房地产市场化调控思路彰显

　　《上海国资》记者 朱金福

　　增收土地增值税，对国有房地产企业影响尤为重大，将使得国有房地产企业原来的土地优势不再成为优势

　　1月16日，国家税务总局下发的一纸通知给了前期在股市中牛气冲天的房地产板块当头一棒，17日的房地产股市场整体下跌9.78%。

　　这份名为《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)规定，自2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税，包括房地产开发项目全部竣工完成销售的、整体转让未竣工决算房地产开发项目的、直接转让土地使用权的等三种情况。

　　有关人士向《上海国资》表示，此次土地增值税的清算，是政府对房地产市场采用市场化手段进行调控，其主要着眼于土地的规范和调控。

　　开发商利润下降5%以上

　　《通知》出台的第二天，陆家嘴(600663 sh)就发布公告称：公司此前已按有关要求对应税项目按销售收入的1%预征率预交了土地增值税，尚未进行清算。

　　光大证券的研究员赵强表示，土地增值税将对开发商的利润产生较大影响，预计会给房地产开发企业带来5%-13%的利润损失。

　　在土地增值税4级超额累进税率下，交多少税取决于开发商的毛利率水平，即毛利率越高的企业，所缴税额越高。赵强的研究显示，土地增值税4个临界点所对应的毛利率分别为：23.1%、48.7%、61.5%、74.4%。当毛利率低于23.1%时，意味着不需要缴税。如果按照目前房地产项目的平均毛利率25%-30%，在按实清算的情况下，净利润大约下降5%-13%。当项目的毛利率超过了50%时，则对净利润的影响将超过27%。

　　海通证券的房地产研究员张岱也表示，从上市房地产公司平均盈利能力来看，2005年及2006年的平均销售净利润率基本在13%左右，再考虑上市公司本身不可抵扣的成本和费用，国内上市房地产公司增值税率的主要交纳区间将集中在0%，30%和40%，其中大多数企业要交纳的税率将为30%。征收土地增值税将使房地产开发行业的平均利润下降5%以上。

　　不过张岱认为，由于土地增值税主要对房地产所有权发生转让产生的收入进行征收，因此土地增值税的征收主要影响房地产开发业务的利润率，但不影响出租类业务的利润空间；土地增值税征收对以出租业务为主的商业地产影响，要小于开发类房地产企业;对以开发普通住宅为主的房地产企业影响，要小于开发非普通住宅的房地产开发企业。

　　市场化调控

　　为什么在13年之后，国家又一次重新强调征收土地增值税呢？张岱认为，此次严格征收土地增值税，主要还是在于调控房地产市场。但不是像以往一样直接通过行政手段来调控房地产市场，而是通过税收方式，充分体现政府调整住房供应结构稳定房价的政策导向，是一种更加市场化的调控手段。

　　她表示，通过土地增值税的征收，挤压非普通项目的利润率，调控(降低)房地产开发业务的利润水平，有利于引导房地产企业开发普通住宅，以增加普通项目有效供给，从而达到稳定住房价格目的。因为当高利润率项目扣除土地增值税税额部分的净利润率大于或等于普通项目时，即当预期利润率水平相差无几时，选择普通项目的开发风险要小于非普通项目，从而有效增加普通项目的供给，进而达到稳定房价的目的。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩向《上海国资》表示，这个通知精神的落实，可能会明显抑制房地产投资的增长。

　　他认为，虽然税收征收应该严格，但现在房地产需求旺盛，供给紧张，税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，并降低今后进入房地产开发行业的投资增长率，甚至可能降低绝对投资额。

　　赵强也认为，增值税的清缴，对开发商开发策略的影响将是长期而深远的。总体上，开发商将逐步放弃囤地、高价惜售等追求高利润的策略，转向加速资产周转的开发模式。

　　国企土地优势不再

　　在征收土地增值税之后,囤积大量土地的地产开发商是否还具有优势？

　　张岱表示，土地增值税的征收，将有效改变土地储备越多越好、土地储备成本越低越好的观点。因为通知规定“取得销售许可证满三年仍未销售完毕的将进行土地增值税的清算”，表明拥有土地储备不是越多越好；同样通知规定“对增值额进行征税”表明土地成本低的优势在逐渐缩小以致消失。房地产公司拥有的土地储备一定要与自身的开发能力、资金实力等进行合理匹配，才能实现经营的良性运行。

　　这一变化对国有房地产企业影响尤为重大，将使得国有房地产企业原来的土地优势不再成为优势。

　　上海市社科院房地产研究中心副理事长张泓铭曾评论，在一个高度垄断的市场，土地本身的增值已经超出开发土地的增值，势必导致土地囤积。而对上海而言，土地高度集中在国有开发商的手中，不管他们是否有意，确已享受了土地囤积带来的巨大收益。

　　有关资料显示,上海房地产企业50强中，过半为当地市区两级政府的国有企业,他们持有大量土地储备。例如，由上海土地储备中心控股的上市公司——中华企业(600675 sh)目前拥有开发性项目储备建筑面积131万平米,长期战略储备土地面积310万平米，可出租建筑面积13万平米，包括在崇明岛拥有4655亩储备土地，洋山深水港临港新城附近拥有8000多亩土地储备等。上实地产作为2006年房地产百强企业的“黑马”,已拥有1300多万平方米的土地储备和1000多万平方米的规划项目建筑面积。业内人士称,以如此富足之土地储备,即便今后数年政府无地可批,这些国有开发商也无需发愁。

　　华泰证券的一份研究报告也表示，单纯靠土地增值的盈利模式将受到抑制。现在市场评估房地产上市公司的价值主要看土地储备数量，对公司的综合素质尤其是风险控制能力关注太少，因此严格执行土地增值税政策以及随后可能出台的其他房地产政策，将为检验一个房地产开发企业的真正实力提供契机，房地产上市公司的估值水平，也必将逐步出现分化。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关配套规定，土地增值税作用的税基大体上等于税前利润，具体税率为，增值额未超过“扣除金额”(基本等于项目成本)20%的普通住宅项目，不增收土地增值税；增值额占“扣除金额”20%-50%的部分，税率为30%;增值额占50%至100%的部分,税率40%;增值额占比100%至200%的部分,税率50%;增值额占比200%以上的部分,税率60%。

　　土地增值税不是一个新税种，1994年中国就开征了土地增值税。当时的土地增值税是基于1992-1993年的房地产过热、投机现象频繁的需要出台的，与当时的经济形势密切相关。其主要目的是调节房地产开发企业的过高收益，缓解分配不公。后来随着经济形势的变化，为启动内需，拉动经济增长，该税种的征收管理被放松。