广州首批限价房最快三季度动工

　　6000元/平方米以下住宅或渐消失

　　吴晓波

　　6955元/平方米！——这是由番禺区国土房管局最新统计的广州市番禺区的3月一手住宅交易均价。这一直逼7000元/平方米的价格已创造了番禺区历年来一手房成交的最高纪录。而根据广州市国土房管局的统计显示，今年1~2月，在广州市十区中，只有番禺、黄埔、花都、南沙四区的一手房交易价格在6000元/平方米以下，其中番禺区的价格为5954元/平方米。

　　在交通便利、邻近市中心区的地段，价格在6000元/平方米以下的普通住宅份额在市场上逐渐萎缩，已是目前广州市场所面临的不争事实。根据搜狐焦点的统计，目前十区在售的楼盘价格在7000元/平方米以下的，只有45个。而阳光家缘4月4日的数据显示，目前广州的在售楼盘为305个。

　　薄利多销、以快打慢

　　在广州市政府用以平抑

房价的“穗七条”出台后，今年的保障型住房开工面积将达到194.1万平方米。其中就包括去年频频引发拍卖高潮以及市场关注的多个限价房地块。当中，中海及保利的金沙洲限价房，以及万科与龙光在科学城的限价房将成为最先推出市场的首批限价房。这批价格普遍在6500元/平方米的限价房能否对今年又有拉涨迹象的广州楼价发出平抑信号，暂时仍属未知之数。

　　记者在金沙洲的限价房地块现场看到，虽然在年初各公司已宣称将在春节后动工，但是这里现在仍然未有动工迹象。根据保利及中海的相关说法，他们目前仍然在进行前期工作，由于一些政府方面手续尚未办理完毕，估计最快都要今年的第三季度才可以动工。对于这类大公司而言，限价房更多类似一种薄利多销的新尝试，而他们也将基本以“当年拿地、当年开工、当年销售、当年售罄”作为这类项目的开发方向。

　　保利的限价房开发步骤可说完全体现了以上“十六字”方针，根据保利提供的资料显示，金沙洲项目已定名为保利西子湾，这是保利目前第一个限价房项目。初步预计在今年8月全面开工，2008年3月开始正式销售，2008年12月全部销售完毕，在2009年2月全部交付使用。

　　该项目占地80759平方米，容积率为2，计划总建筑面积184765平方米。总投资约80657万元。在保利今年的项目计划列表中，这个项目被列为重头项目之一，在今年的百亿增发融资实施后，其中将有约4.5亿元投入该项目中。到2008年销售完毕后，预计可回笼销售收入超过10亿元，税前利润为1.9亿元左右，项目的销售净利率约12%。这种开发周期只有一年半的快速建设项目，在保利来说也属于加快资本周转率、控制开发成本的尝试之作。

　　中海方面的负责人则表示，其限价房的规划目前尚未完成，但是将尽快开工，争取明年初入市，顺应政府平抑房价的方针。根据中海广州的董事总经理朱荣斌的说法，“我们有信心做广州的第一个限价房。”

　　而在科学城，万科的项目虽然也未动工，但是万科同样表示已经在加快着手开工准备，预计明年初开盘，1900多套单位将遵照薄利多销的理念，加快销售进度。该项目的开发利润预计在20%以下。

　　金沙洲项目未限制销售对象

　　值得注意的是无论是中海还是保利的限价房，目前都未限定销售对象。“在土地出让时以及现阶段，政府都未对这类‘双竞双限’地块设置销售对象范围，因此我们的限价房虽然有最高限价，但是初步预计销售方式将是完全商品化的。希望购买的消费者只要来排队抽签认购即可。”中海方面的负责人解释。

　　而广州市房管局对于“双竞双限”地块在销售时如何确保将用于供应中低收入家庭，杜绝类似其他城市曾经出现过的“开着宝马买

经济适用房”的现象时，此前曾表示将考虑出台有关的限制政策。但目前政府方面尚未出台相关的规定。

　　万科及龙光的科学城地块，则规定了销售对象必须有广州市居民户口，且中低收入家庭和区域内征地拆迁安置户有优先购买权。

　　预计这四个首先推出市场的限价房项目，将为明年上半年的市场提供约90万平方米的可居住面积。而富力总建筑面积约20万平方米的限价房项目也将在2008年年底前入市。

　　目前，五个限价房项目所在区域，均为广州楼价上升迅速的板块之一，其中，金沙洲板块的住宅均价，从去年底的7000元/平方米，已上升至目前的7300~7500元/平方米左右，萝岗板块的1~2月成交数据更是上升至8000元/平方米以上，同比已经翻倍。3月的广州二手楼价已突破6000元/平方米大关，而5个限价房的价格位于4000~6500元/平方米之间，所以各

开发商都强调自己对限价房的价格优势寄予相当信心。

　　有趣的是，拿下限价房的开发商，他们旗下的项目近期仍然纷纷创造了所在板块的价格新标杆。如中海在限价房附近的中海金沙湾项目，目前售价从5200~7400元/平方米不等，富力地产在邻近金沙洲的罗冲围板块的富力桃园，已抬高到10000元/平方米的价格。而万科在金沙洲去年以4033元/平方米勇夺的新地王项目，外界传言售价将介于11000~13000元/平方米左右。万科的广州有关负责人对此传闻只表示一切尚未定论，未作正面否定。