物权法给购房人更多安全感

　　合同或将细化，“一房多卖”纠纷将减少

　　王芳洁

　　目前绝大多数北京开发商都是按照房屋买卖的标准合同进行售房的，因此开发商希望能够尽快细化标准合同，从而明确公共设施的产权归属

　　王先生与一房地产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套，并支付了购房款。随后该公司将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张先生，并与张先生依法办理了房屋所有权证书。

　　相信大家一定对上述情节并不陌生，这便是在房产界屡见不鲜的“一房多卖”情况。不法开发商钻预售房制度的空子，多次套现曾是非常流行的案件。消费者最终只能对簿公堂，但对结果心里却没底。

　　日前，《物权法》的出台，在房屋销售后物权分配的各个环节加以规定，使整个房地产销售变得有法可依，万年地产副总经理黄玺庆告诉《第一财经日报》，北京市房屋买卖合同可能将进一步细化。

　　合同或将细化

　　据黄玺庆介绍，目前的北京市房屋买卖标准合同中，对于公共部分的产权归属只有模糊的规定，即如果该部分有明确的归属，则产权归明确的归属；如果没有明确的归属，则由开发商与购房人约定归属。

　　实际上，对于地下车库，归属权往往比较明确。招商地产北京公司营销负责人宋翔华介绍，开发商在交纳土地出让金时，是按照地上价格的1/3交纳地下部分的土地出让金的。

　　因此，北京的开发商一般对地下车库采取出售或者出租的形式处理，占用人防设施的地下车库一般不能用于出售，而只能出租。

　　黄玺庆表示，目前难以明确的是一些公共设施，如物业用房等的产权归属。这在目前的房屋标准合同中并没有明确规定，开发商一般也没有进行约定。根据《物权法》，如果没有另行约定，小区内公共设施属全体业主所有。

　　这种情况下，开发商当然希望能够对这些可能产生收益的公共设施产权进行约定。黄玺庆继而表示，目前绝大多数北京开发商都是按照房屋买卖的标准合同进行售房的，因此开发商希望能够尽快细化标准合同，从而明确公共设施的产权归属。

　　“一房多卖”纠纷将减少

　　《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　北京信一天房地产经纪有限公司方面指出，预售房屋进行预告登记后，一旦开发商“一房多卖”，预购人仍然可以取得房屋所有权，而不仅是追究开发商的违约责任。

　　以文首提及的王先生为例，依照《物权法》规定，如果王先生进行了预售登记，房屋的所有权就不能转移归善意的第三人张先生所有，王某与该房地产公司所签订的预售房买卖合同可以继续履行。