近的公交车站西朗站下车后,还要沿着一条两边均是荒地的小道,走上10多分钟才到达金鹤苑。而从小区到广钢的厂区,约有3公里,无直达车,为避免多次转车,目前住金鹤苑的广钢职工,大多骑单车上班,比以前住公司宿舍时麻烦了不少。

  “通往小区的市政路,晚上出门让人担心;公交线路太少,出门都得转车,将近3000人的出行是个大问题”。对小区职工业主反映的这些情况,广钢物业管理负责人承认,目前因金鹤苑一带居住人口数,还达不到直通公交车的要求,所以很多事情不是企业单方面就能解决的,需要有关政府部门支持,他们一直没有放弃与政府部门的沟通。

  在广钢集团物流部当了25年工人的老何,至今还保留着2002年公司派发的自建房宣传单。在那张宣传单上,写有“小区配套设施齐全,有农贸市场、托儿所、文化站、卫生站、幼儿园等”。但小区建成一年多后,相关配套设施大多还没有影子,倒是一个煤气站与小区幼儿园紧紧挨住。走到距煤气站50米的地方,就能闻到一股浓浓的煤气味。小区幼儿园去年就已建好,但因煤气站就在幼儿园旁边,幼儿园便始终无法通过相关部门验收。目前业主们的小孩,只能由专人接送至小区3公里外的一个幼儿园去上学。

  “我们业主都说这里是乡下,生活配套条件太差。但没办法,以我们一个月2000块左右的工资,也就只能住这种房,公司这样做,也是在为我们办实事”,老何说。

  但在已建成还未分房的广州第三煤矿和未来将建的广船单位自建房,因身处闹市,交通出行似乎不存在不便,“但小区综合配套,肯定赶不上商品房,还需要政府协助解决”。

  - 现象

  暗地转手一套可赚十几万

  与商品房之间的巨大价差被部分职工用以获利,有人担心自建房变谋利房

  单位自建房作为一种经济适用房类型,属于政府提供的保障型住房。其售给单位职工的房价,均未计算土地成本,因而比商品房在单价上相差甚远。而每套房一转手动辄十几万甚至几十万元收益的巨大诱惑,令部分自建房悄悄进入市场。

  广州市第三煤矿附近的某大型小区,目前小区楼价为5000-6000元/平方米,比单位职工购房时1000多元/平方米的均价整整高出近6倍。三矿职工前后共花2.5万元,就可住进一套50-60平方米的住宅,而同样面积的住房,在该地段仅每月租价就已达到2200-2800元。

  在黄石西路某地产中介处,记者打听有无便宜些的单位房出售。中介人员称暂时这一带手上无货,但其它城区有少量单位房可售,“通常不会将这类房张贴出来卖,主要是私下交易”。

  该中介人员称,目前广州单位房的售价3000-4000元/平方米不等,一般买卖双方谈妥后,买方先要交一定购房款给对方,等对方拿到房产证后,双方再以亲戚的名义协商转让,买方补齐最后余款,包括交易价格1%的土地出让金等政府规定的差价等,方能入住。同时该中介提醒:“买单位房也有很大风险,比如双方签订的买卖协议不受法律保护,万一对方收了钱之后不卖了,到时吃亏上当的可是买家”。

  距此不远的另一家连锁地产中介则透露,尽管买卖单位房比较复杂,但卖家一般觉得一套房能赚10万-20万,也就不会再节外生枝多出事来。满堂红广州分公司的中介人员则介绍,市区单位房出租较多,出售的只是少数。

  在被视为单位自建房范本的广钢金鹤苑,记者发现也有房子转租出去,但尚未发现有私下转卖出售情形。距广钢集团总部不远的一家地产中介公司内,中介人员称:目前这里的房子都还没取得房产证,最快也要等到今年上半年以后,要买房怕是不太可能。即使房主愿意协议购房,也只能偷偷进行。但该工作人员承认,目前金鹤苑有极少数的放租行为。他介绍,一套现已出租出去的63平方米的2室1厅房子,有装修并带部分家私家电,租价700元/月。

  今年年初,广州房地产管理部门对公房转租现象曾做过相关调查,经统计,约有一半公房被转租。与单位集资自建房一样,公房出租已成为部分人一大获利的好途径。广州市房协在接受媒体访问时,也曾披露,全市积压的经济适用房共有3万多平方米,其中有近1/3的人,在靠出租经济适用房谋利,“解困房”正在变成“谋利房”。相关人士担心单位自建房也会走上这条老路。

  对此,广州市国土房管局日前表示,各有关部门应该对企业经济适用住房建设、管理、交易中的违法违纪行为,加强查处。凡发现有骗购经济适用房行为、擅改经济适用房用地用途、擅自提高经济适用房价格等违法违规情形,都欢迎市民向该部门投诉,并分别将由国土部门、物价部门等相应职能部门对其进行处理。

  - 声音

  不给房产证限制其流通

  有人建议以此保障住房性质避免上市流通,国土部门称正研究制定管理办法

  除广铁集团等七家单位获批准自建经济适用房外,今年广州市按计划,还将共有76万平方米的单位自建房指标。最近,广州市在下猛药治理高房价的药方中,再次明白地将单位自建经济适用房,作为药方之一写进了“广七条”。

  单位集资自建经济适用房政策被误解了吗?据了解,作为多层次住房供应体系之一员的单位集资自建经济适用房,房改八年来一直在国内各地存在。广州也不例外。“单位自建房的建设标准、优惠政策、价格确定、供应对象等,都是严格执行了建设部《经济适用住房管理办法》和国家计委《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》等文件规定的”,市国土房管局称。

  2006年,广州市国土房管局曾做过一项抽样调查,推算出广州目前符合经济适用房购买条件的家庭,大约有8.46万户,需要建设840万平方米的经济适用房来解决其住房难题,其中包括540万平方米的新社区住房和300万平方米的单位自建房。这些数据成为去年9月制订出台《广州市住房建设规划(2006-2010)》的重要决策依据。

  根据规划,广州要在2010年前建设完成840万平方米的经济适用房建设。但从1986年到2005年的近20年间,广州一共才建了229.42万平方米的经济适用房,要在今后短短5年的时间里,拿出840万平方米的经济适用房,难度可想而知。在此情形下,允许单位自建房政策年初再度出笼。

  在民间质疑声中,相关政府部门多次强调,这次单位自建经济适用房,不同于以往的房改房出售,“绝不是走老路”,而是为解决中低收入家庭住房困难,允许有相当数量中低收入住房困难户、拥有产权清晰自有用地的国有企业,在符合土地利用总体规划和城市总体规划,符合广州市住房建设规划的前提下,通过政府统筹组织,统一审批,全程监管的自建经济适用住房。

  “政府出于良好愿望允许自建经济适用房,在开发项目立项、建设施工、购房对象、面积控制标准和出售价格方面,都有政府控制,但最关键的最后一个环节,却管理不到位。比如能否考虑不发给这些单位自建房房产证,以免其上市流通呢?”部分地产界人士表示,如果给了现在单位自建房购房者房产证,就意味着房主可以自由上市流通,意味着部分国有资产将流失,而本身属于社会保障性质的住房,按《物权法》规定,也将彻底变为个人私产,从而造成社会不公。

  对于单位自建房的上市流转问题,广州市国土房管局相关负责人表示,目前已经注意到经济适用房可能成为牟利工具的现象,正在研究制订新的经济适用房管理办法。据了解,一份名为《广州市经济适用住房管理办法》的文件正准备上报市政府审批,预计今年上半年可以正式出台。“其中,对购买经济适用房的人在其自身经济条件改善后,对其所购经济适用房,政府将考虑优先以原价购回,再次以公开摇号等方式,分配给其他还没解决住房困难的人群”。

  - 七国企自建房档案

  广州市第三煤矿自建房:

  位于白云区黄石西路,两幢六层楼

  广州边防总站自建房:共两处,分别位于天河区东圃宦溪西路和老机场最南端,具体幢数不详。

  广州钢铁集团自建房:芳村西朗金鹤苑,为22幢多层住宅。

  广州造船厂自建房:工业大道北沙园,具体幢数不详。

  广铁集团自建房:达道路口,铁一中旁边,28层楼,去年已入住。时售价4000多元/平方米。

  广铁工程(集团)有限公司自建房:暂不详

  广州羊城铁路实业发展公司自建房:暂不详

  采写:本报记者 杨晓红 陈实 庄杨杰 王卫国 实习生 饶兰 

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