物权法与一个普通中国人的生活：什么是我的

　　-本刊记者 张欢

　　一部与13亿中国人生活密切相关的法。

　　一部从起草到表决通过花了13年的法。

　　新中国成立以来第12部面向全民征求意见的法。

　　从一审到七审，全国人大立法史上审议最多的法律草案。

　　……

　　这就是《物权法》。

　　我们有足够的理由关注这部法律的诞生，它出台的意义专家们已经进行了无数的论证，我们不想给你太多的术语，只是想用一个轻松的个人体验来说明它与我们真的是息息相关。

　　第一次接触到《物权法》还是上大学，教民法的老师讲到物权这一章，两眼放光，滔滔不绝，对物权法的伟大意义赞不绝口。不过“身无分文，心忧天下”的我记住的只是在草案起草时民法界的梁慧星和王利明两位学者之间的学术纠纷，当段子听的。

　　好了，该正经点了，说说这部法律和我们之间的关系了。

　　“进门请敲门，小心狗咬人。”

　　《南方周末》记者南香红在2006年买了自己在北京的房子，她用自己无比感性的文字描述了有房的感觉：

　　“春风拂面送来温暖如许，阳光灿烂映照陋室几间”，乔迁的时候贴在门上的一对楹联，如今残红尚未褪尽，每当回想儿子在没有一丝阳光的地下室的8年成长时光，我们总是感叹：“这房子买得真及时，真好啊！”当每月到银行付7000元的房贷时，又灰暗地想：“人生一世，一所房，一瓢饮而已！”

　　12月19日，我被银行唤去，在一张表上签了字，第一次看到了红彤彤的私有房产权证。只看了一眼，这宝贝儿就被收了回去，放在银行的保险柜里做了“人质”，我们只有还完所有贷款，才能将它领回家。但是，但是，我们毕竟有了自己的私宅啊！

　　如今越来越多的人成为“产权人”的时候，我也看到了逐渐在中国公民中成长起来的可贵的私有财产保护意识，在一条条胡同里这种意识表现在一扇扇紧闭的大门上。如果一个院子的大门是敞开着的，这所院子一定是所大杂院，产权一定是公产；如果一个院子的大门紧闭，那一定是私产。

　　“进门请敲门，小心狗咬人。”这是我在一条胡同里一扇紧闭的大门上看到的，这10个大字划出私有财产的领地，这个领地有一种凛然尊严，不可以无端侵犯。

　　想一想，这十个字不可能出现在二三十年前的中国。这毫无疑问是一种进步。

　　我特别能理解南香红的这种感觉，毕竟，在房价日益令人发指的今天，能拥有属于自己的住宅，无论如何都是一件开心的事情。

　　在18世纪的英国，有人曾经这样描述个人财产权利的神圣不可侵犯性：“即使最穷的人，也可以在他陋室门前蔑视国王的权威。风能进，雨能进，而国王不能进。”

　　《物权法》某种意义上正是明晰这种“神圣性”的一部基本法。如果没有改革开放，我们大家恐怕还是处在福利分房拿工资的年代，商品房、私人住宅恐怕都是遥遥无期的梦想。

　　在老年代，我的研究生学历和在报社这样的事业单位工作，估计在评分上可以得到一个不错的加分，但我想没有几个人愿意回到那个年代。

　　还是改革开放好啊！

　　尽管我用尽了各种能想到的恶毒言语来问候各路房地产商人，但是摆在眼下的前途还是很明显的，若干年后，我也会追随南老师投身到“房奴”一族中。

　　当我拥有自己的私宅时，我还是想知道我买的是它的永久使用权，还是一个长期的租房合同(70年)？我能不能把它传给我的孙子，或者是孙子的孙子？

　　物权法草案第七稿规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。删除了原先有关住宅用地使用权续期需要支付土地使用费的规定。

　　希望房地产商人们在收了我的钱之后，能把房子盖得结实点，我想在70年后，房子还能继续住人，当然住的人可能不再是我了。

　　车位的钱到哪里去了

　　去年年底，报社通过广告置换了一批汽车，三菱的，性能应该说相当不错，按照集团规定要拍卖。几位买了房的同事开始躁动了：买还是不买，这是一个问题。

　　已经买了车的中国城市居民大都会发现自己面临这样一个恶心的局面：停车是要收费的，而且这个费用相当不低。更恶心的是你还不知道这钱去哪里了，干什么用了。

　　今年2月，广州滨江东嘉仕花园小区突然张贴出一张公告，开发商金展房地产有限公司将出售小区加勒比湾174个车位，每个车位18至22万元，2天内接受业主认购，购买车位的业主还必须在5天内一次性付清所有款项。

　　北京的知名律师秦兵指出：物业共用部位、共用设施设备等公共区域的所有权属于全体业主，只有全体业主即业主大会才有权决定公共设施是否经营及如何经营。

　　但是目前物业公司对小区内道路划定停车位收取租金，小区会所的对外有偿开发，公共绿地的出租以及电梯间、楼道内的广告费用收入等都已构成经营行为，而这些经营所得收益都进入了物业公司之锦囊，被当作物业公司的小金库等，严重侵害了业主权利。

　　按照规定，物业公司或者业主可以根据业主大会的授权，从全体业主利益的角度考虑，由业主大会决定是否对小区的公共区域进行经营及如何经营，并办理规定的有关手续，由业主委员会进行监督，经营所得收益应首先冲抵物业费或补充专项维修基金或按照业主大会的决定使用。

　　简单说就是地是我们的地，既然车位紧张，好，我们交钱，但是凭什么钱给了物业公司？难道不应该交给我们业主来支配么？

　　打开广州的报纸，不难发现业主维权的事件风起云涌。在这片热土上，伴随着市场经济的蓬勃发展，业主们的民主思维和维权意识都有着极高的水平。

　　作为广州最知名的大型楼盘之一，包括新闻人、律师、公司白领等数万人入住的“丽江花园”，近年来频频成为媒体焦点：民主意识觉醒的业主们先后自发组织了两场大规模维权运动——新浦南路维权以及业委会选举，虽均暂以失败告终，但其民主实践，已被视为广东地区社区自治、公民维权的试验田。

　　物权法草案第七稿规定：道路、绿地和物业服务用房归业主共有；而小区车库等公建配套设施可通过出售、出租或者附赠等方式约定，没有约定的归全体业主。

　　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

　　不少开发商纷纷赶在《物权法》出台前，在购房合同中明确约定车库等公共部位产权归己所有，车库、车位这些原本应该配套给业主的设施，如果允许以“约定”的方式归特定人专有，将变成事实上的垄断，侵害了广大业主的应有权益。

　　广大业主朋友们，如果《物权法》出台了，你就会知道他们这么做是错的，我们有了自己的法律武器，应该勇敢捍卫自己的权益。

　　中学课本错了么

　　读高中时，我历史学得很好，也可以理解成记忆力相当好。

　　到现在我还记得讲到法国大革命时，对于《人权宣言》的颁布，教材和老师都对它的正面意义大加赞扬，但同时都对它宣扬的“私有财产神圣不可侵犯”理念进行了批评，指斥为资产阶级的腐朽思想表现。

　　历史老师还专门讲了一个例子，七年过去了，依然历历在目：

　　据说，在德国有一条高速公路，笔直的公路有一个大弯。因为一个老太太坚持做一个“钉子户”，死活不肯搬迁。因为“私有财产神圣不可侵犯”，政府只好让公路改道。

　　当年我听了这个故事，最大的感触是这老太太真有性格。此外，他们政府显然没有我们的政府更会做群众工作。

　　《物权法》草案中明确规定了国家、集体、私人的物权平等保护。那么既然国有财产是神圣不可侵犯的，私人财产呢？

　　这里不得不说一下当年民法课上我听到的段子了：《物权法》的起草是由社科院的梁慧星教授和中国人民大学的王利明教授分头起草的，双方就所有权主体问题进行了不同论证。梁老师主张不用区分什么国家的、集体的、私人的财产，所有主体一律平等保护。王老师说还是要分一下。

　　我想知道的是如果《物权法》草案得以颁布，那么“红帽子”企业问题是不是就可以得到解决了？

　　想到这一点是因为年前我写过一篇稿件，是关于湖北天发集团董事长龚家龙的报道，这位曾经的石油大亨，现在身陷囹圄，不论他的做法是否侵占了国有资产，有一点是明确的，那就是围绕天发集团的产权纠葛是怎么也绕不过去的。是不是“红帽子”企业已经成为审判的焦点所在。

　　如果物权法早些出台，龚家龙和荆州市政府就天发的所有权能够早一点达成协议，是不是现在还是自由的？

　　或者可以很早就查清他是否侵犯国有资产，做出明确的处理？

　　我也担心那些借改制之名已经侵吞了国有资产的不法商人们，《物权法》一出台，他们的财产是不是就此披上了合法的外衣？

　　物权法草案第七稿规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”

　　顺便想再问一句，中学教材需要更换内容么？

　　堂叔可以告村委会么

　　我是一个在城市长大的孩子，但是去年发生在河北曲阳县农村的一个拆迁故事却牵动了在广州的我。

　　事情涉及到我的大爷(爷爷的大哥)一家人，居住了几十年的老房子因为村委会的一项决定而要拆迁。

　　在我老家的小村庄里，拆迁是一件大事情，但是这项政策的执行却不尽如人意：对大爷的补偿仅仅是一平方米十几块钱，算下来还不够砖钱。在这个过程中，双方产生了非常不愉快的情绪。大爷一直在抱怨：现在的干部实在是太霸道了！

　　农村里的宅基地一直是个大问题，村子里并没有对大爷一家进行足够的补偿。问题的复杂性在于这是一个曾经靠煤炭过活的村庄，现在煤挖完了，村庄没落了，而耕地已经大量被占为宅基地，大爷一家想再盖新房，地又从何处来？

　　堂叔几次给我打电话，问我怎么办。我也没办法，按理说应该按照相关政策来执行，可是既成事实已经造成，村里也自恃这一点，坚持了原先做法。

　　老家的房产是大爷和爷爷兄弟共有的，尽管我爷爷这一支早就迁居到城市，但严格说来，这房产还有我的一份，也就是说我的合法权益正在受到村委会领导的侵犯。

　　我在大学最好的同学是浙江绍兴人，暑假时曾做过社会调查，内容是关于农村土地流转的。我看过他的调研报告，内容啥的记不得了，光记住在他们那里由于工业经济高度发展，农村的土地所有权和使用权出现了大量的变更，新的农村土地关系规定亟待出台。

　　我曾经的一位采访对象，摩的司机，河南人，他的家乡工业经济高度不发达，农村里的青壮年劳动力能动的全都出来打工了。他的耕地就全都给哥哥种，他的邻居有很多人甚至一家人都在城市打工，他问我：“把宅基地卖给你们城里人，可以么？”

　　物权法草案第七稿规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

　　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，草案对征收补偿的原则和内容作了规定。

　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

　　全国人大常委会进行第七次审议的物权法草案，将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。

　　我不清楚的是依照现在的规定，我到底还能不能买在老家的宅基地？或者说如果有一天我有钱了想在农村买块地，盖个别墅啥的，法律允许么？

　　还有，“为了公共利益的需要”可以拆我的房，那“公共利益”到底是什么呢？

　　物权是什么？指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。(引自《物权法》草案第一编第一章第二条)

　　我的一位同事给《物权法》的作用下了一个定义：这部法就是明晰“什么是我的，什么是你的”的一部法律，我想他说得太点题了。

　　在我写完这篇文章的48小时，在距广州2000多公里外的北京，2943名全国人大代表将会行使他们庄严的权力，在表决器上投下自己神圣的一票，他们将决定着《物权法》能否从草案变成法律，一部关系到13亿中国人命运的法律也许就要诞生了。

　　当我们的后人纪录这段历史时，一定不会错过下面这个片断：

　　2007年3月8日，中华人民共和国全国人大十届五次会议第二次全体会议上，王兆国副委员长受吴邦国委员长的委托，向全体代表作关于《物权法》草案说明时，对全世界掷地有声地宣布：

　　“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”