房地产商公关规划局长 三任局长落马揭开腐败链

　　雷成

　　3月20日，昆明市规划局原局长曾华受贿案在昆明开庭。公诉机关指控曾华利用职务之便，先后接受了17家单位的贿赂，非法收受钱物200多万元。在这17家单位中，有15家是昆明的房地产商。手握房地产规划审批重权仅两年，曾华就步前两任的后尘，在地产商频频“进贡”下把持不住而应声倒地。

　　前任胡星，官至云南省交通厅副厅长后，仍被检察机关查出与昆明市某楼盘违规开发有关，仓惶出逃。胡星的前任李德昭，在任期间受贿337万元，退休数月后案发，只能在监狱中度过余生；

　　前后三任规划局长为何都被地产商“公关”落马？

房地产业界人士透露说，容积率、建筑密度和绿化率，这三个决定房地产项目赢利与否、赢利多少的指标就掌握在规划局手中。容积率高一点点，规划红线退一点点，一般人根本觉察不出来，对房地产商来说却可能是数千万的利润。

　　据本地媒体报道，昆明某地产商曾以296万元／亩的价格拍得一块土地，而当时那里的土地均价仅50~60万元／亩。如果在规划时不提高容积率，很有可能血本无归。于是，该地产商在向曾华“示好”后，如愿以偿地把容积率提高了一些。

　　所谓“容积率”，就是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑面积越大，房地产利润越多，因此，提高容积率、实现可售面积最大化，是地产开发商孜孜追求的目标。一位房地产公司部门经理说：“对商业开发来说，容积率就是面积，面积就是钱。”

　　云南田野咨询机构数据中心经理张帆举例说，以一块占地1万平方米的土地来计算，假使容积率是3，意味着可建3万平方米，容积率提高到3.5，则可建3.5万平方米。如果以3000元／平方米的价格出售，可以多得1500万元。“用来‘打点’的几万元与之相比实在是不算什么。而且，1万平方米的土地是非常小的楼盘。”张帆说。

　　张帆从事房地产咨询多年，他介绍说，在房地产业界内，盛行两种“偷”容积率的办法。一种是将房屋的层高建成5米多，中间加建一层，这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”的楼报批时只按底面积算，而售房时则加上加建的那一层。这是从技术层面上钻法律的空子。

　　另一种“偷”容积率的办法就是通过不正当交易来修改规划条件。

　　2006年1月，昆明市正式发布的城市规划标准规定，二环以内新建住宅容积率不能超过3.5，二环以外不得超过3。但实际上，二环内不超过这个上限的楼盘极少。涉嫌胡星案、违规开发的楼盘“金碧阳光”，不仅强行改变原来规划的“城市绿地”用途，规划公示上标明的容积率更是高达4.2。另一位于昆明市中心步行街旁的楼盘还在打地基，张帆说，其规划容积率至少在6至7之间。

　　容积率的提高对购房者来说，意味着居住舒适度大打折扣。云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研分析说，“地就这么大，建筑面积加大了，楼层得加高，绿化率降低，绿化景观减少。楼层加高后，住户也多了，电梯拥挤了。采光率也下降了，可能本来日照时间有5小时的，现在前面那栋楼加高了两层，只剩3小时了。总的来说，消费者利益肯定是受到损害。”

　　而在张帆看来，在购房者中存在着盲目消费趋势，多数人不会对上述因素多加考虑。

　　近年来昆明

房价的畸形走高也是曾华及他的两个前任遭群众指责的原因。“理论上说，容积率与房价是成反比的。容积率上去了，居住环境不好，会影响房价。就单个项目而言，楼层加高可以降低土地成本，降价的空间也加大。但现实是，容积率上升对房价提高没起什么抑制作用。”周大研说。

　　张帆认为，小高层、高层楼盘公摊面积大，电梯费、物管费增多，购房者实际可用面积减少，其实购房成本是升高了。虽然土地成本降了，但是建筑安装成本是随着楼层升高而增加的，所以，地产开发商绝不会将自己的利润摊薄。

　　虽然对于容积率与房价是否直接相关尚有争议，但一个事实是，官员们的“胃口”随着房价攀高而越来越好，一些开发商也敢于花“天价”拍下土地。

　　周大研说，最大的问题是法规不够严密，规划部门权力大，操作弹性大。出台的政策又不能够严格执行，“我感觉现在政府在一些房地产项目的监管上有点虎头蛇尾。”

　　如何才能抑制住这条“房地产腐败链”？周大研建议建立起监督跟踪问效机制，在一块土地拍卖前、房地产项目建设前和竣工后进行公示，将土地用途、容积率、绿化率等指标公之于众。

　　今年2月2日新上任的昆明市规划局局长周峰越提出，要实行“阳光政策”，将审批权和经办权分开，把审批中的自由裁量权透明公开。“阳光”能否射进房地产腐败的死角，饱受房价虚高之苦的昆明在期待。本报昆明3月22日电