业内专家细读物权法焦点条款

　　城市视点

　　在十届全国人大五次会议上高票通过的《物权法》昨日全文公布。几个备受关注的房地产相关问题被纳入该法规范之内。那么，广大业主和准业主以后是否能够免除诸多烦恼？《物权法》能否为“无痛置业”撑开保护伞？之前小区的诸多物业纠纷能否迎刃而解？记者就此采访了广州的业内专家。

　　关键词一

　　小区车位

　　【相关条款】

　　第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　【解读】

　　道路绿地业主共有

　　地下车库约定权属

　　广东省律师协会房地产法律委员会委员、广东卓信律师事务所律师潘谦认为，该条款有利于理顺财产关系、定纷止争、减少产权争议，更好地维护业主的合法权益。

　　广州物业管理研究会副会长、广州大学经管学院工程管理系副教授陈德豪指出，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

　　广州嘉仕花园业委会主任张智革表示，“新的物权法明晰了类似公共道路、绿地、车库等部分的产权，这是一个很大的进步。以后业主想把公共利益拿回来，就有法可依了。至于小区里地下停车位的归属问题，以前业主和开发商都认为是属于自己的，而现在根据物权法的规定，双方可以进行约定，减少了纠纷。”

　　【期盼】

　　服务会所权属也应确定

　　陈德豪表示：“由于条款中没有明确车位、车库的归属“约定不明的由全体业主共有”，在《物权法》实施之前的这几个月间，很有可能出现不少开发商急忙对车位和车库作出明确约定的情况。而在目前房地产行业还没有充分竞争的条件下，发展商肯定会在购房合同中将车位、车库的产权约定为自己所有。“小业主不可能有选择权，只能通过租或买的方式来满足需要”。

　　而潘谦则认为，这些条款未对提供健身、娱乐、休闲、餐饮等服务的会所的权属作规定，为纠纷的难以解决埋下伏笔。

　　关键词二

　　业主投票权

　　【相关条款】

　　第七十六条　决定前款第五项和第六项规定的事项(筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施)，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　【解读】

　　“面积＋人数”标准

　　避免一票独大

　　《物权法》明确提出，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　“同目前实施的《物业管理条例》不同，《物权法》在确定投票权时采取了更加公平的原则，采用面积和人数双重标准来决定投票权，避免了大业主‘一票独大’。”陈德豪表示，现行的《物业管理条例》仅仅是通过业主拥有的建筑面积、住宅套数来确定投票权。《物权法》的规定显然更利于小业主维护权益。

　　【期盼】

　　解决业委会诉讼主体问题

　　陈德豪认为，以面积和人数双重标准来决定投票权，统计办法更为复杂，会使得实际操作中，业主对事务进行协商时，协商成本更高。

　　此外，业主委员会的诉讼主体问题在《物权法》中仍然没有获得解决。未规定业主大会和业主委员会独立的诉权。第八十三条规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　潘谦律师指出，条款中只规定了业主个人可对侵害其合法权益的行为进行起诉，而未规定业主大会和业主委员会在上述情况下有权代表业主对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　“业主大会和业主委员会代表业主提起诉讼、申请仲裁缺乏法律依据，而以业主个人名义起诉势单力薄，成本过高。这种规定将使得业主们对于侵害业主共同权益的行为无法及时通过法律途径解决，业主们的维权之路依然艰难。”潘谦律师说。

　　关键词三

　　住宅建设用地使用权

　　【相关条款】

　　第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　【解读】

　　“自动”续期是百姓福音

　　我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限为：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。对于拥有自己住宅产权的小业主而言，“70年后我们的房子怎么办？”是一个令人关注的问题。

　　“建设用地使用权如何续期、续期时是否需要支付费用和费用的高低、收回时有无补偿及补偿多少，这些问题影响着中国房地产市场的未来走向。”潘谦律师说。《物权法》中明确规定住宅建设用地使用权期满后自动续期，对于住宅开发商和老百姓而言都是一个福音。

　　【期盼】

　　续期费用应早日明确

　　“建设用地使用权如何续期、续期时是否需要支付费用和费用的高低、收回时有无补偿及补偿多少”这些问题《物权法》中都没有明确规定，给房地产开发商与业主在申请土地使用权续期的实际操作上带来了困难。

　　但陈德豪认为，由于土地使用权续期的实例要到几十年以后才会出现，目前就制定补偿标准等细则显然不太现实。

　　关键词四

　　采光权

　　【相关条款】

　　第八十九条　建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　【解读】

　　争取“阳光”有法可依

　　搬入楼盘后不久，发现自己家门口的空地又开始要建高楼、邻居家违章搭建了临时杂物间让自家窗子变“黑窗”、小区开发商违反规划压缩了楼间距……日常生活中，小业主们的通风采光权被侵害的例子并不鲜见，由于采光权引发的纠纷也时有发生。

　　陈德豪表示，以前没有明确过的采光权问题今次出现在《物权法》中，今后，若开发商在已经竣工的楼盘前，又加盖一些高层建筑物，或是政府主管部门在家门口建高架桥，小业主都将有法可依，维护自己的合法权益。

　　本报记者　张睿　实习生　彭伟瑜