广州住改商借鉴深圳模式不再一刀切

　　扰民与否成去留关键 住改商禁或放业主说了算

　　专题撰文 时报记者 周芳 专题摄影 时报记者 郑启文

　　广州住改商是禁是放有了新举措！记者昨日从市整规办获悉，广州将依照《物权法》第77条规定，借鉴“深圳模式”，通过小区内民意调查，坚决清除扰民住改商，疏导或保留居民意见不大的住改商商户或商业区。

　　据了解，自2000年广州首次颁布“住改商”禁令以来，7年间政府对住宅禁商的态度时硬时软，前后反复多达5次。变更中，尽管住改商商业区几经洗牌日趋成熟，但也浪费了大量资源、资金。商户、专家均认为，政府不应“一刀切”，而应对住改商主动规划，促其合理发展；而此次住改商新举措，政府强调疏导措施要人性化，民间与官方的想法终于不谋而合。

　　新举措曝光 扰民与否成去留关键

　　昨日下午，广州市整规办负责人刘铮接受了记者的采访。据介绍，目前各区正在组织编制新的商业网点规划，市政府也在就住改商问题制定一揽子疏导政策。纠缠7年之久的住改商禁放问题将根据规划方案而最后敲定。

　　刘铮告诉记者，广州此次处理住改商的新措施将借鉴“深圳模式”。目前，对

　　刘铮指出，广州的基本思路跟深圳类似，将依照《物权法》处理“住改商”。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”对小区内居民的日常生活造成严重影响的，对小区环境造成噪音、油烟等污染的，遭到大量业主投诉的住改商商户或住改商商业区，将被坚决清除出小区；因历史原因形成的，现有商业区较具规模的，且小区居民意见不大的住改商商户或住改商商业区，将通过小区内业主委员会或其他中立机构经民意调查同意保留后，可以跟小区业主就营业时间、经营行业、管理费用等问题进行协商，达成一致后，补齐照证，补齐住宅房屋变商业用途的土地差价，进而得以继续从事商业经营活动。

　　是禁是放反复七年 原始商户九成倒闭

　　2005年5月，广州对住宅禁商整治工作“动了真格”。据统计，短短一周时间里，天河南上百间原始商户中，近九成关门停业，其中不少投资咖啡厅的店主，花了二三十万的装修费，开业不到两个月就遇上大整顿被迫关门了。

　　曾在天河南经营特色服装生意的张先生告诉记者,“这(政策频繁变更)让我们无所适从。” 他坦言，政策的变化毫无预期。这里的店，有的开了好几年，有的才两三个月，有的甚至才十几天。每个人开店之前都是经过仔细的考虑和考察，因为开店的投入毕竟是一个比较大的数目。月租动辄几千上万，还有装修费、办理各种手续的费用等，现在突然不让开了，存货怎么办？还有违约金谁来赔？光押金就是好几万元。

　　行业更改租金水涨船高

　　“一些商户是拿出毕生积蓄来做的，很多人因突然禁商血本无归甚至倾家荡产。”张先生说，他也是在遭遇首轮禁商后，损失了10多万而黯然退场的住改商商户。

　　有人退出就有人新进。每次在禁商整治行动结束的半年后，天河南、淘金路等住改商集中地就会渐渐复苏。店铺租金也随着每一次复苏而越涨越高。高额的租金逼退了大量利润空间较小的行业，住改商商铺经营的内容也悄然发生了变化——从以小吃店、文具店、水果店为主，特色店为辅，变为特色店、服装店、饰品店、咖啡厅、酒吧等为主，美容美发店为辅。

　　在天河南开了4年特色店的赵先生称，自2005年底“住改商”重获批准后，铺价就呈几何数猛涨，原先每月8000元的铺面，业主最高时开出2万元的价钱，而近期铺租均价也在每月100元/平方米左右。“我店子周围的邻居店铺每年要换租3～5次，4年来已经换了上千个邻居。而天河南内部的商业中心也随着每次禁放，逐渐从天河南一路80～90号，转移到六运二街、三街的东西走向。”照先生认为，禁令给天河南住改商带来了损失，但也促成了天河南内部一次次洗牌重组。

　　昨天，记者再次来到天河南小区，走访发现有近30%的商铺在转让，租期满了，房东租金又涨了，一些撑不下去的商户不得不转让店铺。记者留意到，这些正在找新东家的店铺，目前大多经营的是外贸服装、鞋帽。

　　商区住宅自住率不到两成

　　不仅住改商租户所从事的行业有所改变，记者发现，住在住改商楼上的人员也发生了变化。据统计，目前六运小区原业主居住率不到20%，超过80%的房屋都租给了白领人士。

　　律师分析三种情形 因禁令受损可向政府索赔

　　广州市目前拥有的80万个商铺中至少有1/3是属于“住改商”性质。记者采访发现，小区禁商，损失最大的并非开店商户，而是拥有店铺产权的房东铺主。据了解，淘金路、天河南等小区多属单位福利分房。2001年《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》出台后，越来越多的业主补齐二三十万地价，将住宅改为商用。住改商区域的二手楼价飙升，一些投资者花上百万元置购一套住改商小区内的一楼房屋。但住改商的租户(即商户)每遭遇一次整改，不但货退不了，连租金也跟着打水漂。

　　是否所有“住改商”都只能吃哑巴亏？广东卓信律师事务所律师朱永胜指出，《行政许可法规定》规定，公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。

　　现有“住改商”业主及商户可能遇到三种情况。分别为：2005年以后，经过国土部门批准住宅改为商业用途的房屋业主及承租商户，因政府禁令造成损失的，可依法要求政府补偿；虽未经国土部门批准但取得工商部门颁发的营业执照的商户，因政府禁令造成损失的，也可依法要求政府补偿，因为这是由于政府部门职能冲突引起的损失；完全属于无证经营的商户，则被视为无证照经营者，予以罚款、取缔。