郭树清：探索三方共赢住房融资模式

　　FN记者 王晓欣 刘敏

　　两会采访，听说中国建设银行董事长郭树清带来了一个组建专业住房按揭银行，改进政策，创新金融，建立和完善中低收入居民住房保障体系的有关住房政策提案，记者为此专访了他。

　　记者：听说你的提案有组建专门的住房按揭银行的建议？

　　郭树清：是有这个建议。我建议组建专门的住房按揭银行，探索政府、银行和个人三方共赢的住房融资新模式。建议优先让有一定业务基础的商业银行进行试点，面向中低收入家庭设计多种低息或贴息及组合产品，开展住房储蓄与公积金、财政贴息和商业信贷产品的组合创新，探索政府、银行和个人三方共赢的住房融资新模式。

　　这方面我们应借鉴国际先进经验，鼓励

商业银行与有关方面合作组建专业的住房按揭保险公司，作为分担和转移中低收入家庭住房融资风险的载体。设计和开发适合中国普通百姓特点的住房抵押贷款保险产品，不仅是针对中低收入家庭进行的住房金融创新，也是找准切入点进行银行综合化经营的有益尝试。

　　记者：你的提案提出“改进政策，创新金融，建立和完善中低收入居民住房保障体系”，商业银行在这方面应有哪些作为？

　　郭树清：我认为，商业银行应心怀社会责任来介入面向中低收入居民的基本保障住房领域，积极参与和拓展中低收入家庭住房融资市场。例如，对商业银行中低收入家庭住房贷款利息收入减免营业税和所得税。

　　我想，应鼓励商业银行加快住房金融工具和品种创新。设计专门针对中低收入家庭的住房融资产品，充分利用政府政策导向、社会公众关切和规模市场效益等有利条件，降低准入门槛，以较低的融资成本和丰富的融资功能满足中低收入家庭购房融资需求。

　　建议商业银行把进城农民逐步纳入住房金融的服务对象体系。对于已进城达到一定时间、获得较稳定工作、有一定收入积累的进城人员，区分情况提供合适的住房金融产品。

　　记者：你的提案题目叫《改进政策，创新金融，建立和完善中低收入居民住房保障体系》。你认为，目前我国住房保障体系主要存在哪些问题？与之相应的我国的住房金融体系主要存在什么问题？

　　郭树清：住房是基本民生，住房也是恒久的支柱产业，在现代经济中始终处于举足轻重的地位。住房与政府的四项基本职能之关系密切，在所有经济部门和产业中都是独一无二的。

　　20多年来，通过改革和政策举措，我国住房建设和房地产经济持续高速发展，同时，我国住房金融业务持续快速发展。2006年底商业性个人住房贷款余额超过22500多亿元，公积金个人住房贷款余额超过3600亿元。

　　但目前存在的问题不少。有四个方面：一是住房保障体系不健全，相当大比例的中低收入居民住房状况没有明显改善。二是住房市场发育不够，特别是租赁市场和二手房交易市场不发达，住房供给结构不合理，政府廉租房、经济适用房及中小户型、中低价位普通商品房比重偏低。三是政府对中低收入群体的住房优惠和补贴，相当大比例没有落实到这些居民的头上，存在着较为严重的公共资源流失。四是房价收入比过高，目前平均的城镇家庭房价收入比按70平方米计算为7倍左右，一些城市的“房价收入比”已达十几倍甚至几十倍。

　　我国的住房金融体系目前主要存在的问题，一是住房融资渠道过窄，金融工具和金融品种单一，缺乏完善的住房抵押贷款风险分担和转移机制；二是政策性住房金融体系很不健全，住房公积金制度对中低收入家庭的保障作用没有完全体现；三是住房金融市场发育程度较低，中介机构发展滞后，住房抵押贷款二级市场尚处于摸索阶段；四是低收入家庭住房融资十分困难。中等以下收入的居民中只有不足5%的家庭有可能获得住房商业贷款。

　　记者：你说健全住房金融体系，能使绝大多数社会群体享受国家住房金融政策的有效覆盖，对此你有哪些建议？

　　郭树清：一个健全的住房金融体系，就能够有效覆盖绝大多数社会群体。我认为我们的目标应该是建立商业性住房融资为主、政策性融资为辅的住房融资模式和运作机制，核心总是形成住房抵押贷款风险分担和转移机制。要完善住房公积金融资功能定位，适当限定住房公积金低息贷款的融资对象和融资比例，使之集中扶助中低收入居民，对中高收入居民采取公积金贷款与银行商业住房贷款进行组合，对高收入居民则作为银行商业贷款的补充。应当改进单一低息利率政策，针对不同收入群体和不同户型面积等实行差别利率政策。

　　我国现在采取通过市场和政府有机结合的办法来解决好中低收入居民的住房问题，我认为这个住房制度改革的基本方向是完全正确的，必须坚持。

　　我认为，绝大部分居民的住房需求应当通过市场供应来满足。其中，高收入和中等偏高收入家庭，占人口的40%左右，应当完全按照商业规则筹资和消费；中等收入和中等偏低收入，合计占人口40%左右，则需要有一定的政策支持或扶助，例如抵押贷款一定比例的保险，短期担保，批发融资优惠、市场准入优先等等。有条件的地方还可以出台一些特殊的财税优惠政策，通过给予贷款贴息、房产税费减免、二手住房交易税费减免、住房消费和住房抵押贷款利息抵扣个人所得税等形式，降低消费者的实际购房成本和住房消费支出。

　　建议积极培育规范的住房租赁市场。租赁市场的发展对于稳定房价、尽快改变中低收入居民的居住状况具有非常重要的意义。在起步阶段，为了使出租房屋者主动自觉地登记报告出租情况，应明确给予较大的税收优惠，或者规定在一定时期内暂缓将住房出租收入计入所得税税基。但是物业税应适当开征，以刺激业主出租房屋。