搬到国外的财产可能重新搬回国内

　　“股权”可设“质权”

　　何先生问：知识产权可以作为质押用来贷款么？

　　刘春泉答：知识产权、股权、基金、应收账款可以质押，中小企业又添融资途径。

　　与过去的担保法规定相比，这次物权法增加了“可以转让的基金份额”、“股权”，“应收账款”等作为设定质权的标的。这对广大中小企业来说是一个很大的利好消息，因为目前国内中小企业尤其是民营企业普遍存在融资困难现象，银行贷款一般都要求房产等财产抵押。除了高速公路等项目融资中收费权（相当于应收账款）事实上已设定质权外，这次新增的“应收账款”等过去都不能设定质权。过去允许股票、股份设定质押，这次增加了“股权”，换句话说，对于有限公司老板来说，股权也有可能设定质权，用于融资，这对于中小企业来说，有利于盘活现有资产，扩大融资渠道，增加现金流，对于增大中小企业小额贷款等融资行为，必将起到相当大的促进作用。

　　抵押房产银行可出租

　　赵女士问：银行能否拿抵押的房子出租？

　　刘春泉答：银行可以拿已抵押的房子出租，对于银行盘活财产有很大裨益。

　　过去由于“买卖不破租赁”原则，银行对于有出租的房产，不敢接受作为抵押，对于抵押的房产，也不敢出租，否则就会面临无法处置实现抵押权的难题。按照物权法第191条，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　这就是说抵押登记后，银行或开发商对抵押房产可以出租，需要拍卖处置时，租赁合同不影响拍卖或者其他方式实现债权。这样，银行不必顾虑拿到手的房子不能出租———空管不说还要交物业管理费，这对银行盘活资产有很大裨益。

　　当你遇上“一房两卖”

　　郑先生问：物权法特别涉及到房地产等不动产交易的合同，可能会加大企业的法律风险，企业该如何加强合同管理管理？

　　刘春泉答：物权效力与合同效力分开，企业应加强合同管理。

　　物权登记的公示公信效力是物权法的一个基本原则，但是我国现在的司法实践对于这一类的案件却存在混乱甚至一些错误的做法，甚至有人将“隐名代理”这样的英美法系的概念用到不动产案件中。

　　在过去的司法实践中，不动产的买卖合同效力与不动产的所有权确立往往被混为一谈，比如，“一房两卖”的情况下，总有一份合同不能履行，过去司法实践往往确认不能履行的合同无效。但根据物权法第15条，物权变动合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。换句话说，如果今后再发生开发商“一房两卖”，假设购房人因为别人在先已经登记不能获得房屋，还是可以依照买卖合同向开发商追究法律责任。

　　对于企业来说，应该加强企业诚信以及合同管理，特别是涉及到房地产等不动产交易的合同，否则，可能会加大企业的法律风险。

　　当你的征收补偿被占

　　严先生问：遇到房屋征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为怎么办？

　　张劼答：按照新法，单位和个人不得拖欠征收补偿费。“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。

　　关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，物权法规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

　　当你的业主利益被侵害

　　凌小姐问：业主委员会的决定侵害自己利益时怎么办？

　　张劼答：受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物权法明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”