报告频发上海房价涨跌难辨

　　翟宇

　　不知从何时起，关于上海市房地产市场的报告一夜间“泛滥”起来。一份据说由建设部立项，由上海社科院房地产业研究中心和上海市房产经济学会历时4年多完成的报告(下称“上海社科院报告”)近日纷纷被媒体转载。另一份由上海易居房地产研究院于今年3月初发表的《2006年上海房地产发展实证数据》(下称“易居报告”)的报告也引起了不小的关注。

　　然而有趣的是，上海社科院报告与易居报告在两个关键问题的判断上出现了比较大的分歧。根据此前的报道，上海社科院报告显示，2006年上海住宅价格的涨幅为“-0.5%”，与此同时，上海住宅的供求关系也出现了明显逆转，由前几年的供不应求变成供过于求。

　　易居报告则认为，2006年上海

商品房均价的涨幅仅在4%左右，2005年度的涨幅则超过20%。这意味着去年上海商品

房价格出现了上涨幅度大幅缩减的情况，但并未出现下跌。

　　此外，根据易居报告，2006年9月份起，上海商品住宅竣工面积超过了开工面积。报告作者回建强因此提醒：“同时应注意另一种倾向，即开工面积下降后，如果市场需求不出现明显的减少，未来两年内可能发生供不应求情况”。

　　回建强向记者解释，开工面积实际上对应的是未来的供应。由于宏观调控的深入，引起了一定的市场反应，正如华远集团总裁任志强曾经说过的，如果持续调控，开发商可能会采取战略性缩减的方式来应对，这将直接导致供应减少。“而且从目前的情况看，刚性需求不会出现明显减少，同时住宅的有效供应又远未达到，供不应求的出现也是可能的。”

　　然而当记者向上海社科院报告的参与者上海社科院

房地产业研究中心研究员张泓铭求证报告中的相关问题时，他表现得并不愉快，并拒绝发表有关报告的任何言论。他表示，确实有建设部立项的这份报告，但他们并没有授权任何媒体发表过这一报告，他同时强调，之前某媒体记者就这份报告所作的解读是有问题的。

　　跌了？涨了？

　　针对此前被曝光的同为上海社科院于一年前就已完成的报告，张泓铭更是一句都不愿提及。据了解，该报告是由上海社科院房地产业研究中心的一部分研究员完成的，“当时是针对‘十一五’规划，研究所做的内部研究报告。”一位知情人士透露。

　　从上海社科院报告和易居报告的数据来源上看，两者并没有太大区别。回建强告诉记者，报告中的数据都来源于上海房产交易中心。而上海社科院房地产业研究中心副研究员顾建发也对记者表示，上海社科院报告的数据应该都来源于上海房产交易中心和上海市统计局。

　　上海社科院报告中的价格指标研究显示，上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，与作为参照系的消费物价指数相比，上海房价上涨幅度正逐步回落。但是从易居报告中的1998~2006年上海商品房均价走势的图表来看，上海商品房价格直到2005年仍处于高速上涨区间，但2006年涨幅回落明显。

　　但顾建发个人对上海房地产市场2006年走势的判断却是“虚跌实涨”。他表示，去年外环成交量占全市成交量的三分之二左右，而且外环房价确实出现了下跌。从统计学角度来看，三分之二的成交价下跌，总体的价格也会反映出下跌。但是由于内外环价格相差较大，更合理的判断方法应该用分区价格来进行评估。从这个意义上讲，三分之二的成交价格下跌并不代表总体房价下跌。

　　实际上，从消费者的角度，在过去一年里，并没有消费者感受到上海商品房的价格有明显的下跌。甚至在接近年末时，还有消费者反映，其在内中环区域看房时，遭遇到相当一部分的楼盘不同程度地涨价。而外环区域的房价虽然有所下调，但幅度有限，而且大多以打折送礼等方式变相降价，对消费者而言并不实惠。

　　应增加有效供给

　　更多楼盘则在市场观望浓厚时期选择捂盘。万里板块的一个楼盘计划最早于去年的8、9月开盘，后来延至去年的12月左右，之后再拖延至春节后，现在新的开盘时间又定在了4月。上海的新盘供应量曾在去年底今年初经历了数周的持续下降阶段。

　　与此同时，由于资金问题，开发商有意或无意地拖延在建项目的建设周期，或是待开工项目的准备周期，也使商品房的开工面积出现连续三个月低于竣工面积的情况。易居报告显示，2006年5月~10月，上海商品房新开工面积出现较大幅度的跳跃性变化，其中新开工面积最低量出现在8月，仅111万平方米，较高点出现在7月，为308.6万平方米，变化幅度将近200%。

　　回建强认为，这一时期是调控政策密集发布时期，新开工面积情况对政策敏感度大，才会出现大幅度的变化。但是到了去年12月，新开工面积重新恢复到一个较高位，达到近540万平方米。

　　但回建强依旧表示，目前最重要的问题还是实现有效供给。尽管去年上海推出了不少住宅用地，但是其中的大部分仍集中于郊区。对于大多数消费者而言，郊区供给是“无效”的。因此问题的关键在于，如何增加市区的有效供给。持相同观点的还有顾建发，他表示，去年外环的房价虽然出现了下跌。但对于大多数市民来说，外环外的商品房大多属于无效供给。

　　“将城区内未开发的土地有效地利用起来会是一个比较好的解决途径”，回建强进一步透露说，他曾经看到相关部门对市区内已出让但未开发的土地进行了调查并形成报告，“为数不少”。“希望未来在这方面会有所动作吧”。

　　无论是上海社科院报告，还是易居报告，目前比较一致的看法是，2006年上海房价走势已基本企稳。上海市房屋土地资源管理局副局长庞元此前也在一个非公开场合表达过类似看法。他当时表示，上海房地产市场的调控已基本到位。

　　实际上，庞元曾经以一个非常生动的例子，试图说明房地产市场的泡沫问题：“有人用啤酒形容房地产市场，啤酒没有泡，啤酒就不好喝，反过来说啤酒都是泡，你就喝不到啤酒了。如果我说一桶啤酒深一米，马上就有经济学家提出，你这桶啤酒泡沫有10公分。所以你这桶啤酒就只有90公分深，应该把泡沫清除掉，这是对的。”

　　这多少能说明上海房地产市场调控为什么并没有如消费者最初所希望的那样——房价下跌。“两年的宏观调控，房价仍然没有跌，这多少说明了一些问题——以后也不会有大幅的涨跌出现了，除非行业的周期到了。目前房地产市场最关键的是结构问题，而非价格问题。”回建强表示。