物业税想法变现实有点难

　　“空转”试点一年——

　　★《中国经济周刊》记者 渐鸿

　　“我是先买一个小户型做一个过渡，等经济实力强些的时候再换一个面积大些的，还是一步到位买一个大户型呢？”这几天计划购房的李先生很犹豫。犹豫的原因，是他最近听说，住房超过一定的面积，国家将对房屋的持有者征税。

　　与李先生的犹豫相比，钟女士遇到的则是烦恼。她名下有两套房产，一套自住，一套出租。“如果开征保有税，就意味着房屋的投资回报率降低了。提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，就只能降低自己的投资回报。”

　　日前，记者从相关渠道了解到，有关部门已经向高层建议，加快推进物业税改革试点工作，从今年起，在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点，适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时，为避免政策调整引起大的变动，起步阶段征税门槛可以定得高一点，税率定得低一点。

　　种种迹象显示，一直停留在“想法”阶段的物业税征收似乎有望在今年破题。李先生的犹豫和钟女士的烦恼，都是因为物业税的开征渐行渐近。但破题的关键，不仅在于技术层面的解决，还在于一些地方利益的阻碍能否破除。

　　“个人利益难以打破”成为搁浅主因

　　2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税一词进入百姓视线。但随后围绕对物业税的质疑和讨论，物业税的征收一直停留在“想法”阶段，难以实施。

　　自2006年初开始，北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段。所谓“空转”是指没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样，财税部门、房管部门以及土地管理部门等单位共同参与，要统计物业数量，做测算、评估，作报表，做税收统计等。作为“空转”试点城市，虽然前期已经做了大量调研和试点工作，但是由于物业税开征争议比较大，所牵涉的工作和部门比较多，物业税的推行有相当大的难度。

　　以北京为例，北京虽然较早开始物业税“空转”试点，但是由于开征物业税有大量的工作，比如首先要解决的是房地产的乱收费问题，取消相关收费，牵涉的部门也很多，诸多协调工作尚需假以时日。

　　“一是技术层面上的难度，二是个人利益难以打破。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在接受《中国经济周刊》采访时，这样总结物业税一直难以实施的原因。

　　在他看来，物业税应该是按照价值来征收，“这是比较科学的方法，国外一直是这样的，但在国内，价值怎么来确定有一定的难度。按价值来征收比按面积、按等级征收要科学，但也更复杂，操作的难度也就更大一些。另外，征收物业税对一些人的利益触动比较大，那些有权势住大房子的人对物业税的抵触也造成了一定的阻碍。”

　　中国城市经济学会副会长刘维新也有同样的感触：“现如今，对于开征物业税是‘两头热，中间冷’，即中央态度积极、民众热烈拥护，而一些地方政府‘极力反对’。一些地方政府官员，出于个人利益的考虑，根本就不想推进。”

　　另外，目前我国最大的不动产评估主管机构主要包括建设部、国土资源部、国资委等三大政府部门。由于没有统一的规章可循，使得三大部门对同一个不动产进行评估时，会得出三个不同的结果，根据哪个结果纳税便成为难题。没有统一的评估标准也制约了物业税的推进。

　　从“空转”到“实转”难点多

　　去年年底，建设部副部长刘志峰首次向媒体透露，“建设部正与国税总局、财政部等部门一起，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。

　　随后在今年1月底的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘表示，将通过有区别的税收政策引导住宅“合理消费”，防止“贪大求阔”现象出现。建设部将“配合做好物业税等试点工作”。

　　1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。

　　一时间，物业税再次成为房地产行业关注的焦点。2007年，物业税能否真正启征呢？

　　“就我目前的了解，税务部门、财政部门对征收物业税做了大量的工作，如税务部门做了一些方案，进行了一些试点以及相关人员培训。从某种意义上说，开征物业税的条件已经基本成熟。毕竟已做了长时间的准备。”柴强秘书长对《中国经济周刊》说。

　　不过他也承认，住房普查于1985年搞过一次，以后就没有搞了，全社会有多少房产，房产的权属，一个家庭拥有的数量，都还不很清楚。这就对给征收物业税带来了一定的困难。

　　“但如果依靠房地产管理部门和房地产估价队伍，这个困难可以较好地得到解决。目前我国房地产估价队伍建设有很大进展，从1993年开始实施房地产估价师执业资格制度，至目前已有3.5万人取得房地产估价师执业资格，近3万人注册执业，从业人员超过25万人，估价机构4000多家。”柴强说。

　　日前，记者从相关渠道了解到，有关部门已经向高层建议，加快推进物业税改革试点工作，从今年起，在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点，适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时，为避免政策调整引起大的变动，起步阶段征税门槛可以定得高一点，税率定得低一点。

　　“同时，为平衡税负，在非物业税试点地区，取消对个人拥有的非经营性房产免征房产税的政策。以完善有区别的住房税收政策，加大引导合理住房消费力度。”相关部门一位内部人士透露。

　　怎么征收？按面积还是按价值？

　　虽然坊间流传物业税征收范围可能为120平方米以上房产，但这一说法并没有得到有关官方人士的证实。财政部有关人士曾向媒体透露，税基、税率、税赋的调整，以及具体征管模式的运作，都需要相当长的时间进行磨合。

　　记者了解到，在日本，政府制定了相当完善的税收调节政策，在住房持有环节征收不动产税，以调节住房占有的优劣和大小，物业税每年征收，税基按评估值的80%计征，税率为1%。

　　在去年建设部做的有关住房、住房制度改革和房地产市场专题调研中，曾专门做了“合理引导住宅建设和消费课题报告”，建议加快研究制定引导合理消费的经济政策，通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励购买小套型、功能良好的经济适用住宅。远期在持有环节也进行相应的调节(增设物业税)，使消费自觉趋于合理，并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”条件的，免征收物业税。

　　尽管目前开征物业税的条件看来已经基本成熟，但其仍然正处于设计的过程之中，具体如何征收，尚需进一步研究。

　　“从理论上讲，不外乎三种方式：一种是规定每个家庭免多少面积，超出的部分才征税；另一种是按照一个人头免多少面积，超出的部分才征税；第三种是按照大户型来征税，超过一定面积的户型才征税。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强对《中国经济周刊》表示。

　　在柴强看来，出台物业税，就是把过去按照面积、等级来征税，改为按照价值来征税，例如，一个人如果拥有3套小面积住宅，那么税务部门将会根据他累加的房产价值作为计税额，而不管其是否面积大小。这就避免了一些人购买多套小户型，一样可以逃税的弊端。

　　其实，早在两年前，由国务院发展研究中心主要负责撰写的《中国房地产税收政策研究》，也认为房地产保有税要按评估值征税，使多占财产的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。同时，随着房地产价值的上下浮动，评估值也会相应调整，这也体现了横向公平的原则。

　　“最大的难题还在于，这么多年，我国税收的收入功能突出一些，而作为经济杠杆的调节作用不明显，房地产方面的许多税就是这样，比如土地增值税，以前就是采取按照营业额预征的做法，作用没有得到很好的发挥，变相成为了一种营业税。”柴强秘书长对《中国经济周刊》说。

　　资料

　　海外如何征收物业税

　　物业税本质上是对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰等；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同，但在很多国家都是比较成熟的地方主体税种。

　　大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税；不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量。

　　总的来看，物业税的设计存在以下特点：

　　从税基看，分为对全部财产征税(净财产税)和对特定财产征税(土地税、房屋税)两种情况。如丹麦对土地评估值课征土地税，对建筑评估值课征劳务税，对超过免征额以上的财富课征净财富税；俄罗斯则只对财产总价值课征财产税。

　　从计税依据看，大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据，如美国、丹麦、埃及、百慕大等；也有国家以资本净值或重置费用为计税依据的，如斯里兰卡的净财产税，韩国对建筑物开征的财产税以重置费用为依据；少数国家还以房地产面积为计税依据，如波兰、捷克、以色列等。-)

　　观点

　　物业税，今年能征吗

　　主持人：

　　《中国经济周刊》记者 渐鸿

　　嘉宾：

　　柴强

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长

　　杨崇春

　　中国税务学会会长

　　董藩

　　北京师范大学房地产研究中心主任

　　《中国经济周刊》：目前物业税开征是不是“万事俱备”，各方面条件都已经成熟？

　　柴强：当前房地产税收体制不合理。涉及房地产的税费比较繁杂，费多税少，主要问题是，房地产流通、保有环节税负不均衡，房地产的税费集中在流通交易环节，保有环节成本低，不利于发挥税收对市场的调控作用。所以，开征物业税是势在必行的。

　　物业税是一个良税，我非常赞成开征物业税。有关部门应当加大正面的宣传，不要给老百姓造成“又要征税”的误解，更不能望文生义，曲解国家的政策取向。尽管目前开征物业税的条件已经基本成熟，但其仍然正处于设计的过程之中，具体如何征收，尚需进一步研究。

　　杨崇春：一部分人认为已具备开征物业税条件：首先中央文件已明确要开征物业税；其次社会居民积累私人资产的能力不断增强(即有开征的物质基础)；三是税务部门有多年的管理房地产税的经验；四是有利于调控房地产市场等。也有一部分人认为目前尚不具备开征条件：一是土地制度滞后；二是房产登记制度、评估制度未健全；三是征管难度大，包括土地等级的划分、减免规定、自用与经营以及城市与农村的区分、房地产税费的关系等。这些一时难以解决。

　　为此，诸多问题未弄清前，开征物业税要慎重，应分步实施，可先全面恢复征收房地产税；加快费改税步伐；待条件具备时再开征统一规范的物业税。

　　董藩：以物业税为代表的保有环节税种的出台是历史的必然，尽管物业税的征收涉及很多争议、也很难操作。建设部的表态意味着该项决策已经纳入了议事日程，其对房地产市场的影响将是比较明显的。当然，在税种未出台前，这种影响主要表现为对预期的干预；出台以后的影响，则取决于实际税收压力的大小。我认为，“十一五”期间物业税会出台。

　　《中国经济周刊》：物业税开征能否抑制

　　柴强：开征物业税，实际上是增加了持有房地产的成本或者说增加了房地产使用成本，会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机需求，从而会使房地产需求减少，导致房地产价格下降。对于收益性房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。

　　董藩：如果购买小户型，不征税，甚至可能有补贴，买大户型的话，要征税，户型越大，征税的比重越高，这样每个消费者除了要考虑一次性的购买成本外，还不得不考虑终生的持有成本，就会回到相对理性的决策上来。