工业地产 下一个地产金矿吗

　　□ 本刊记者 张蕊

　　胶南，海岸环绕的城市，优雅的环境、清晰的空气、怡人的生活，吸引了青岛企业和市民纷纷前往“安居乐业”。哈尔滨高科技(集团)股份有限公司也从千里之遥的黑龙江赶来，与青岛临港产业加工区管理委员会联手，组建起了青岛临港置业有限公司，在胶南投资开发青岛的工业地产。

　　目前，公司已完成土地储备达1000亩，已开发土地433亩，规划开发建设工业厂房100万平方米。其中，已开发建设的机电电子工业小区规划厂房面积43万平方米，已建成面积28万平方米，规划开发职工公寓10万平方米，一期已完成5万平方米，截至目前，公司在青岛的投资已达10亿元。哈尔滨高科技(集团)股份有限公司如此迅速地抢滩岛城，青岛工业地产里埋藏多少“黄金”？

　　青岛的理由

　　“在国际经济历次的

房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌：这便是工业地产。从国家发展改革委、国家统计局今年1月调查中就可以清晰地看出，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅比上月高0.2个百分点。办公楼和工业仓储等工业用房销售价格也分别上涨6.0%和2.0%。在各项数据中，房地产业不仅只有住宅价格上涨，办公楼和工业用房上升的幅度要更大一些。”青岛临港置业有限公司常务副总经理王钟声告诉记者。

　　他解释，今年《全国工业用地出让最低价标准》开始施行，国土资源部出台的此项标准为全国工业用地出让设定了底价，将全国土地分为十五个等别。青岛市定价最高的是市内四区和崂山区，属四等地，工业用地出让每平方米也不得低于480元。黄岛、城阳两区属于八等地，每平方米不得低于252元。即墨、胶州属于十等地，每平方米不得低于168元。胶南、莱西、平度属于十一等地，每平方米不得低于144元。虽然胶南与黄岛区相邻，但两者在地价上相差较大，这为公司和购买胶南工业地产的客户创造了一个投资共赢的平台，也是公司及越来越多的客户选择胶南立业的一个原因吧。

　　从世界各国工业地产发展看，工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，更为重要的是，工业地产的出发点又是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。一位地方政府官员说得明白，如果纯住宅地产开发，地方政府在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了，而工业地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。

　　由此看来，青岛临港产业加工区管理委员会与哈尔滨高科技(集团)股份有限公司联手工业地产项目，也就不足为奇了。

　　胶南的“青岛浦东”角色

　　上海开发开放浦东，是20世纪90年代初，党中央国务院决策、上海市委市政府组织实施的一项国家战略。浦东，长江的龙头，位于黄浦江以东、长江口以西的一块三角形地区，地处我国海岸线中点和长江入海口的交汇处，紧靠基础雄厚的上海老市区，背倚物阜民丰的长江三角洲，有着得天独厚的地理优势。历经10余年的大开发、大开放、大建设，形成了相对独立的金融贸易区、自由贸易区、出口加工区、高科技园区。1990年以来，已有1412亿元资金投入了浦东新区的城市基础设施建设，先后建成了浦东国际机场、浦东信息港枢纽、轨道交通二号线、磁浮列车示范线等基础设施工程。

　　与青岛一海之隔的黄岛区，从地域、经济发展、以及较为独立的保税区、大学区、产业园来看，与上海的浦东开发区有许多相近的地方，尤其是即将建成的跨海大桥、海底隧道，将青岛与一海之隔的黄岛、胶南连接起来。从发展趋势分析，由于跨海大桥和海底隧道的建设，拉近了青岛、黄岛、胶州之间的距离，黄岛、胶南必将成为青岛工业地产资源的争夺地。

　　然而，目前的黄岛区已经很难搜寻到一块让开发企业可以承受的工业地产，现在的黄岛区已经是“寸土寸金”了。相反，与黄岛相邻的胶南市，在现代工业、港口运输、土地储备上，正是承接青岛经济外延发展的最佳时机，胶南有条件担起“青岛浦东”工业地产开发的角色。

　　“动力地产”

　　近10年来，中国的住宅地产以史无前例的热潮与体量，席卷大江南北，搅动了亿万家庭。在百姓住房奔小康的同时，各地

房价一路走高，引起社会各界的特别关注。有人就说：“在房地产宏观调空、人民币稳步升值、会计政策调控等因素的作用下，未来房地产行业将以‘多极化’的投资策略为主，投资热点将会从住宅地产、

商业地产，向工业地产转移。”

　　此话不无道理，因为今年的新春伊始，从北京人民大会堂传出“动力地产”这个中国房地产的新概念。我国动力地产理论奠基人蓝戈解析：房地产由动力地产和消费地产共同组成，消费地产也就是住宅地产，动力地产则包括工业地产、商业地产、物流地产、园区地产和旅游地产等生产型地产。是以政府意志和城市规划为背景，以房地产业为载体，以城市地产运营商为主体，以培育经济增长极带动城市快速起飞可持续发展为目标，优化配置资源进行综合性开发和集约化经营的高级产业形态。

　　在发达国家，任何一个城市的发展都是以动力型地产为主，以消费型地产为辅的，美国的硅谷就是一个非常明显的例证。在那里，地方政府首先通过特别优惠的产业政策构建了全球一流的软件研发园区，结果高科技发展到那里，动力地产便跟到那里，随后，建镇建城，这就生成了有关的消费地产。

　　由此推论，青岛临港置业有限公司在胶南开发的工业地产，当属“动力地产”范畴。从企业的选点、企划到现在的投资开发、推介，企业在推进“工业地产”项目上，已经走出了一步潜力巨大、发展持久的妙棋。