三大难题考验政府调控

　　张艳红

　　监管的模糊为不法商家提供了投机的空间。如果内部认购、抽签摇号等“企业的营销手法”还在制造供应不足的恐慌，还在推高广州房价时，有关部门对房地产市场的整顿，仍然需要理清这个模糊

　　调控难点一：

　　限价房购买对象的界定

　　由于限价房带有明显政府保障型住房的特点，因此，业内专家大多认为在销售对象方面，应该跟新社区、经济适用房、廉租房一样，设置一定的准入标准，从而避免买家的疯抢以及投机者的涉足。

　　有消息显示，从3月1日起，成都市首批推出的6795套限价商品住房，将正式接受市民的购买申请。按成都市有关规定，申请购买限价商品住房的家庭应符合以下两个条件：有该市五城区(含高新区)正式户口；无自有产权住房或现有住房人均建筑面积不超过16平方米。同时，符合条件的家庭限购一套限价商品住房，购买后不得再次申请。

　　如果符合条件的申购者总数小于总房源数，符合条件申购者即为获准选房资格者；如果符合条件的申购者总数超过总房源数，成都市房委办将于4月14日组织摇号产生入选的申购者，并于4月15日公布获准选房资格名单。

　　在限价房的销售上，成都显然走在了前头。事实上，早在去年，广州市推出限价地开始，业界对其销售对象的关注就没停止过，并且展开了激烈的讨论。在科学城两宗“三限双竞”地块的出让公告中，便已经明确标明限购买对象，户籍人口便是其中条件之一。

　　但是，鉴于社会对此问题的过热关注，导致广州市有关部门在规则制定上显得格外谨慎。去年国土房管部门的一次媒体见面会上，有关参与限

房价地块出让规则设计的官员，对未来销售对象的界定方面，难免透露出几分茫然。该官员表示，政策正在制定当中，但具体操作细节会在限价房销售之前向全社会公布。

　　在去年，这个问题还能够被拖延到来年；然而新年已至，来自几大开发商的消息显示，限房价地块的施工进展顺利，有望于年底推向市场。在这个众人垂涎的香饽饽出笼之前，游戏规则的制定者已经无法再回避这个话题。

　　调控难点二：

　　取得预售许可后认筹行为

　　在“九部委‘十五条’里，明确提出，要对

房地产市场秩序进行整顿，打击哄抬房价、囤积房源等违规行为。但是什么是“哄抬房价、囤积房源”，一直缺乏清晰的标准。

　　目前，行业内普遍认为“内部认购”是制造供不应求氛围，是发展商抬高价格的主要方式。认筹是从香港引进的营销手段，在房价上升、市场需求旺盛时期，通过接受登记储客，制造买家抢购的局面，迫使购房者在紧张中盲目下定。在广州，一度有不少中介通过内部员工假认筹的方式，制造“供不应求”假象，从而抬升房价。

　　广州市房管部门对预售前进行内部认购的行为进行大力整顿，并使该行为得到一定程度的遏制。但是，在已经取得预售许可之后的销售行为，该部门表示无法制止。

　　之前，曾经有各地房管部门规定在取得预售证3日或者10日内需公开销售，否则将受到处罚。对此，大多数开发商和业内人士颇有微词。而祈福集团董事长在“两会”前夕，便直接指出该项规定有违市场规律。

　　该部门有关官员如此表示了自己的无奈：“在其取得销售许可之后，其具体的销售形式属于企业自身经营行为，只要不违反国家和地方法规，那么执行部门不该过多地予以干涉”。

　　事实上，正是基于执法部门在此种情形下的尴尬地位，导致有预售许可后是否能够进行登记认筹还很模糊。

　　但是，监管的模糊为不法商家提供了投机的空间。如果内部认购、抽签摇号等“企业的营销手法”还在制造供应不足的恐慌，还在推高广州房价时，有关部门对房地产市场的整顿，仍然需要理清这个模糊。

　　调控难点三：

　　地价与房价：鱼和熊掌能否兼得？

　　2006年的广州土地一级市场，开发巨头们逢地必争的场面已经不止一次让人触目惊心。当天价“地王”的纪录频频被刷新之时，各界相继把房价上涨的矛头指向土地成本的增加。

　　事实上，当某些利益团体急于为房价的上涨寻找理由之际，地价作为房地产开发过程中最主要的成本，首当其冲地成为被拷问的焦点。因此，一边是财政收入的重要来源，一边是房价飙升的巨大压力，在地价与房价之间，政府已然面临两难选择。

　　不少开发商表示，政府应该在土地收益上让利于房价。在土地出让方式上，不一定要价高者得，可以探索其他更为合理的出让方式，同时兼顾地价和房价的合理性。

　　亚运会前夕，广州的城建投入还将扩大，另外有关规定还明确提出，新社区、廉租房的建设经费将从土地出让收益中支出。这都为广州的土地出让提出考验。地价让利于房价，势必造成对其他城建项目的冲击；然而房价让利于地价，则已经是无论哪个阶层都不愿意看到的事实。

　　尽管今年广州市土地开发中心的年度供地表尚未出台，但是有数据显示，2007年，“双限双竞”型

商品房住宅用地156公顷，建筑面积482万平方米，其他商品住宅用地214公顷，建筑面积556万平方米。

　　值得关注的是，如果“双限双竞”地块按照综合打分的方式进行出让的话，政府无疑将在地价收益上作出牺牲；至于其他商品房地块的出让中，是否还会让度地价，这将有待于具体出台政策。

　　广州市土地开发中心顾问、合富辉煌研究部的黎庆文先生对此表示，应该把土地和商品房分开来看。土地属于公共资源，而且通过公开公平的市场进行拍卖，无论价格拍到多高，都是商家自行决定的投资行为。而且较高的地价，正是体现了土地这一公共资源本身的价值。相反，当土地像过去一样低价转让，无异于一种公共资源的浪费。

　　至于普通居民的住房问题，黎先生阐述了两种情形，一是如果完全的市场化，那么一部分人买不起房子是必然的；相反，如果不完全市场化，那么这部分人的住房问题应该由政府的福利房解决，这如同香港、新加坡一样。