广东酝酿城乡建设用地使用费征收方案

　　广州、深圳报道 本报记者 徐广蓉 黄磊

　　"估计春节以后,广东省国土资源厅将会立项研究城乡建设用地使用费的征收方案。"广东省国土资源厅一位官员2月8日接受本报采访时透露,"是否一年一收,仍然有待研究。"

　　日前,广东省国土资源厅厅长林浩坤在广东省十届人大五次会议召开的新闻发布会上表示,广东将全面开征城乡建设用地使用费,买多套房要交费,每年征收一次,年内有望出台。

　　"主要目的在于提高土地的取得和使用的成本,打击囤积土地和房产的炒地、炒房者,对调控房价起一定的作用。"上述广东省国土资源厅官员认为,"这个想法还在高层领导中商议,目前还没有立项,可能年后会设立专案小组立项研究。"但是对于房价的影响,他认为还要看市场的情况。

　　这意味着广东将率先在

　　引导节约集约使用土地

　　林浩坤认为,近年来土地的使用存在着不合理现象,广东的土地资源闲置情况比较严重。在珠三角特别是农村地区,一户拥有六七块宅基地的情况非常普遍;在城镇,很多人为了投资而买几套房,有的城市竟然有近10%的房屋业主是幼儿园孩子或中小学生,甚至有房产证上登记的是一个3个月大的婴儿的名字。同时,在城乡还有不少人无房可住。

　　"这说明土地资源存在结构性矛盾和巨大浪费。"林浩坤希望将来"城乡建设用地使用费"的增收,能够引导节约集约使用土地,"拥有多套房产者占有、使用了更多的土地,要向国家交纳更多的费用理所当然"。

　　按照林浩坤的想法,收费有可能每年征收一次,并设一个最低线,如果人均居住超过一定面积,那么超出面积就需要征收土地使用费。这种费用的设计与1993年以来提出的保有税(也称为物业税)有着相似之处。

　　2003年10月,国家在十六届三中全会上第一次明确提出,将在条件具备的时候开征保有税。2004年,随着楼市不断升温,广州、深圳、北京、上海、重庆等城市相继出现了开征保有税试点的声音。但是,由于当时我国的房地产税收制度还不尽合理,不动产税尚处于论证阶段。而保有税涉及面又极广,一旦开征,从中央到地方、从公共财政到个人开销、从开发商到购房者无一不受其影响,可谓牵一发而动全身。因此,传出年前开始试点的城市纷纷搁浅计划。

　　"要考虑是否与现行的土地政策以及发改委的政策相冲突,困难还是很多的。"国土资源厅的官员如此解释。

　　增收的可行性首先就遭到质疑。所谓的"最低线"如何设置,主动申报还是通过审核?每年征收,需要每年评估物业价值,因此如何评估,如此大量的评估交给谁负责等问题,都成为难点。这些也是保有税迟迟不能出台的重要原因。

　　"对于价值变动的财产税,我国税务系统的征收执法水平还不够。从实施的角度来说,保有税还不到试点的时候。"有专家分析说,"另外,房地产估价制度本身,就是一个'麻烦制造源'。"而评估的问题不能解决,保有税试点也无从谈起。

　　持有环节收税

　　在2004年开始加强的国家对房地产调控的各种方式中,税收是重要一环,主要税收集中于交易环节。如2005年6月征收营业税之后,又相继调高了契税的3%,2005年11月开始征收土地增值税,等等。这些集中于交易环节的税收,使房地产交易成本迅速上升了8%—9%,但是对于打压目前过高的

　　根据统计,2007年全国房价涨幅仍然在7%以上,一线城市例如北京、广州、深圳等,涨幅仍然高达20%以上。

　　深圳世联地产关于保有税的一份调查报告显示,2005年6月1日开始征收营业税以后,深圳的二手楼市成交价格迅速上升,三个月后市场成交均价相比营业税实行之前的5月,上升幅度达7.98%,涨幅正好弥补了交易缓解增加的成本,原因就是征收营业税之后的一些炒家将营业税的成本直接加到了房价之上,造成了深圳二手市场价格的上涨。

　　在2006年底中央经济工作会议中,已经有结论指出,2006年房地产调控效果并不理想。于是解决房价问题,关注的焦点被放在物业的保有环节。

　　"对持有环节收税,可以增加持有成本,让多套持有者释放房源。"世联地产董事长陈劲松认为。不过在市场是否应验,仍需观察。

　　根据世联地产对国外持有税的调查,在香港有类似于保有税差饷,被业主普遍转嫁到了租客身上。这是政策和人为因素控制不了的情况。租户除承担租金还增加了税收,因此,实际上政府征收保有税是从租客身上收了一笔钱。根据差饷制度,香港每年或每两年评估一下税率的合理性。对保有税的评估,几乎是英联邦估价师的核心工作。

　　保有税的征收将通过具体的细则来决定对市场的影响力,而政策效果往往需要市场来验证。