港地产商内地再掀圈地大潮

　　早报地产评论员 梁大光 汪静

　　据预测，未来几十年中国将有超过3亿人口从农村迁移至城市，而每年将有2000万人口需要买房居住。这样庞大的数字不难令地产商垂涎三尺。

　　“得土地者得天下”，土地储备维持在充足的水平向来是地产商成功的关键。2006年以来，人民币持续升值；接连的宏观调控政策又让内地中小地产商资金吃紧，以上因素助长了资金相对雄厚的香港地产商挥师北上攻城略地的意愿。

　　截至本周的数据显示，香港几家龙头地产商在内地房产收益占盈利比重正不断提升，在内地的土地储备也迅速追赶和超越着内地地产龙头企业。

　　目前，长和系在内地拥有土地储备最多，合计2000万平方米，直追雅居乐的2200万平方米，已比中国海外地产与富力地产为多，前者拥地1600万平方米，后者则有1900万平方米。

　　新世界发展在内地持有约1600万平方米土储。恒基地产在内地土储增加到700多万平方米，预计年内增至1500万平方米，并计划2008/2009年度开始，每年有约111万平方米房源建成并销售。新鸿基地产在内地有198万平方米土储，远低于其它地产商，但新地强调重质不重量，持有的地皮都是地王或旺地。嘉里建设在内地土储也达到200万平方米。恒隆地产2月份曾透露，计划在未来3年斥资300亿元，在內地8至9个城市拿地。

　　业内人士认为，这是港资地产商在内地历经的第二次圈地狂潮。1992年到1997年间是港资的第一轮圈地潮。当时，香港地产商在上海大量购入土地，例如，1992年恒隆地产取得如今恒隆广场之地块，而在2001年才推出使用；1997年新世界获得位于淮海路的新世界大厦项目土地，直至2004年项目才面世。和黄目前在上海的在售项目，基本使用的也是其在1997、1998年完成的土地储备。

　　“宏观政策趋紧导致土地资源供应日益紧张成为大的地产公司融资圈地的根本动因。”中金港股地产分析师白宏炜分析说。

　　长和系 2000万平方米土储足够数年用

　　3月22日，长实(0001.HK)、和黄(0013.HK)同时发布2006年业绩，其中长江实业净利润上涨29%至180.75亿港元；和黄更大涨40%达200.3亿港元。同时担任两家公司主席的李嘉诚表示，内地为长实在香港以外重点发展的市场，尽管内地多项土地及房地产调控措施落实，但基于市场基调稳定和物业需求支持,内地楼市的长远发展动力将会持续。李嘉诚还表示，集团的土地储备足够未来数年用。

　　最近两年来，长和系频频在内地拿地，内地土地储备量已达到2000万平方米。长和系在2006年的内地地产市场更是占尽风头，完成多项优质土地收购。

　　2006年10月，长实与和黄各占一半权益之合营公司与若干独立第三方签订协议，通过由合营公司将成立之外商独资企业购入及共同发展上海浦东新区陆家嘴X3-2地块，作为商业及有关用途。该地块面积约80,000平方米。今年1月，长实、和黄及一独立第三方以22亿成功竞投位于上海普陀区真如副中心A3-A6地皮，面积约177,262平方米之土地，并将成立由长实、和黄及该独立第三方各占49.2%、50.4%及0.4%实益股权之中外合资企业，以购入及发展该土地为商业及住宅物业。

　　此外，李嘉诚数日前在重庆以24.5亿元获得南坪区“地王”杨家山地块。

　　长实年报显示，2006年在上海已完成的物业包括位于浦东花木的御翠园第IV及V期、四季雅苑第6B期。预期2007年完成的项目有位于古北的御翠豪庭第1至3C期及商场，面积112,120平方米；位于浦东花木的御翠园第IIA及VI期、四季雅苑第4A期，面积分别为31,481平方米和1,500平方米。以上项目，长实与和黄各占50%权益。

　　此外，根据长实(集团)网站显示，长和系在上海正在开发的项目还有：世纪大道项目，位于浦东新区陆家嘴金融中心区和花木行政文化区之间，世纪大道和东方路交汇处。地块总占地面积逾5.47万平方米，规划总建筑面积约23.25万平方米，计划发展成高档购物中心、豪华酒店及甲级办公楼于一体的大型地铁上盖物业。

　　新闸路项目，位于上海静安区新闸路及大田路，整个项目占地逾1.5万平方米，总建筑面积近6.5万平方米，将发展成商业及办公楼综合项目。

　　马桥镇项目，位于闵行区马桥镇，占地面积为26万平方米，将发展成拥有超过204套单位的别墅小区豪华住宅项目。

　　新鸿基 地产土储集中一线城市最贵地段

　　新鸿基地产近期公布，截至2006年12月底止半年内营业额为147.81亿元，而2005年同期则为144.66亿元。

　　新地主席兼行政总裁郭炳湘表示，新地在内地的土地储备达到200万平方米，集中于一线城市的最贵重地段，以地价连建筑费计算，集团于内地项目价值220亿元，占新地总资产约10%。新地副主席兼董事总经理郭炳联也表示，集团于内地发展策略是贵精不贵多。

　　在新地开发的220亿内地物业中，仅上海项目的投资金额就达167亿元。

　　去年4月，新鸿基以36亿元的代价接手襄阳路市场地块(徐汇区淮海中路3号地块)，占地面积约4万平方米，东临陕西南路，南至南昌路，西靠襄阳南路，北近淮海中路。

　　新地将斥资60亿元，建成集写字楼、商场及豪华住宅于一体的综合项目新鸿基APM商场，总建筑面积达到25万平方米。其中，特色商场的建筑面积将达到11万平方米，还有约12万平方米的优质写字楼和2万平方米的豪华住宅。整个项目预计于2010年建成。

　　另一物业IFC———上海国际金融中心位于上海浦东陆家嘴，为3幢综合用途的商用物业，包括两幢分别高260米及250米的双子塔、一座85米高的建筑和一座商场大楼。物业类型包括甲级写字楼、酒店、公寓及商场。目前已经完成地基工程，正在进行上盖建筑，总建筑面积达到37万平方米。首期工程将在2009年中之前完成，当中包括8万平方米的写字楼、9万平方米的时尚购物商场及豪华酒店WHotel。整个项目将于2010年竣工，届时，另一家豪华酒店RitzCarlton也将投入服务。

　　新地在上海所持有的项目还包括位处卢湾区淮海中路的中环广场和位于徐汇区广元西路88号的上海名仕苑。上海名仕苑由两幢于1999年建成的服务式公寓及一座新建的住宅大楼组成，总建筑面积为6.4万平方米。集团保留其中一座3万平方米的服务式公寓帝景阁作出租用途。

　　新地于2005年6月以31.85亿元购得的浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块，目前尚未开始动工。新地在业绩公告中透露，该项目将建成“世界级豪华住宅”，可尽览外滩景致，总建筑面积为16万平方米，目前已进入最后规划阶段。

　　此外，新鸿基在杭州和无锡分别有两个合资项目已经开工，所占权益均为40%。

　　恒基地产内地土储将达1500万平方米

　　3月22日，恒基地产(0012.HK)发布截至2006年年底的中期业绩公告。公告显示,该集团半年期的营业额为45.25亿港元,而其整个业务获纯利37.94亿港元。

　　作为最早开发内地物业市场的地产商之一，恒基地产多年来已完成不少优秀项目，其中包括北京恒基中心、上海港汇广场第二座办公楼、广州恒宝华庭及上海不夜城广场等，并保留其中约26.4万平方米楼面作收租之用。

　　公告称，恒地内地物业期内租务理想，上海港汇广场第二座办公楼出租率达93%，上海不夜城广场及恒昌花园的商铺全部租出。期内内地物业之租金总收入达港币8380万元，较上年度同期增长185.6%。

　　在北上拿地扩张的香港地产商中,恒地表现突出。至今除北京、上海及广州等一线城市外,恒地在二线城市的地价投资累计已达41亿人民币,及土地面积近300万平方米，可建自占楼面面积超过73.2万平方米。另外，恒地还有多幅已协议买入土地，正待落实程序，涉及地价共75亿元，可建口面面积830万平方米。

　　公告称，若有关地块能于今年6月底前完成购入程序，恒地在内地的土地储备将进一步扩大，将有可建楼面面积约1500万平方米。在恒地的这些土地储备中，近八成为住宅用途。

　　恒地公告称，位于上海市中心静安区南京西路北侧688号的优质地块，将兴建一座两层高商业裙楼连一幢24层高的商业办公楼，总楼面面积约9.2万平方米。该大楼由世界知名的日本丹下都市建筑设计株式会社负责立面设计工作，当有关规划及设计获批准后即可动工，预期于2009年下半年落成。恒地现拥有该项目全部权益。此外，上海闸北区恒丰路130-2地块占地面积约6214平方米，将兴建一幢总楼面面积约5.1万平方米的商业办公楼。地下室建筑工程经已展开，但由于工程延误，预计项目将会于2009年度内落成。邻近的恒丰路147-2及3地块，占地约6.48万平方米，将兴建一幢25层高的商业办公大楼，总楼面面积逾4万平方米。工程将于2007年下半年展开，预计于2009年年底落成。恒地公告称，以上3处上海物业落成后均将作收租之用。

　　针对国内各项调控措施，恒地公告认为，调控旨在抑制投机活动，稳定物业价格以及完善市场运作，这其实更有利于集团在国内作长远投资和发展。因此，恒地不断扩大在国内土地储备量。

　　嘉里建设 内地发展上海是主力市场

　　3月22日，嘉里建设(0683.HK)公布了其2006年年度业绩报告。报告称，截至2006年底，嘉里建设年度获利46.89亿港元，比2005年增长了42%。

　　年报显示，截至2006年底，嘉里建设在内地开发的总楼面面积为362.6万平方米，其中上海占近一半，约为175.9万平方米。

　　嘉里建设首席财务主席黄永基预期，该集团将把内地地产物业项目的发展作为今后一段时期的重点，其中，在2007及2008年将会有约100亿元的资本开支，大部分用作支付中港两地地价和建筑费用。他估计，2007年需支付地价项目较多，资本开支约70亿元，其中50亿元涉及内地项目。

　　而纵观整个集团的储地量，其在内地土储总楼面面积已经达到200万平方米。

　　黄永基介绍，上海是嘉里建设在内地发展地产物业的主力市场。而作为该集团在内地的重点项目，其旗下的上海“嘉里不夜城”，未来2年可套现入账15亿元。嘉里不夜城位于上海闸北区繁盛地段。

　　嘉里不夜城一期总楼面面积约12.5万平方米。二期总楼面面积约15.98万平方米，项目包括办公楼、住宅及商铺；其中，二期甲项目包括一幢附有两层裙楼商铺的办公大楼及4幢住宅，预计于今年第三季度落成。二期乙工程则额外提供4幢住宅，预计可于2008年第一季度竣工。二期甲项目之住宅单位，已于今年2月开始预售。

　　嘉里建设在静安区的综合用途物业发展项目目前已获得审批，将于2007年第二季度动工，并预期于2010年至2011年间分阶段落成。此项目是嘉里建设与香格里拉(亚洲)有限公司以分别占51%及49%股权的形式组成合营公司共同发展的物业，包括豪华酒店、办公楼及商铺物业，可发展地面总楼面面积约为25.36万平方米。

　　另外，嘉里建设位于浦东、毗邻上海新国际博览中心的综合物业项目，也将于2010年第二季度竣工，预计地面总楼面面积约24.76万平方米，其中包括酒店、办公楼、公寓、商用物业及配套设施。嘉里集团占该合营项目40.8%的权益。

　　对于国内频频出台的的宏观调控措施，嘉里建设认为，由于集团用作销售的住宅项目占目前整个物业发展项目比例不高，而这些调控措施主要针对住宅项目，所以对他们的影响有限。

　　九龙仓地产业务成盈利中流砥柱

　　3月21日，九龙仓(0004.HK)发布2006年业绩年报。年报显示，地产成为九龙仓2006年盈利中流砥柱，营业额上升12%至56.77亿元(2005年为50.73亿元)，营业利润上升15%至39.73亿元(2005年为34.65亿元)。而除地产业务外，九龙仓旗下通讯、媒体、娱乐及物流盈利均较去年减少，令其纯利润减少23%至107.57亿元。

　　公告显示，九龙仓于2006年年底及2007年年初在成都、苏州和无锡购入多块位置上佳地块。九龙仓在内地的土地储备及投资物业也由2006年年初的约158万平方米上升至现在的464.5万平方米，覆盖北京、上海等8个城市。九龙仓副主席兼常务董事吴天海表示，集团未来还会在内地增加土地储备。

　　公告同时公布了其内地房地产物业的业绩表现。在已经落成的三项物业中，北京首都时代广场、大上海时代广场和重庆时代广场盈利状况都非常理想。大上海时代广场在2006年度全年的写字楼、商场和公寓的平均出租率均维持或超过90%的水平。北京首都时代广场在2006年度写字楼出租率亦维持或超过90%。

　　本次九龙仓公告首次划定了大上海会德丰广场的竣工日期———2009年年中。

　　位于南京西路1717号的大上海会德丰广场，地处静安寺的中心位置，堪称上海浦西的顶级地段———东面正对静安公园和越洋广场；东北对街是已新建的静安古寺及久光百货商厦；西侧是上海市少年宫；南侧则紧贴延安西路高架。

　　在2006年方才获得建设工程规划许可证的会德丰广场，建筑规模为15.4万平方米，地块面积约1.3万平方米，将分为地上59层和地下3层。

　　除了会德丰广场，九龙仓同时公告了上海另一个大型豪宅项目汇宁花园状况。公开资料显示，汇宁花园位于徐汇区淮海西路183弄，地处市中心淮海西路、新华路繁华交汇处，毗邻徐汇区商业中心及领事馆区。目前均价为3.1万元，按照每套住宅面积大约在180到400平方米之间，最低的

　　汇宁花园预计今年第一季度落成，在开始预售的286套房屋中，已经售出163套。

　　此外，九龙仓现有的在沪项目储备还有静安花园和宁龙花园，前者面积约为97万平方米，预计2008年建成；后者面积约为80万平方米，预计今年建成。