别打翻土地储备的跷跷板

　　郝倩

　　是一面镜子的里外两景，还是一枚硬币的正反两面？

　　用最少的钱，滚动最大的生意。地产“大款”们无一不深谙巧妙运用财务杠杆的妙处。但是，在对好的土地项目无休止的追求的同时，对于负债率低于65%的审慎把握也就出现了问题。凭借一块土地，地产商可以撬起一个公司，而如果土地多到超出企业可以承受的极限，就难免因为超过了90度的垂直极限，而打翻整个“跷跷板”。

　　例如一度被誉为房地产“黑马”的顺驰。截至2004年6月，顺驰累计占地面积已达1347万平方米，建筑面积近1450万平方米。按照一般大型房地产公司的开发节奏，足够可以开发5年以上。

　　2006年9月，香港路劲基建收购“

　　一位业内资深人士对《第一财经日报》公允评价：顺驰的很多理念都是正确的，例如“快速周转”、“设计前置”以及“尽可能高的负债率”。其半年一次的财务预算甚至缩短到一周进行一次，抓住预售制度给地产企业带来的融资时间差，提速回笼资金的速度。

　　同时，令业内不得不感叹的是，顺驰可以将金融工具利用到极致。在银行贷款之外，孙宏斌同时玩转信托、私募、合作开发等，融资渠道广泛，资金链优势明显。

　　问题在于，即使这样，到了急速膨胀的后期，顺驰的债务风险太大，以至于其负债总额已经难以累计。最终拖垮这只骆驼的，就是土地款这根“稻草”。

　　可见，顺驰“倒下”，与周密的资金管理能力无关；与融资能力无关。但是，与资产周转速度有关。没有把握好

　　国内房地产上市公司的平均资产周转率(销售收入/总资产)仅为0.3倍，万科曾经一度将总资产周转率提升到0.56倍。而如果资产周转率为0.3倍，就意味着企业要达到10%的增长，需要花费3倍的资产投入。

　　大企业“有钱”，就有了收购的资本，最终都是为了将更多的土地揽入自家的仓库。这也同时埋下了不安的种子。关键的是，如何将激进扩张的行为，转化为最安全的成长路径。

　　就如同一块硬币的两面，当你把硬币抛出去，也很难预知落下来的是哪一面。