自建房可交易质疑声此起彼伏

　　●广州七单位获准自建房令职工满怀期望

　　●可上市遭多方质疑有人建议不发产权证

　　今年初，广州钢铁集团、广州造船厂、第三煤矿、广州铁路集团、广铁工程(集团)有限公司、广州羊城铁路实业发展公司、广州边防总站等七国企获政府批准允许单位自建房的消息一经传出，舆论大哗。

　　地产商抨击其为变相福利分房，扰乱市场秩序；自建房单位声称自己是为单位职工谋福利；政府主管部门则力辩清白，认为该政策是借社会(企业)之力，有效解决住房困难群体的一项力举；在那些只能靠自己赚钱卖高价房的老百姓眼中，单位自建房因节省了土地成本导致了新的不公平，拿到房产证两年后即可上市交易的政策更是备受质疑：它彻底改变了其政府保障型住房性质，让少数人有可能借机谋利，使这种不公平加剧……

　　众议纷纭之下，单位自建房政策究竟是在开历史倒车，还是被一时误读？能够获建的单位又凭什么就是这几家？如何才能保证一项有良好出发点的公共政策，能最终达到兼及社会公平和福利救济之目的？

　　对此，本报记者经长达半个多月的实地调查，希望能通过利益交错的真实生活图景，给予解答。

　　拿证两年即可上市

　　根据相关规定，单位自建房作为一种经济适用房类型，属于政府提供的保障型住房。其售给单位职工的房价，均未计算土地成本，因而比商品房在单价上相差甚远。

　　2005年之前，政府规定，单位自建房必须在取得房产证五年后，才能上市交易流通。去年7月，该规定改为取得房产证后两年就可以上市。

　　-　自建房调查

　　单位自建房从来就不是一个新鲜事物，但今年初在广州的再次亮相，却显得相当扎眼，并由之引出一轮轩然大波。

　　3月初，广钢、广船、广州市第三煤矿、广铁集团等七家单位传出，获得广州相关政府部门批准，允许单位自建房。同时，根据已通过的《广州市住房建设规划(2006-2010)》显示，未来四年内，广州还将陆续允许有钱有地且符合城市规划的单位，自建300万平方米的单位自建房，以尽快解决中低收入者住房困难。

　　然而，均价2050元／平方米的单位自建房价格，与同一时期广州十区新建商品房8134元／平方米的价格同时出现在市场上，每平方米单价相差6000多元，令人咋舌。巨大的购房利差，其后迅速成为一大导火索，将七家获建单位一度置于舆论的风口浪尖，并引发社会对单位自建房政策的普遍质疑。　

　　经调查，其实这七家重新获批建集资房的老国企，竟有着各自大同小异的建房初衷、建设分配模式，及背后政府对之的曲折隐衷。

　　建房初衷：为职工谋福利

　　“只要上头有政策，单位就要用足它，为本单位职工谋福利”

　　站在自家门口，就可以抬头望见两三百米外的两幢崭新红色六层楼房，静静地沐浴在三月的阳光中。广州市第三煤矿待岗多年的老职工殷伟基，眼下心情跟这三月天一样晴朗。老殷说：“在矿里干了一辈子，盼的等的就是这个房子了。”

　　位于白云区黄石西路的广州市第三煤矿(以下简称三矿)，上世纪70-80年代最兴旺时，矿里曾有1000多名职工。1995年，三矿倒闭。“那时矿里剩下400多职工，如今更只剩下了100多名职工”。

　　企业破产后，留在矿里的职工一下全没了收入来源。1993年起，老殷开始干起了摩托车搭客生意。“我也知道违法，但一家人要吃饭啊”，30年前从从化农村招工进城的老殷，老伴没有工作，三个孩子中两个读书，老大技校毕业两年后一直待业，全家生活都指望着矿里每月发给他的近千元工资。“这样的收入，哪里敢提在广州买房啊？”在老殷背后，是他家住了14年的一间原单位分配集体房，18平方米，里面搭有阁楼。

　　矿里虽已倒闭十多年，但如今走进这家单位，却依然发现矿里的矿办、行政、工会、基建科等居然一应俱全。看门的老伯称，矿里现在主要靠出租物业维持水电费等项开支。

　　目前在市矿业总公司(2004年也已倒闭)上班的原三矿负责人钟总称：“我们完全是本着为职工办实事，来做这一件实事的，也完全是按政策办的。”如今已建成的两幢楼103套房，正等着相关政府部门检查验收。“等分完房子，大家就各谋出路了”。

　　与三矿不同的是，其它六家获批单位自建房单位，均属仍正常运营着的国有企业。但这些老国企中，职工收入过低被一再提及。在广钢、广铁集团等几家单位内，职工月平均收入2000-3000元比较普遍。广铁集团相关人士曾对单位自建房一事明确表示：我们肯定是为了职工利益(建房)，是在原先有地的基础上建房子，再用来分配给住房困难职工。

　　而位于工业大道北和昌岗路交会处的沙园广船职工生活区，眼前是大片大片低矮、简易的楼房区，但这里不久也将矗立起一幢32层高的单位自建大楼，相关建设方案正在审批过程中。该企业相关负责人坦称，现在的高房价让很多工薪阶层无法承受，作为国企职工，由于国企历史包袱很重，职工能拿到手的货币分房补贴非常少，靠公积金买房也不现实，结果许多人在企业干了一辈子也买不起房，只能窝居在单位狭小的宿舍里。于是，在政策允许的情形下，大家想到了自己集资建经济适用房，同时也能为企业留住人才。

　　“只要上头有政策，单位就要用足它，为本单位谋福利”，广船相关人士显得有些理直气壮。事实上，据记者了解，单位集资建房政策自上世纪90年代末期住房改革推出以来，一直存在。其中2000年以后，由于住房市场化深入人心，单位集资建房逐渐淡出广州人视野。但历年来，中央军委和国家发改委均有对驻穗部队和中央驻穗单位，下达过经济适用住房建设投资计划。

　　好事多磨：公章盖了九个月

　　建房后，摇珠、内部计分排序成为主要分配方式

　　按相关政策，能够自建经济适用房的单位，必须有地，这是其要件之一。而大多数国企手上多的资源恰恰就是地块。

　　据矿里的老员工反映，1995年三矿倒闭时，办公、居住以及施工矿区在内的整个三矿，占地4万-5万平方米。为养活剩下来的矿里职工，1998年，三矿跟一家有航空公司背景的房地产公司——元邦房地产公司合作，在原矿区3.2万平方米的地面上，相继盖起20多幢蓝白、蓝黄相间的亮丽住宅楼。合作双方协议，矿里出地，开发商建房，建房后的收益二八分成。

　　2003年前后，元邦某花园小区建成，市价售到3000-4000元／平方米，如今更是涨至均价6000元。“矿里剩下的职工每月1000多元的工资，据说就是靠这笔合作的收益来兑现的，还有部分钱用于矿里还债”，至于具体是什么债务，三矿普通职工大多说不明白。

　　“许多外人都以为在三矿地上建起来的靓楼，是三矿职工在住，哪里知道三矿人其实大多住在花园小区旁边的平房区，且一住就是10多年”。如今，在三矿大院内的生活区，100多户仍留在这里的待岗职工，确实住房狭窄，一家老小多挤住在一间10多平方米的单间内，为缓解住房紧张，大多人家都不约而同地在房子前面，搭出一间2-3平方米的小厨房。

　　1994年，三矿在倒闭前，曾在矿务公开栏里贴出公告，号召职工集资自建经济适用房，并承诺：1996年交楼，每套至少二房一厅。于是，许多职工都先期向矿上交了1.5万元的集资费用。谁知其后随着三矿的倒闭，职工集资的经济适用房却遥遥无期地搁置了起来，职工集资的费用也一直未退还。

　　“这个房我们等了13年”，据老殷讲，为了房子，矿上剩余职工曾经多次上访，市里省里都去过。2004年年底，平时很少露面的矿领导回到了早已空空荡荡的矿办公楼。三矿100多户职工自发将矿领导围困在了办公楼。“从早上9点，一直围到第二天凌晨两三点，就是要矿里对房子给个说法”，一度甚至惊动了警察。“当时市政府有人过来，对职工讲，经济适用房一定会建”，职工们才最后散去。

　　2005年初，三矿待岗职工得知政府已允许他们建经济适用房。老殷便同其他三名老矿工一起，作为矿工代表要求参与经济适用房建设。“我们已经对矿领导失去信心了”，待岗矿工们决定自己来将政府的优惠政策落到实处。“几乎天天跑，要跑市、区房管部门住建办、规划部门等好几个地方”，到当年9月，60-70个公章总算一一跑完，而此时经规划批准的地块上，施工大坑也已经挖好。

　　“我们不担心分房，因为每套房面积相差不过6-8平方米，如果运气好，挑中好朝向面积又大的，自然如同中了彩”，三矿职工称，目前103套自建经济适用房，正好103户待岗职工，一户不多一户不少。

　　而2005年10月竣工、第二年年初即有2625户职工入住的广钢单位自建房金鹤苑，则是通过单位自建并经内部计分排序后分房的。2005年3月，广钢职代会常务委员会审议通过了金鹤苑小区的发售方案。按单位内部程序，广钢集团首先通过工会向各分单位符合条件职工下发认购表，然后统一由总公司进行审核。“凡以前享受过福利分房的员工，肯定过不了第一道关”。接着，再以员工的企业工龄及住房困难情况作参考，对所有认购员工打分排序，并通过电子政务、厂情通报会、公告栏张贴等形式进行公示。

　　还未破土动工的广船相关负责人则表示：“具体建好后如何分，以及以怎样的价格出售，肯定都会按市职能部门相关规定和程序进行，会坚决杜绝暗箱操作”。同样经层层审批、终于获建的另几家自建房单位透露，不排除未来分房时，采用更加公平透明的摇珠方式进行。

　　入住的烦恼：便宜没好货？

　　广钢员工抱怨已建成金鹤苑小区配套尚不尽如人意

　　“在广州花13万元就能买到一套60多平方米的一手房，听起来非常便宜，甚至有点不可思议。但便宜东西，肯定有它不完美的地方，俗话说便宜没好货嘛！”广州钢铁集团员工小李，在广钢工作了12年后，去年初，带着乡下的老婆孩子，搬进广州首个单位自建经济适用房——芳村金鹤苑小区。

　　“集团是在2002年就开始宣布将建自建房消息的，房价2000块／平方左右，在公司贴出公告，叫有意向并符合条件的人，到单位填表申报”。当时，小李与同一部门的几个同事得知消息后，约着一起去将建自建房地块参观，回来后都觉得太偏远，周边又没什么生活配套，便都没有报名申购，继续住在公司宿舍里。“2002年，芳村一带的房价也就3000多元／平方米，单位自建房并不比外面的房子便宜多少”。

　　因此，公司内部一段时间内，“并没有像外界想象和现在媒体报道的那样‘大家通过找关系等各种手段争相抢购’，而是只有一部分人报名，而大多数人坐观其变”。小李自己是在2005年10月金鹤苑竣工时，才开始填表申报购房，他交了3万块首付，选择月供900块。“这时周边房价已经升到4000多元／平方米，相比起来，自建房便宜很多了”。到竣工时，原来所剩的购房指标很快被全部抢完，“总体来看，职工购房竞争不算很激烈，大部分是急需住房的就买，暂时没需要的也就没申报”。

　　去年底，金鹤苑小区竣工，整个小区内共建有多层住宅楼22幢，住房750套，分为3种户型，面积都在90平方米以下，均价为2050元／平方米。但入住该小区一年多后，小李开始有些失望：原来小区的环境和配套，并没有之前公司宣称的那样完美——金鹤苑小区位于芳村西朗村的一个偏僻角落，从花地大道一眼望去，根本无法认出那是一个住宅小区，路上也没任何指示牌，特别是每天下班，在最近的公交车站西朗站下车后，还要沿着一条两边均是荒地的小道，走上10多分钟才到达金鹤苑。而从小区到广钢的厂区，约有3公里，无直达车，为避免多次转车，目前住金鹤苑的广钢职工，大多骑单车上班，比以前住公司宿舍时麻烦了不少。

　　“通往小区的市政路，晚上出门让人担心；公交线路太少，出门都得转车，将近3000人的出行是个大问题”。对小区职工业主反映的这些情况，广钢物业管理负责人承认，目前因金鹤苑一带居住人口数，还达不到直通公交车的要求，所以很多事情不是企业单方面就能解决的，需要有关政府部门支持，他们一直没有放弃与政府部门的沟通。

　　在广钢集团物流部当了25年工人的老何，至今还保留着2002年公司派发的自建房宣传单。在那张宣传单上，写有“小区配套设施齐全，有农贸市场、托儿所、文化站、卫生站、幼儿园等”。但小区建成一年多后，相关配套设施大多还没有影子，倒是一个煤气站与小区幼儿园紧紧挨住。走到距煤气站50米的地方，就能闻到一股浓浓的煤气味。小区幼儿园去年就已建好，但因煤气站就在幼儿园旁边，幼儿园便始终无法通过相关部门验收。目前业主们的小孩，只能由专人接送至小区3公里外的一个幼儿园去上学。

　　“我们业主都说这里是乡下，生活配套条件太差。但没办法，以我们一个月2000块左右的工资，也就只能住这种房，公司这样做，也是在为我们办实事”，老何说。

　　但在已建成还未分房的广州第三煤矿和未来将建的广船单位自建房，因身处闹市，交通出行似乎不存在不便，“但小区综合配套，肯定赶不上商品房，还需要政府协助解决”。

　　-　现象

　　暗地转手一套可赚十几万

　　与商品房之间的巨大价差被部分职工用以获利，有人担心自建房变谋利房

　　单位自建房作为一种经济适用房类型，属于政府提供的保障型住房。其售给单位职工的房价，均未计算土地成本，因而比商品房在单价上相差甚远。而每套房一转手动辄十几万甚至几十万元收益的巨大诱惑，令部分自建房悄悄进入市场。

　　广州市第三煤矿附近的某大型小区，目前小区楼价为5000-6000元／平方米，比单位职工购房时1000多元／平方米的均价整整高出近6倍。三矿职工前后共花2.5万元，就可住进一套50-60平方米的住宅，而同样面积的住房，在该地段仅每月租价就已达到2200-2800元。

　　在黄石西路某地产中介处，记者打听有无便宜些的单位房出售。中介人员称暂时这一带手上无货，但其它城区有少量单位房可售，“通常不会将这类房张贴出来卖，主要是私下交易”。

　　该中介人员称，目前广州单位房的售价3000-4000元／平方米不等，一般买卖双方谈妥后，买方先要交一定购房款给对方，等对方拿到房产证后，双方再以亲戚的名义协商转让，买方补齐最后余款，包括交易价格1%的土地出让金等政府规定的差价等，方能入住。同时该中介提醒：“买单位房也有很大风险，比如双方签订的买卖协议不受法律保护，万一对方收了钱之后不卖了，到时吃亏上当的可是买家”。

　　距此不远的另一家连锁地产中介则透露，尽管买卖单位房比较复杂，但卖家一般觉得一套房能赚10万-20万，也就不会再节外生枝多出事来。满堂红广州分公司的中介人员则介绍，市区单位房出租较多，出售的只是少数。

　　在被视为单位自建房范本的广钢金鹤苑，记者发现也有房子转租出去，但尚未发现有私下转卖出售情形。距广钢集团总部不远的一家地产中介公司内，中介人员称：目前这里的房子都还没取得房产证，最快也要等到今年上半年以后，要买房怕是不太可能。即使房主愿意协议购房，也只能偷偷进行。但该工作人员承认，目前金鹤苑有极少数的放租行为。他介绍，一套现已出租出去的63平方米的2室1厅房子，有装修并带部分家私家电，租价700元／月。

　　今年年初，广州房地产管理部门对公房转租现象曾做过相关调查，经统计，约有一半公房被转租。与单位集资自建房一样，公房出租已成为部分人一大获利的好途径。广州市房协在接受媒体访问时，也曾披露，全市积压的经济适用房共有3万多平方米，其中有近1／3的人，在靠出租经济适用房谋利，“解困房”正在变成“谋利房”。相关人士担心单位自建房也会走上这条老路。

　　对此，广州市国土房管局日前表示，各有关部门应该对企业经济适用住房建设、管理、交易中的违法违纪行为，加强查处。凡发现有骗购经济适用房行为、擅改经济适用房用地用途、擅自提高经济适用房价格等违法违规情形，都欢迎市民向该部门投诉，并分别将由国土部门、物价部门等相应职能部门对其进行处理。

　　-　声音

　　不给房产证限制其流通

　　有人建议以此保障住房性质避免上市流通，国土部门称正研究制定管理办法

　　除广铁集团等七家单位获批准自建经济适用房外，今年广州市按计划，还将共有76万平方米的单位自建房指标。最近，广州市在下猛药治理高房价的药方中，再次明白地将单位自建经济适用房，作为药方之一写进了“广七条”。

　　单位集资自建经济适用房政策被误解了吗？据了解，作为多层次住房供应体系之一员的单位集资自建经济适用房，房改八年来一直在国内各地存在。广州也不例外。“单位自建房的建设标准、优惠政策、价格确定、供应对象等，都是严格执行了建设部《经济适用住房管理办法》和国家计委《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》等文件规定的”，市国土房管局称。

　　2006年，广州市国土房管局曾做过一项抽样调查，推算出广州目前符合经济适用房购买条件的家庭，大约有8.46万户，需要建设840万平方米的经济适用房来解决其住房难题，其中包括540万平方米的新社区住房和300万平方米的单位自建房。这些数据成为去年9月制订出台《广州市住房建设规划(2006-2010)》的重要决策依据。

　　根据规划，广州要在2010年前建设完成840万平方米的经济适用房建设。但从1986年到2005年的近20年间，广州一共才建了229.42万平方米的经济适用房，要在今后短短5年的时间里，拿出840万平方米的经济适用房，难度可想而知。在此情形下，允许单位自建房政策年初再度出笼。

　　在民间质疑声中，相关政府部门多次强调，这次单位自建经济适用房，不同于以往的房改房出售，“绝不是走老路”，而是为解决中低收入家庭住房困难，允许有相当数量中低收入住房困难户、拥有产权清晰自有用地的国有企业，在符合土地利用总体规划和城市总体规划，符合广州市住房建设规划的前提下，通过政府统筹组织，统一审批，全程监管的自建经济适用住房。

　　“政府出于良好愿望允许自建经济适用房，在开发项目立项、建设施工、购房对象、面积控制标准和出售价格方面，都有政府控制，但最关键的最后一个环节，却管理不到位。比如能否考虑不发给这些单位自建房房产证，以免其上市流通呢？”部分地产界人士表示，如果给了现在单位自建房购房者房产证，就意味着房主可以自由上市流通，意味着部分国有资产将流失，而本身属于社会保障性质的住房，按《物权法》规定，也将彻底变为个人私产，从而造成社会不公。

　　对于单位自建房的上市流转问题，广州市国土房管局相关负责人表示，目前已经注意到经济适用房可能成为牟利工具的现象，正在研究制订新的经济适用房管理办法。据了解，一份名为《广州市经济适用住房管理办法》的文件正准备上报市政府审批，预计今年上半年可以正式出台。“其中，对购买经济适用房的人在其自身经济条件改善后，对其所购经济适用房，政府将考虑优先以原价购回，再次以公开摇号等方式，分配给其他还没解决住房困难的人群”。

　　-　七国企自建房档案

　　广州市第三煤矿自建房：

　　位于白云区黄石西路，两幢六层楼

　　广州边防总站自建房：共两处，分别位于天河区东圃宦溪西路和老机场最南端，具体幢数不详。

　　广州钢铁集团自建房：芳村西朗金鹤苑，为22幢多层住宅。

　　广州造船厂自建房：工业大道北沙园，具体幢数不详。

　　广铁集团自建房：达道路口，铁一中旁边，28层楼，去年已入住。时售价4000多元／平方米。

　　广铁工程(集团)有限公司自建房：暂不详

　　广州羊城铁路实业发展公司自建房：暂不详

　　采写：本报记者　杨晓红　陈实　庄杨杰　王卫国　实习生　饶兰