物权法：与你我生活息息相关

　　制定一部法律，创纪录地经过13年“长跑”，历经8次审议，被誉为“民主立法科学立法典范”，前日正式颁布的《中华人民共和国物权法》，毫无疑问，是2007年的这个春天最令人瞩目的焦点。英国《经济学家》毫不讳言：中国此次制定物权法是经济改革和法治的“一次具有伟大象征意义的胜利”。

　　此法所称之物，包括不动产和动产；物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。全文约22000字的物权法，就是这样一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，呵护民生，维护市场经济秩序，关系人民群众切身利益的民事基本法律。

　　采光权、拾金有偿、小区车位优先……一个个与百姓生活息息相关的约定，随着物权法在10月1日起的实施，将逐渐成为中国老百姓日后定纷止争的基本准则。

　　住宅用地使用权：

　　期满自动续期

　　“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

　　随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋。将于2007年10月1日起施行的物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

　　我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。

　　据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，上世纪70年代末开始的改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，很快就要到期，尤其是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。此次，物权法关于70年后自动续期的规定，无疑给老百姓吃了一颗“定心丸”。

　　选聘物业：

　　业主决定

　　短短十几年，物业服务机构从无到有，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业之间的纠纷也逐渐多了起来。对此，物权法此次作出规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

　　小区车位：

　　优先业主

　　随着住房制度改革，现代化社区大量出现，因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

　　物权法此次规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的

开发商将车位、车库高价出售给小区外的人；不少小区没有车位、车库，或者车位、车库严重不足，占用共有道路或者其他场地作为车位等问题。

　　对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，

北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。“如果有车的业主无偿占据小区的公共道路，就损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能平衡。”

　　居民“阳光权”：

　　明确保护

　　物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

　　近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人为求便利私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。

　　物权法此次确定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

　　农民土地使用权：

　　坚决保障

　　在农村实行土地承包经营制度是我国将长期坚持的一项基本制度。此次物权法明确：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”

　　在物权法草案征求意见时，不少农民提出承包期届满后该怎么办。物权法对此规定：土地承包期届满，“由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”。“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”

　　对于土地承包权的转让问题，物权法规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”

　　公私财产：

　　平等保护

　　“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”物权法还进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

　　“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。“如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”

　　“失去了平等保护，就失去了共同发展。”中国人民大学法学院教授王利明说，“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定，真正体现了社会主义的特色。”

　　国有财产：

　　强化保护

　　针对国有财产流失，此次物权法在坚持平等保护原则的基础上，强化了对国有财产的保护。

　　物权法首先明确了国有财产的归属：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”物权法明确国有财产包括：属于国家所有的自然资源，属于国家所有的基础设施，国家机关和国家举办的事业单位的财产等；并规定国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

　　物权法强调“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”；规定：“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”

　　物权法还对监管不利造成国有财产流失的机构和工作人员设置了“高压线”。物权法规定：滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

　　未禁抵押财产：

　　均可抵押

　　提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案曾经规定：可以抵押的财产包括“法律、行政法规规定可以抵押的其他财产”；不得抵押的财产包括“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。

　　在审议中，有些代表提出，对有些财产，法律、行政法规既没有规定不得抵押，又没有规定可以抵押。遇到这种情况怎么办，法律应予明确。

　　最终，物权法修改了草案，规定法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。此外，还规定了不得抵押的财产范围：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、

医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　集体合法权益：

　　不可侵害

　　为了加强对集体财产的保护，物权法明确规定：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

　　物权法所指的“集体所有的不动产和动产”包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。

　　物权法规定，集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

　　补偿费：

　　严禁拖欠

　　征收集体所有土地和城乡居民房屋，关系广大人民群众的切身利益。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，此次物权法明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。

　　实行最严格的土地管理制度，切实保护基本农田，是我国面临的一项紧迫而又艰巨的任务。“十一五”规划纲要确定，到2010年我国耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。有鉴于此，物权法明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”

　　(综合新华社消息)