真实的物业税

　　正在推进的物业税改革将带来税负增加，“物业税出台后房价会大幅下降”只是幻象

　　□ 本刊记者 王长勇/文

　　幻觉醒来

　　“开征物业税不会取消土地出让金。”最近一段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合不约而同对此作出澄清。

　　他们明确表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金。

　　尽管如此，“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”的说法，仍在社会上广为流传，让公众充满期待。

　　公众的期盼，源于物业税改革初期政府部门的宣传。

　　始于2003年的新一轮税制改革，要点是在1994年确立的分税制框架下，对现行税制进行有增有减的优化调整。其中一项重要改革，是完善以财产税为主体的地方税体系。而对现有房地产税费进行整合重组，出台物业税，便是为地方政府设置主体税种的一个考虑。

　　或许是为了获得民众的认同，在提出要进行物业税改革后，相关部门在大力宣传物业税有这样那样好处的同时，并未强调出台物业税的最主要的目的，其实是为地方政府设置一个支柱性税源。他们更愿意向民众宣传的是——“物业税出台后，房价会大幅下降”。

　　这个说法自有其完整的逻辑。物业税是借鉴国外房地产保有税的做法，将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取。开征物业税后，将把以往一次性交纳的70年期的土地出让金等相关税费，改成按年收取，把一次性支出变成在若干年内逐年支出。

　　这样，房价中包含的需一次性缴纳的土地出让金等税费，就变为在房产保有阶段逐年缴纳。2003年11月，时任财政部税政司司长朱振民在一次讲话中曾经说：“通过吸纳房地产开发建设环节的一些收费，降低开发成本，房价会相应下降。尤其是减轻了初次买房支出的负担，使大多数老百姓有条件、有能力买到房。”

　　众多专家学者对这个逻辑也给予首肯。他们认为，土地出让金纳入物业税逐年缴纳，可有效地抑制地方政府“寅吃卯粮”等短视行为，减少对土地的滥用，同时可为地方政府提供更稳定、有持续性的财政来源；开征物业税所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房；物业税将消费者的支付从很高的一次性支付，变为较低的一次性支付，加上未来的多次较小额支付，也有助于金融系统的稳定等。

　　基于物业税改革初期政府部门的说明与承诺，社会公众对“物业税出台后房价会降低”也充满期盼。

　　“以税代价”难行

　　可是，在政府部门提出“取消土地出让金、出台物业税会带来房价下降”的说法不久，有专家便指出，由物业税替代土地出让金的想法是错误的，没有可操作性。

　　“这样做是把价、费、税混淆了。如果用‘税’来代替‘价’，会带来一系列弊端。”中国社科院财贸所研究员何振一对《财经》记者说。

　　在这些专家看来道理很简单，就是“土地出让金和物业税乃是两种不同性质的东西”。

　　在中国，土地为国家所有。国家作为土地所有者，把最多为70年的土地使用权让渡给使用者，自然要收取土地出让金。因此，土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

　　物业税则是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

　　那么，以税代价，是否可行？

　　专家认为，土地出让金由取得土地使用权者支付，物业税则由不动产业主缴纳。不仅支付主体不同，二者的资金渠道和流向也不一致，因此难以相互转化。若取消土地出让金，国家作为土地所有者在土地一级市场出让土地便失去了依据，只能回到划拨土地的老路。

　　倘如此，最大的受益者将是房地产开发商。取消土地出让金后，那些与政府有良好关系、但资本实力不足的开发商，其开发成本将大幅降低，游戏空间将大大扩展。

　　因此，取消土地出让金一经提出，房地产开发商立即应声附和说，“物业税出台后房价会降”。但这不过是“口惠而实不至”的幻觉。因为在求大于供的市场条件下，追求企业利润最大化的房地产商，不会主动将取消土地出让金带来的成本下降让利给购房者，房价下降不可能自动出现。

　　事实上，近些年有关部门已不再有“开征物业税可降低房价”的宣传。目前，财政部、国土资源部和国家税务总局的一致看法，是未来开征物业税不会取消土地出让金，在开征物业税的同时，土地出让金仍应单独交纳。且征收土地出让金的政策会更加明确，土地出让金收支管理也会更加得到强化。

　　2006年12月，国务院办公厅发布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，明确了国有土地使用权出让收入的范围，要求加强国有土地使用权出让收入征收管理；将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。同时，对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

　　“价、税、费”并存

　　中国不动产税费制度的基本特征，一是内外税制不一致，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一致；二是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重；三是税种繁杂，计税依据差异大；四是存在着大量项目繁多、规范程度低的税外收费。

　　目前，中国的房地产业税费制度中，“价、税、费”并存。直接以房地产作为征税对象的税种共有六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

　　具体而言，在房地产拥有使用环节，对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税，对国内企业和个人征收房产税、城镇土地使用税；在房地产转让环节，对内外资企业和个人征收土地增值税、契税、所得税、营业税。

　　此外，与其他企业一样，从事房地产开发的企业还涉及营业税、企业所得税、个人所得税、城建税、印花税和教育费附加。

　　收费项目更是繁多。中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的收费少则几十种，多则几百种。如征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费、各种证书工本费等。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目，包括规划、建设、工商、水利、电力、邮政、农业、环保、公安、城管等。

　　基于如此混乱的局面，新的房地产税改革的方向，是统一内外税制，对内外资企事业单位、经济组织、个人一律征收房地产税；同时，将房屋和土地合并征税。清理取消不合理、不合法的收费，将一部分具有税收性质的收费转化为税收，将一部分经营性收费转为由受益者付费，将属于地价的收费归入地价中。

　　自2003年11月起步的物业税改革，即在这个方向上进行。许多专家以及研究机构的意见是，将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为物业税；耕地占用税实质上与土地出让金重复，这一税种可以考虑取消。

　　土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，将来物业税出台后，因其依据评估值征税已经体现了国家对房地产增值的收益，因此可以取消土地增值税。

　　而目前向外资收取的土地使用费，和城镇土地使用税性质相同，可合并进物业税。

　　实实在在增加的税负

　　毫无疑问，在如此设计下，物业税具备“好”的税制的主要方面。例如，它能够很好地调节稀缺的土地资源，让多占地、占好地者多纳税；它对经济变化能做出灵活反应，经济热时税负重，经济冷时税负轻，故能够发挥税收的自动稳定经济的功能；等等。

　　但无论如何，土地出让金作为土地使用权的交易价格不可能取消。政府曾经宣传的“物业税出台后房价降低”的基础条件已不复存在。因此，对房屋业主而言，开征物业税后意味着多了一个税种，未来税负将是实实在在的增加，而不是一厢情愿的减少。

　　这几年，虽然政府相关部门已经停止了“物业税出台会带来房价下降”的宣传，但对曾经的错误说法给社会公众带来的误导，并没有进行认真纠正，对公众甚至一些学者的误解一直保持沉默。

　　“这是不负责任的。应当让公众认识到物业税的本质是税负增加。”一位专家对《财经》记者说。

　　更令人担心的是，在2006年，税收政策积极参与房地产市场的调控，为抑制投机、投资需求，大幅提高了房地产流转环节税负。

　　这与政府确定的“降低流转环节税负、增加保有环节税负”房地产税费改革目标确是违背。而宏观调控带来的税负增加，未来必将转化为物业税负担。

　　纳税人税负增加，是房地产税制改革的最大阻力，对此财税部门心知肚明。为使改革顺利推进，财税部门已经在考虑制定过渡性政策，如允许纳税人在过渡期内逐步地增加税负，将税负增加的压力在一定期间内缓慢释放；初期可以设定较高的标准，只对符合标准的住宅征税，以取得公众的支持；同时，对部分农村和行政事业单位的用地、用房列入减免税范围，暂不对其征税。

　　不过，无论如何，改革过程中政府对公众的承诺难以实现，以及参与短期宏观调控偏离改革的既定目标，无疑会降低社会公众对物业税改革的支持。作为政府，若政策目标发生调整后难以兑现过去的承诺，应向公众进行充分的解释和说明。-

　　中国房地产业税种一览

　　中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

　　房产税和城市房地产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。

　　城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。

　　土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。

　　耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。

　　契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。

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