姚宏来：上海房价没有调控到合理水平

　　《“十一五”时期上海房地产发展环境、机会、企业对策和对政府的建议》执笔人、上海社科院房地产业研究中心常务副秘书长姚宏来“坚持观点”：

　　“我仍然坚持我的观点。”姚宏来对本报记者说，语气严肃而坚定。

　　本报独家披露的《“十一五”时期上海房地产发展环境、机会、企业对策和对政府的建议》(以下简称报告，详见本报3月21日5版，《关键报告：上海商品房将大量过剩》)，在上海地产界掀起轩然大波，各种声音纷纷出现。

　　3月28日晚，作为这份报告的执笔人，在与本报记者近四个小时的交谈中，60岁的姚宏来在家里语气激昂，并不时捏灭烟头，记者明显地感觉到了他所承担的巨大压力。

　　该报告在本报率先披露后，上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭和顾建发在3月23日的《东方早报》上回应，称房地产业研究中心“没有作过这一份报告”、“不知道有这样一份报告存在”，等等。另据上海《每日经济新闻》3月21日报道，张泓铭表示，“这是一份2006年初出来的研究报告，对当前的上海房地产市场已经不具有时效性。”他还认为，两年来的调控使短期炒客几乎完全离场，剩下住房需求主要是真实的使用者和有真实需求依托的投资者。报告中观点仅仅代表当时上海社会科学院房地产业研究中心部分人的观点。

　　基于上述事态发展，一向低调的姚宏来决定站出来，细谈本报告出台的来龙去脉，并再次直言他对上海房地产调控现状的看法。

　　报告“并不是个人所为”

　　《21世纪》：有媒体说，对报告中的观点，市政府、市房地产局等接受的程度不高，社科院房地产业研究中心也有领导对外说该报告是“个别人员”撰写的。对此，你怎么看？

　　姚宏来：我清楚记得一个细节，当时报告出来后，一位老领导非常激动地给我打电话，说“一口气看完了报告”。

　　报告出台的过程是这样的：2006年3月初，社科院房地产业研究中心负责人和我一起，商量当年研究中心理事大会的一个研究课题报告，经初步讨论，拟撰写《“十一五”时期，上海房地产发展趋势和企业对策》课题研究，并于3月7日向中心理事长作了汇报。

　　我于2006年6—7月完成初稿(1—4稿)，当时题目改为《“十一五”期间上海房地产发展环境、机会和企业对策》。8月初，初稿(第四稿)交给个别领导讨论。

　　根据讨论结果，我对部分内容作了补充(主要加入对政府建议的部分)。2006年8月形成《“十一五”时期上海房地产发展环境、机会、企业对策和对政府的建议》的征求意见稿，并在8月的理事大会上，向与会理事分发，我当时还就这篇报告作了主题发言。

　　会后，根据反馈的意见，我做了小部分的修改并配摘要。经张泓铭同意，以“上海社会科学院房地产业研究中心”的名义，并加盖了公章，呈送建设部、上海市委、市政府主要领导以及有关部门；同时，以内部资料“社科报告”的形式，全文印刷，寄发给“中心”理事等单位，约近500份。

　　事情的经过就是这样的。现在，我“中心”领导对社科院院部和党委说这份报告“是中心个别人员撰写”的，还说“没有作过这一份报告”、“不知道有这样一份报告存在”等等，甚至还说“报告已经过时”，不知道他们意欲何为？

　　警惕专家、媒体成“代言人”

　　《21世纪》：我们注意到，报道在上海地产界引起不小反响，在社科院内部也有不小争议，你本人也承受着不小压力？

　　姚宏来：是的。现在事情经过已经遭到严重的歪曲，作为当事人，我有必要做出说明，表明态度。

　　一、我对这份报告中的所有观点负责。二、我在这份报告中所表述的所有观点，我迄今仍认为是正确的，将经得起时间的检验。三、这份报告是2006年8月上海社会科学院房地产业研究中心理事大会的主题报告，张泓铭是大会主持人，顾建发也参与了会议，现在他们说没有这一份报告，是自欺欺人。

　　《21世纪》：有上海当地媒体称，报告所说的“住宅过剩是一家之言”；更有专家称“报告已过时”等等，对此你怎么看？

　　姚宏来：我仍然坚持我的观点。从详实的统计数据可以看出，“十一五”中后期，由于外环线外和远郊区潜在供应量过大，占上海总供应量的一半以上。这些地区商品住宅的大量空置，将影响其房地产业的健康发展。从总体来看，“十一五”中后期(2008年前后)，上海住宅空置量肯定超过历史最高水平，超过1000万平方米(1999年上海住宅空置量曾达922万平方米)。

　　现在有些专家在一些房地产公司担任要职，如董事等等。这就使得他们的言论难以保持公正，并可能误导市场。

　　房价没有调控到合理水平

　　《21世纪》：现在有不少专家认为，上海的房地产调控已经到位，你觉得呢？

　　姚宏来：客观来说，上海在房地产上的宏观调控执行得比其它不少城市要好。但在住房保障体系还没有完善之前，在房价没有降到合理水平之前，还谈不上调控到位。

　　《21世纪》：经过两轮房地产调控，上海房价同比增幅放缓，甚至出现负增长，你觉得房价有没有调控到合理水平？

　　姚宏来：还没有。可以拿衡量房价是否合理的重要标准，即住房价格和居民收入之比来进行分析。

　　联合国对96个国家调查结果显示：房价收入比是在0.8~30之间，中位数是6.4，平均是8.4。我国合理水平应该是6.4~8..5之间。根据上海城市的特点，上海合理的住房价格和居民收入比应该高一点，达到8左右；而且，由于上海的开放性，住房升值较快，易被炒卖，如这个比例高10%左右是正常的，但不能超过9。

　　上海2002年的住房价格处于临界点(房价收入比是8.03，新、旧住房平均价格是4291元/平方米)，从2003年开始，这个比例就出现过高了，到了2004年已经达到了11.13，大部分居民感到住房价格偏高，超过实际承受能力。2006年，上海住房价格和居民收入比仍超过10，所以我认为房价没有调控到合理水平(家庭住房面积是当年城市居民家庭平均住房水平，住房价格是新、旧住房平均价格)。

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